馮奔偉+王勇

摘要：結(jié)合江蘇省太倉市新型集中社區(qū)建設(shè)實踐，依據(jù)宅基地置換的空間尺度、宅基地使用權(quán)分配方式等，將太倉市新型集中社區(qū)劃分為3種類型，即宅基地選擇權(quán)市場化類型、宅基地村內(nèi)置換類型、宅基地跨村置換類型。在對3類社區(qū)類型特征進行解析的基礎(chǔ)上，結(jié)合社區(qū)調(diào)研，從動力機制、土地運作方式、社區(qū)建設(shè)模式等方面詳細探討了基于宅基地置換的社區(qū)建設(shè)的實踐邏輯，并對其進行比較分析。

關(guān)鍵詞：新型農(nóng)村集中社區(qū)；宅基地置換；建設(shè)類型；實踐邏輯

中圖分類號：TU982.29 文獻標志碼： A文章編號：1002-1302（2016）06-0570-06

收稿日期：2015-05-14

基金項目：國家自然科學基金（編號：51278319）；江蘇省高校哲學社會科學研究項目（編號：2014SJB567）；江蘇省研究生培養(yǎng)創(chuàng)新工程項目（編號：KYLX1290）。

作者簡介：馮奔偉（1990—），男，浙江瑞安人，碩士研究生，主要從事城市規(guī)劃設(shè)計與理論研究。E-mail：335609459@qq.com。

通信作者：王勇，副教授，主要從事城市規(guī)劃設(shè)計與理論研究。E-mail：brave_king@163.com。2014年12月2日，中央全面深化改革領(lǐng)導小組第七次會議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，會議指出，在堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損3條底線的基礎(chǔ)上，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式[1]。近年來，蘇南地區(qū)在農(nóng)民收入非農(nóng)化、農(nóng)村保障不斷完善、村莊無序建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)指標短缺等因素影響下，不斷創(chuàng)新農(nóng)村土地制度，大力推進集中社區(qū)建設(shè)[2]，走出一條農(nóng)村宅基地制度由無償、無流動向有償、有流動的制度創(chuàng)新之路[3]。江蘇省太倉市在“三集中”政策的引領(lǐng)下，結(jié)合地方具體情況，探索多條以宅基地置換為核心的新型集中社區(qū)建設(shè)道路。至2013年底，太倉市已實現(xiàn)4.3萬戶農(nóng)民集中居住，占總農(nóng)戶的49.9%，其中，以宅基地異地置換方式實現(xiàn)集中居住的農(nóng)戶占總集中居住農(nóng)戶的58.7%[4]。在此過程中，太倉市較好地兼顧了“農(nóng)民-村集體-政府”三者的利益，實現(xiàn)了居住條件改善、村級新型經(jīng)濟壯大和城鎮(zhèn)發(fā)展等多目標共同推進的良性互動局面。由于具體的約束條件不同（背景、區(qū)位、村集體經(jīng)濟強弱等），基于宅基地置換的新型集中社區(qū)存在類型的多樣性和實踐的差異性。本研究基于宅基地置換的空間尺度（村內(nèi)置換和跨村置換）、宅基地使用權(quán)分配方式，將集中社區(qū)劃分為宅基地選擇權(quán)市場化類型、村內(nèi)置換以及跨村置換等類型。結(jié)合太倉市紫薇苑三區(qū)、東倉小區(qū)、牌樓社區(qū)的典型案列調(diào)研，從“社會環(huán)境-實踐探索”耦合互動的實踐邏輯出發(fā)[5]，對每個類型社區(qū)產(chǎn)生的實踐邏輯（基本動力、土地運作、社區(qū)建設(shè)）進行解析與比較，以期為其他地區(qū)新型集中社區(qū)建設(shè)提供借鑒。

1宅基地選擇權(quán)市場化社區(qū)建設(shè)

