文/宋安成

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物業(yè)交接時(shí)原物業(yè)公司應(yīng)移交哪些材料？

文/宋安成

峰江物業(yè)公司從1997年11月至2012年6月30日為峰江小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，峰江房產(chǎn)公司為峰江小區(qū)的開發(fā)商。峰江物業(yè)公司撤離時(shí)，峰江小區(qū)業(yè)委會(huì)要求其移交小區(qū)相關(guān)資料，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。后峰江小區(qū)業(yè)委會(huì)將峰江物業(yè)公司訴至法院，并列峰江房產(chǎn)公司為第三人，要求峰江物業(yè)公司提供以下文件資料：一是1997 年11月至2006年12月涉訟小區(qū)維修資金收支清冊(cè)；二是1997年11月至2012年6月涉訟小區(qū)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)原件（包括維修資金、公益性收入、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的財(cái)務(wù)憑證、轉(zhuǎn)賬單、發(fā)票）；三是建筑單體竣工圖、工程質(zhì)量證明書、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收資料；四是開發(fā)商或物業(yè)公司與公共事業(yè)單位簽訂的供水、供電及電信合同。訴訟過(guò)程中，被告提供了上述資料中的大部分，但物業(yè)管理費(fèi)收取資料及維修資金使用情況資料則不予提供。

法院觀點(diǎn)：涉訟小區(qū)于1998年左右竣工驗(yàn)收，被告雖于1997年11月起為涉訟小區(qū)提供管理服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)公司移交必需的資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，是被告提供物業(yè)服務(wù)多年之后才由相關(guān)法律、法規(guī)作出規(guī)定的，被告提出不能提供完整資料并無(wú)不當(dāng)，但被告以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制來(lái)抗辯原告要求其提供2002年至2012年物業(yè)費(fèi)收取情況資料，無(wú)法律依據(jù)。

律師分析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交業(yè)委會(huì)?！庇纱丝梢娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)委會(huì)移交材料的大體范圍。但對(duì)于第四點(diǎn)中的“其他資料”，規(guī)定還不十分明確。那么小區(qū)物業(yè)交替時(shí)應(yīng)當(dāng)具體移交哪些資料呢？筆者結(jié)合本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)作分析。

一、 1997年至2002年期間小區(qū)的維修資金資料應(yīng)該提供嗎？

1997年實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》（2004年失效）第二十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的賬務(wù)賬冊(cè)……”可見，在1997年至2002年期間移交材料是有法律依據(jù)的，法院認(rèn)為，1997年至2002年期間沒(méi)有相關(guān)法律規(guī)定物業(yè)公司必須移交相關(guān)資料及專項(xiàng)維修資金，因此被告物業(yè)公司無(wú)法提供完整服務(wù)期的相關(guān)資料及維修資金的理由并無(wú)不當(dāng)。筆者認(rèn)為，法院的認(rèn)定存在一定的問(wèn)題：首先上述法條明確了物業(yè)公司是需要移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)賬務(wù)賬冊(cè)的；其次，上述條例第十九條也明確，物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)——“……（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；（七）物業(yè)檔案資料的保管”，可見當(dāng)時(shí)簽訂物業(yè)服務(wù)合同必須包括維修費(fèi)用賬目等條款，換言之，物業(yè)公司在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)保存維修費(fèi)用賬目等資料，因?yàn)檫@是物業(yè)服務(wù)合同中的必備條款，也是物業(yè)公司需要履行的自身義務(wù)。故上述案例中，物業(yè)公司如果切實(shí)履行合同義務(wù)，是可以提供1997—2002年的相關(guān)資料及維修資金資料的，法院對(duì)提供該時(shí)間段資料的訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以支持。

對(duì)于小區(qū)的建設(shè)工程相關(guān)資料，由于峰江小區(qū)于1998年左右竣工，上述條例第二十六條并未明確物業(yè)公司需要移交訴請(qǐng)第3、4項(xiàng)的要求，即在1997年至2002年期間是沒(méi)有法律明確要求物業(yè)公司保管上述資料并移交的，那么原告峰江業(yè)委會(huì)要求峰江物業(yè)公司移交上述資料無(wú)法律依據(jù)。至于該資料應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)保管移交，筆者將在后文中詳細(xì)敘述。