1.1類型特征

此種社區(qū)建設(shè)類型主要集中在城鎮(zhèn)邊緣區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)農(nóng)民都可以通過宅基地的置換，把農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)宅基地（城鎮(zhèn)土地未被征用為國有）。首先政府進行集體用地不同形態(tài)、大小、區(qū)位的宅基地空間規(guī)劃，進而通過宅基地優(yōu)先選擇權(quán)市場化拍賣，置換不同宅基地的使用權(quán)。紫薇苑3期是這類社區(qū)的典型代表。

紫薇苑3期位于太倉市瀏河鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新閘行政村（圖1），享受城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套。社區(qū)2008年開工建設(shè)，占地23.33 hm2，共314戶。社區(qū)整體上呈自由式的空間形態(tài)。宏觀上，曲折路網(wǎng)、水系和韻動的居住布局形成較為自由的圖底關(guān)系（圖2）；微觀上，社區(qū)已建有個性化洋房，且形態(tài)、朝向、大小等具有明顯的差異性，房前屋后通有柏油路且綠化已全部到位，具備高品質(zhì)的城鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施（圖3）。

1.2實踐邏輯

1.2.1基本動力：快速城鎮(zhèn)化的外部拉動從蘇州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起時期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，到新建開發(fā)區(qū)時期的城鎮(zhèn)建設(shè)，再到城鄉(xiāng)一體化時期的城鎮(zhèn)集群建設(shè)，蘇州市的城鄉(xiāng)建設(shè)用地急劇擴張，截至2013年，蘇州市土地開發(fā)強度已達28%，逼近30%的省控線[6]。土地的高強度開發(fā)伴隨著農(nóng)村人口快速城鎮(zhèn)化，但是土地資源的緊缺導致政府日益緊縮的年度土地供應計劃，不同程度制約了城鎮(zhèn)化的步伐。因此，太倉市政府從集體土地整理入手，通過占補平衡機制，在鎮(zhèn)規(guī)劃邊緣區(qū)提供了一些集體建設(shè)用地用于農(nóng)民集中社區(qū)建設(shè)，此舉形成了集中社區(qū)“土地還未城鎮(zhèn)化（集體土地未被征收為國有土地）”但“人口已經(jīng)城鎮(zhèn)化（農(nóng)村人口已經(jīng)進城鎮(zhèn)居?。钡那?/p>

境，一定程度上突破了城市擴張拆遷與農(nóng)民建房安置困難的瓶頸?？焖俪擎?zhèn)化下的土地制度創(chuàng)新，形成一種城鎮(zhèn)化的無形拉力，引導了大量農(nóng)民“帶地（宅基地）進城”，改善了農(nóng)民居住和生活質(zhì)量。一些社區(qū)如紫薇苑3期還采用市場機制，通過宅基地選擇權(quán)的市場化優(yōu)化城鄉(xiāng)及社區(qū)空間的合理配置。在此過程中，權(quán)衡了政府與農(nóng)民的利益關(guān)系，引導了有條件農(nóng)民的城鎮(zhèn)集聚。

1.2.2土地運作方式：宅基地選擇權(quán)的市場化運作為了維護公平和減少矛盾，農(nóng)村集中社區(qū)規(guī)劃往往采用整齊劃一的“兵營式”布局方式，以減少宅基地前后間距、綠化景觀、道路出行等微觀區(qū)位差異。宅基地優(yōu)先選擇權(quán)的市場化打破了住宅“兵營式”布局的困局，采用靈活方式布局[7]。紫薇苑3期的土地運作模式中采用宅基地優(yōu)先選擇權(quán)的市場化方式，解決宅基地分配的矛盾（圖4）。首先政府在規(guī)劃上提供不同區(qū)位、大小、拼接方式等多樣化的宅基地，進而在運作上委托拍賣委員會對314個宅基地進行編號，對鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有意愿申請該社區(qū)宅基地的農(nóng)戶實行宅基地使用權(quán)拍賣。如1號宅基地，從底價12萬選擇費起拍，價高者得到1號宅基地的使用權(quán)。成功者退出競拍，失敗者進入下一輪宅基地拍賣，直到拍得所需宅基地。所有宅基地優(yōu)先選擇權(quán)以不低于12萬，不高于35萬完成拍賣。宅基地優(yōu)先選擇權(quán)拍賣所得用于補充政府基礎(chǔ)設(shè)施及綠化投入。宅基地優(yōu)先選擇權(quán)的市場化不僅打破了“兵營式”農(nóng)村社區(qū)空間布局的困境，減輕了政府的財政壓力和建設(shè)責任，而且優(yōu)化了社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，提高了居住質(zhì)量。

1.2.3社區(qū)建設(shè)模式：農(nóng)民為主體的自主性建設(shè)宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，所有權(quán)不屬于農(nóng)民，但市場機制帶來的土地產(chǎn)權(quán)的變遷無形中增強了農(nóng)民對購置的所謂“宅基地商品”的選擇、建設(shè)和管理的自主性，進而使農(nóng)民建設(shè)的主體性得以體現(xiàn)。農(nóng)民自主性的實現(xiàn)，不僅影響到農(nóng)民自身的利益，更影響到農(nóng)民參與建設(shè)管理的積極性。（1）資金的自主性擔負。3期的農(nóng)民在12萬～35萬不等的宅基地選擇費上還需要補貼30萬左右建房費和40萬以上的裝修費，甚至在2012年政府物業(yè)過渡合同到期后還需繳納245元/（戶·月）的物業(yè)費，社區(qū)建設(shè)對農(nóng)民的投資需求極高，可以說紫薇苑3期建設(shè)類型是先富農(nóng)民“用腳投票”選擇的城鎮(zhèn)集中社區(qū)安置路徑。（2）住宅的自主性建設(shè)。農(nóng)民可按規(guī)劃提供的12種單體和2種雙拼戶型，再根據(jù)自己拍得的宅基地大小自行選建，建筑的質(zhì)量和進度可以自行把控，待政府驗收后方可交付使用。在農(nóng)民對宅基地、戶型、建設(shè)方式等多樣化的選擇與建設(shè)下，塑造小區(qū)“移步換景”式的建筑外部空間。（3）社區(qū)的自組織管理。在太倉市政府自上而下對基層自治組織的簡政放權(quán)政策——“政社互動”的背景下，紫薇苑3期隸屬的自治組織（紫薇苑社區(qū)居民委員會、新閘村居民委員會）不斷發(fā)展自下而上的自主性社會管理（圖5）。創(chuàng)新了政府指導下，以社區(qū)自治組織為基礎(chǔ)、以社會組織為載體、以社會工作專業(yè)人才為骨干的“三社聯(lián)動”工作運行機制。社區(qū)“市民社會”的涌動不僅創(chuàng)新了農(nóng)民自組織的管理方式，而且培育了農(nóng)民的民主意識和社區(qū)認同，為未來社區(qū)的穩(wěn)定與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

2宅基地村內(nèi)置換社區(qū)建設(shè)

2.1類型特征

這種社區(qū)建設(shè)類型主要集中在城鎮(zhèn)周邊，只允許村內(nèi)農(nóng)民放棄原有宅基地，置換村內(nèi)集中社區(qū)的宅基地。首先村莊通過內(nèi)部的新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，布局集中社區(qū)標準宅基地，進而通過公平分配的形式，置換標準宅基地使用權(quán)。東倉小區(qū)就是這類社區(qū)的典型代表。

東倉小區(qū)位于瀏河鎮(zhèn)第一經(jīng)濟強村東倉村內(nèi)，緊鄰鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，受鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能輻射較強（圖6）。社區(qū)2003年開工建設(shè)，占地13.33 hm2，共224戶。社區(qū)空間整體上呈現(xiàn)一種片狀、碎化的空間形態(tài)。宏觀上，社區(qū)空間具有較為明顯的分區(qū)結(jié)構(gòu)，空間形態(tài)較為碎化（圖7）；微觀上，社區(qū)建有均質(zhì)化的組團建筑形態(tài)、宅前屋后道路設(shè)施齊全，但部分公共綠地變成為農(nóng)民的“自留地”空間，是一種城鄉(xiāng)交融的空間形態(tài)（圖8）。