二、物業(yè)公司以實(shí)行“包干制”為由，拒絕提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支憑證理由成立嗎？

《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：“……（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房?！惫P者認(rèn)為，依據(jù)該條款，物業(yè)公司需要提供的重要資料是與業(yè)主利益相關(guān)的，比如公共收益部分的收支或公共部分的維護(hù)，而對(duì)于物業(yè)公司的收支憑證，筆者認(rèn)為并不應(yīng)當(dāng)提供，原因有三：一是小區(qū)是實(shí)行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小區(qū)對(duì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)，自負(fù)盈虧，業(yè)委會(huì)沒(méi)有必要過(guò)問(wèn)財(cái)務(wù)情況，也不能提出交付賬目憑證的要求（公共部分經(jīng)營(yíng)所有除外），而“酬金制”小區(qū)是按照合同約定的數(shù)額或約定的比例提取酬金的，盈虧是由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)的，因此其必須清楚物業(yè)公司的收支情況。二是“包干制”小區(qū)既然是自負(fù)盈虧，那其收支賬目憑證屬于企業(yè)的商業(yè)秘密，屬于我國(guó)法律保護(hù)范疇。如果一個(gè)企業(yè)的收支狀況及憑證都需要提交，那么物業(yè)企業(yè)將沒(méi)有秘密可言，這顯然不利于物業(yè)公司的良性競(jìng)爭(zhēng)。三是業(yè)委會(huì)要求移交物業(yè)公司的賬目無(wú)非是認(rèn)為對(duì)物業(yè)公司缺乏一定的監(jiān)督，其實(shí)物業(yè)公司不移交收支具體賬目及憑證并不代表物業(yè)公司不受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，業(yè)委會(huì)可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)的結(jié)果來(lái)評(píng)估其服務(wù)質(zhì)量，至于物業(yè)公司收入支出的具體明細(xì)憑證，是公司內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)管理資料，業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司移交收支財(cái)務(wù)憑證沒(méi)有法律依據(jù)。所以，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)委會(huì)提交相關(guān)資料，對(duì)于實(shí)行“包干制”小區(qū)的物業(yè)公司，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺(tái)賬，即小區(qū)的物業(yè)費(fèi)的收繳情況明細(xì)，而其具體的收支明細(xì)憑證是無(wú)需移交的，這樣才能在保障業(yè)委會(huì)、業(yè)主權(quán)利的同時(shí)平等地保障物業(yè)公司的合法權(quán)益。

三、關(guān)于物業(yè)公司無(wú)資料可以移交如何處理的問(wèn)題

上述案例中，峰江業(yè)委會(huì)要求峰江物業(yè)公司移交第3、4項(xiàng)資料，峰江物業(yè)公司辯稱峰江房產(chǎn)公司未向自己提供過(guò)上述資料。對(duì)于物業(yè)公司無(wú)資料可移交的情形，筆者認(rèn)為需要增加第三人，由第三人履行應(yīng)盡義務(wù)，本案中，法院也依法追加了第三人開發(fā)商。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：“（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；……”可見房產(chǎn)公司是需要在物業(yè)公司承接驗(yàn)收時(shí)遞交上述資料的，而一旦房產(chǎn)公司在承接時(shí)未向物業(yè)公司提供這些資料，那么在物業(yè)交替時(shí)，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求房產(chǎn)公司提供以上資料，以確?？梢砸平唤o新物業(yè)公司，使其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

綜上所述，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，筆者認(rèn)為物業(yè)公司在交替時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)提交的材料大體可分為三類：一是工程類資料，主要包括建筑工程、設(shè)施設(shè)備的相關(guān)證明文件及安裝使用保養(yǎng)的技術(shù)性資料；二是物業(yè)管理類資料，包括小區(qū)供水和供電等合同、小區(qū)業(yè)主的清單、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄，以及小區(qū)維修資金賬目和物業(yè)公司收支賬目（“包干制”小區(qū)只需提供臺(tái)帳）；三是不動(dòng)產(chǎn)類資料，主要包括產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有的物業(yè)用房資料。

作者單位：（北京盈科（上海）律師事務(wù)所）