2.2實踐邏輯

2.2.1基本動力：經(jīng)濟內(nèi)生型推動蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)歷了“市場化”改制浪潮之后，一些城鎮(zhèn)周邊村莊依托自身區(qū)位優(yōu)勢，通過建設(shè)標準廠房、商鋪等新型物業(yè)經(jīng)濟，實現(xiàn)村集體企業(yè)由工業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，依然延續(xù)了傳統(tǒng)“內(nèi)生”的公司型村莊發(fā)展模式。隨著村企關(guān)系的演進，村企在短缺經(jīng)濟下的“占地”發(fā)展模式已近不復存在，村企轉(zhuǎn)型發(fā)展需要大量生產(chǎn)設(shè)施用地，加之村莊受城鎮(zhèn)擴張建設(shè)的倒逼，一些地方能人（村支書+村企董事長）遂通過村內(nèi)生產(chǎn)、生活、生態(tài)等功能空間的重組，積極盤活村內(nèi)存量建設(shè)用地，進而推動村內(nèi)集中社區(qū)的建設(shè)。這些社區(qū)如東倉小區(qū)通過村莊內(nèi)部土地的“換地流轉(zhuǎn)”，保證村企用地和鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展用地的集中供給，拓展村企和城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展空間，進而村企和城鎮(zhèn)發(fā)展帶來的福利性建設(shè)和生活便利性又加速了村內(nèi)集中社區(qū)建設(shè)的步伐，實現(xiàn)了村莊內(nèi)生型的發(fā)展。

2.2.2土地運作方式：宅基地村內(nèi)置換流轉(zhuǎn)從20世紀80年代蘇州市發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時的“占地”模式、90年代興起開發(fā)區(qū)時的“圈地”模式，到現(xiàn)在以土地流轉(zhuǎn)、置換為路徑的“換地”模式，土地利用逐步轉(zhuǎn)向農(nóng)村存量用地的開發(fā)整理[8]。東倉小區(qū)223戶拆遷居民中政府項目拆遷（基礎(chǔ)設(shè)施等）78戶、村集體項目（廠房等）拆遷76戶、自行拆建69戶，三者遵循不同的“換地”路徑，拆遷平整的土地分別用于政府項目、村企項目、規(guī)模農(nóng)業(yè)建設(shè)。道路等設(shè)施拆舊節(jié)約的指標和房屋拆舊置換的土地指標用于村內(nèi)集中社區(qū)建設(shè)，在此過程中，實現(xiàn)了“土地資源”到“指標資源”再到“土地資源”的轉(zhuǎn)變（圖9），政府、村集體、農(nóng)民的多方利益在“換地”流轉(zhuǎn)下得以實現(xiàn)，同時加速了村內(nèi)“居住、生產(chǎn)、生態(tài)”空間的分異，優(yōu)化了城鄉(xiāng)空間資源配置。

2.2.3社區(qū)建設(shè)模式：村集體主導的社區(qū)投資與建設(shè)在“公司型村莊”里，村集體企業(yè)擔負起了社區(qū)發(fā)展的角色，“村企互動”提高了社區(qū)以公共物品供給為主的福利待遇水平，福利性建設(shè)帶來的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性決定了公司型村莊具有內(nèi)在的穩(wěn)定性[9]。福利水平的提高不僅增強了社區(qū)農(nóng)民的認同、降低了拆遷的難度，而且加速了村內(nèi)集中社區(qū)建設(shè)的步伐。（1）配套的村集體支撐。“村企互動”為社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了重要的經(jīng)濟支撐。在村企項目拆遷和自行房屋拆遷下，村集體對東倉小區(qū)各項基建、公建配套一次性完成，同時每年投資200萬元人民幣不斷提升社區(qū)的硬件配套和環(huán)境品質(zhì)。東倉小區(qū)由于村企的資金支持，建立了“內(nèi)生”的設(shè)施配套資金供給機制，彌補了地方財政的不足。（2）住宅的福利性建設(shè)。由于村集體項目比政府項目的拆遷補償標準高，因此帶來的政府項目拆遷難度較大。村集體通過與政府的協(xié)商談判，抬高了政府拆遷的補償標準，均實行“拆一還一”的面積置換標準，農(nóng)民多補少貼房屋建設(shè)成本價，并加補拆遷房裝修評估價，總補償比周邊政府拆遷多出5萬～10萬元人民幣。在小區(qū)建設(shè)過程中，政府與村集體項目拆遷方均實行代建住房的福利形式。福利性的補償和建設(shè)一定程度上有利于增加拆遷補償?shù)墓叫?、減少拆遷難度及建房成本、周期等。但由于拆遷存在不同的時序，小區(qū)的組團空間形態(tài)和建筑空間形態(tài)就顯得較為碎化和均質(zhì)。（3）“經(jīng)管分離”的公司化管理。作為地方能人（村支書+村企董事長）代表的仇仕良通過經(jīng)濟事務(wù)與管理事務(wù)相分離的做法，建立了以經(jīng)濟建設(shè)為主導，以分權(quán)化層級管理為核心的“村企合一”式公司化管理模式，使村干部從村內(nèi)事務(wù)中解脫出來，集中精力謀發(fā)展，村集體經(jīng)濟的發(fā)展又為村民謀取了更大的福利，實現(xiàn)一種良性循環(huán)。

3宅基地跨村置換社區(qū)建設(shè)

3.1類型特征

此種社區(qū)建設(shè)類型主要集中在遠郊農(nóng)村，被拆遷農(nóng)民可通過自身宅基地置換大型規(guī)劃集中點標準宅基地。首先政府通過統(tǒng)籌市域的村鎮(zhèn)布局規(guī)劃，在農(nóng)村地區(qū)規(guī)劃大型集中點（一般設(shè)在單個行政村內(nèi)部），進而通過公平分配的形式，置換大型集中社區(qū)標準宅基地的使用權(quán)。牌樓社區(qū)就是這類社區(qū)的典型代表。

牌樓社區(qū)位于太倉市浮橋港區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外的牌樓村，遠離城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，受城鎮(zhèn)的影響較弱（圖10）。社區(qū)2003年開工建設(shè)，占地73 hm2，共1 521戶。社區(qū)整體上呈現(xiàn)一種“兵營式”的空間形態(tài)。宏觀上，社區(qū)空間由建筑矩陣式的排列方式和水域縱橫的外部環(huán)境組成，形成一種緊湊式空間布局（圖11）；微觀上，社區(qū)已建有大量均質(zhì)、刻板的獨棟及雙拼別墅。社區(qū)還配備社區(qū)服務(wù)中心等滿足基本生活功能的配套公建，但由于社區(qū)規(guī)模太大，道路硬化和綠化還在逐步鋪開建設(shè)（圖12）。

3.2實踐邏輯

3.2.1基本動力：政府規(guī)劃引導和基層制度創(chuàng)新雙輪驅(qū)動21世紀以來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，企業(yè)的“用腳投票”使村企在更大空間尺度上集聚[10]，村莊發(fā)展動力因“去工業(yè)化”浪潮而快速弱化。近年來在蘇州市“三集中”政策的引領(lǐng)下，蘇州市鄉(xiāng)村的工業(yè)、居住、農(nóng)業(yè)的功能加速分異（表1）。太倉市政府在此基礎(chǔ)上以鎮(zhèn)村布局規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，合理安排好被拆遷農(nóng)民公寓房上樓與新型集中社區(qū)安置的流向，給予農(nóng)民選擇的自由。在基層制度上，政府通過社區(qū)股份合作社、土地股份合作社、專業(yè)合作社、富民合作社等政策創(chuàng)新，加速推動了農(nóng)村土地的規(guī)模化流轉(zhuǎn)。此類社區(qū)如牌樓社區(qū)在政府農(nóng)村規(guī)劃集聚政策與基層制度創(chuàng)新的多輪驅(qū)動下，建立了跨村集中社區(qū)建設(shè)的規(guī)劃與制度安排，并通過政府行政村利益邊界的協(xié)調(diào)、財政的轉(zhuǎn)移支付等手段，讓“權(quán)力-資本-空間”完美聯(lián)姻，使之在遠郊形成一個獨立的、功能齊備的大型社區(qū)。

3.2.2土地運作方式：宅基地跨村置換整理2006年太倉市村莊建設(shè)用地達239 m2/人，遠高于江蘇省100 m2/人、國家標準上限的150 m2/人的規(guī)定，因此，太倉市農(nóng)村土地整理可以釋放大量建設(shè)空間[11]。因此，2010年太倉市發(fā)布《太倉關(guān)于加快城鄉(xiāng)發(fā)展一體化推進農(nóng)民進城（鎮(zhèn)、區(qū)）集中居住的實施意見》（太委發(fā)〔2010〕19號）（以下簡稱《意見》），《意見》提出“農(nóng)村危房改造集中一批、10戶以下自然村落整合集中一批、其他需要進城（鎮(zhèn)、區(qū)）的農(nóng)戶集中一批的實施重點”，逐步開始了“撤村并居”的大范圍試驗。2010年太倉市還通過制定鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，村莊撤并力度由城內(nèi)逐步轉(zhuǎn)向城外，集中點的規(guī)劃建設(shè)不斷加快（表2）。

蘇州市建立了嚴格的耕地平衡機制和質(zhì)量評價標準，針對新增建設(shè)確需占用耕地的，必須首先補充數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)母兀?確保不因建設(shè)占用造成耕地質(zhì)量下降。在嚴格的耕地

保護機制下，集中社區(qū)用地首選二、三類基本農(nóng)田，在此基礎(chǔ)上，《意見》還提出，可預支拆舊復墾面積的30%先期用于集中社區(qū)建設(shè)。至此，宅基地置換集中社區(qū)可以不受拆舊復墾→驗收通過→異地建房的流程約束，一定程度上緩解了農(nóng)民安置的時間差問題，加速了社區(qū)建設(shè)。

3.2.3社區(qū)建設(shè)模式：政府主導的社區(qū)建設(shè)與管理政府在大型集中社區(qū)建設(shè)中扮演了積極能動者和行動主體的角色。首先政府的權(quán)力滲透打破了村莊、村組界限，建立了推進集中社區(qū)建設(shè)的政策與制度安排，進而通過資本注入和規(guī)劃調(diào)控，有效地動員、引導和推動了跨村大型集中社區(qū)的建設(shè)。（1）政府的資本注入。太倉市政府在人力、物力、財力上提供了牌樓社區(qū)所有的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、綠化養(yǎng)護等的投入，且在社區(qū)建房拆遷補償上按照“房屋重置價（按合法面積）、裝修物評估價、區(qū)位價”等，提供22萬～25萬不等的補償費用，基本能填補農(nóng)民的建房成本。政府資本的轉(zhuǎn)移支付一定程度上減輕了農(nóng)民住房建設(shè)的壓力，同時也增加了政府自身的投資壓力，致使社區(qū)基建配套跟進緩慢。（2）建設(shè)的規(guī)劃控制。為集約利用土地，社區(qū)在建設(shè)上受嚴苛的建設(shè)用地指標控制，社區(qū)規(guī)劃上嚴格按照戶均住宅占地433.55 m2/戶、宅基地 200.1 m2/戶、建房占地按不大于宅基地的65%這一標準控制，并且規(guī)劃只提供3種單體和1種連體的房型，農(nóng)民選擇的余地小。指標的嚴格控制和單一性的戶型選擇是一種公平的資源分配形式，農(nóng)民容易接受，但是造成了社區(qū)“兵營式”的呆板空間形態(tài)。（3）科層制的管理體系。牌樓社區(qū)外來人口的不斷流入導致社區(qū)治理規(guī)模極大拓展，因此政府引導社區(qū)設(shè)立一個黨總支，下設(shè)10個支部實行層級化管理。并在社區(qū)居民委員會下設(shè)了若干個管理片區(qū)，由片區(qū)直接行使對村民小組的管理，使得大社區(qū)的工作在科層制治理下進一步務(wù)實。政府主導的大型社區(qū)催生了新型治理要素，引起村莊治理結(jié)構(gòu)的適應性轉(zhuǎn)變。

4類型比較與研究啟示

4.1類型比較

太倉市新型農(nóng)村集中社區(qū)的建設(shè)上兼具宅基地置換的內(nèi)在邏輯，但是在社區(qū)實踐中基本動力、土地運作、社區(qū)建設(shè)存在較為明顯的差異（表3）。結(jié)合效益理論關(guān)于經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益與人類活動密切關(guān)聯(lián)性的論述[12]，從3種效益作為切入點，從“成本-收益”的經(jīng)濟效益，“外部-內(nèi)部”的社會、環(huán)境效益對3類社區(qū)進行簡要的比較分析（表4）。

第一，從整體效益上看，定性評價結(jié)果認為村內(nèi)置換整體綜合效益最優(yōu)，與劉旦Logistic模型的分析結(jié)論“群體性福利的大小決定宅基地置換績效的大小”[13]相一致；宅基地選擇市場化選擇類型的經(jīng)濟效益較差，但社會、生態(tài)效益表現(xiàn)最優(yōu)；宅基地跨村置換類型綜合效益差強人意。第二，從個體評價上看，宅基地選擇權(quán)市場化類型為主動式城鎮(zhèn)化提供了不同于土地城鎮(zhèn)化（國有化）的中間路線，但是對農(nóng)民本身經(jīng)濟條件、社區(qū)區(qū)位、規(guī)劃布局的要求較高；宅基地村內(nèi)置換類型拓展了村莊與城鎮(zhèn)的發(fā)展空間，但屬于集體主義延續(xù)下來的運作模式，對社區(qū)所在村莊的區(qū)位和經(jīng)濟條件的要求比較嚴苛；宅基地跨村置換類型加速了城鄉(xiāng)功能空間的分異，但對加強政府的決策、執(zhí)行力與資本轉(zhuǎn)移支付提出較高要求。

4.2研究啟示

宅基地作為城鄉(xiāng)二元的體制性產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟不斷滲透下正面臨全面轉(zhuǎn)型。有學者認為當前城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，正面臨體制性城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)向市場性城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，其中宅基地仍需作為一種農(nóng)民生活和社會穩(wěn)定的保障[14-15]。通過以上3個宅基地置換為主要特征的新型集中社區(qū)的案例研究，由此可以看出：（1）誘致性土地制度創(chuàng)新是推進集中社區(qū)建設(shè)的核心。在國家對土地制度沒有太大變更的情況下，自下而上的誘致性土地制度創(chuàng)新就成為推進集中社區(qū)建設(shè)的核心[16]。所以，太倉市自發(fā)地提供多宅基地置換途徑相結(jié)合的土地創(chuàng)新模式，很大程度上化解了拆遷的矛盾與糾紛，推動了農(nóng)民集中社區(qū)的建設(shè)。（2）土地要素的市場化是土地制度改革的關(guān)鍵。產(chǎn)品的市場化終究要導向要素的市場化，其中也包括土地要素的市場化[17]。宅基地使用權(quán)拍賣優(yōu)化了城鄉(xiāng)空間資源的配置，村內(nèi)換地流轉(zhuǎn)使土地向利益最大化方式使用。在利益博弈常態(tài)化的今天，市場無疑成為協(xié)調(diào)“政府-農(nóng)民”利益關(guān)系的無形之手。（3）農(nóng)民主體性的培育是集中社區(qū)發(fā)展的保障。農(nóng)民主體性的構(gòu)建不是自身單方面的構(gòu)建，而是政府、市場、社會主體性交互構(gòu)建的過程[18]。只有把公平、效率、參與作為社區(qū)生活的價值取向才是社區(qū)發(fā)展的保障。（4）“鄉(xiāng)愁”特色的打造是集中社區(qū)還需加強的重要內(nèi)容。太倉農(nóng)民集中社區(qū)普遍存在農(nóng)村特色迷失的現(xiàn)象，“鄉(xiāng)愁”特色作為鄉(xiāng)村文化的重要載體，絕不是城市文化對農(nóng)村文化的“殖民”[19]。如何在集中社區(qū)建設(shè)過程中保護傳統(tǒng)鄰里關(guān)系、空間特色等是未來農(nóng)民集中社區(qū)建設(shè)須要加強的重要內(nèi)容。

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