濟南大學(xué) 張爽 李勵 呂振興

濟南市商品住宅銷售價格形成機制研究①
——基于系統(tǒng)動力學(xué)

濟南大學(xué) 張爽 李勵 呂振興

系統(tǒng)動力學(xué)適合解決一系列涉及要素眾多、持續(xù)時間較長、復(fù)雜的經(jīng)濟社會問題，房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)的一個重要組成部分，自身就是一個復(fù)雜的、非線性的、存在時間延遲的經(jīng)濟社會系統(tǒng)。因此，本文選擇了系統(tǒng)動力學(xué)的建模方法將房地產(chǎn)市場劃分為成本子系統(tǒng)、供求子系統(tǒng)、社會子系統(tǒng)與調(diào)控子系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上繪制了濟南市商品住宅市場內(nèi)部運行機制與發(fā)展規(guī)律的系統(tǒng)因果反饋圖，嘗試借助重要的反饋回路對濟南市商品住宅銷售價格的形成機制進行分析。

商品住宅 銷售價格 系統(tǒng)動力學(xué)

1　濟南市商品住宅銷售市場的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)分析

1.1成本子系統(tǒng)

濟南市商品住宅銷售系統(tǒng)的成本子系統(tǒng)，就是按照商品住宅的開發(fā)成本對其價值進行的估算，其理論基礎(chǔ)為“生產(chǎn)費用價值理論”，即商品的價值由其生產(chǎn)費用而定，也就是馬克思的剩余價值論所闡述的商品的價格由其價值決定。房地產(chǎn)市場的交易雙方能夠接受的就是包含成本與利潤的正常代價，因此可以通過“成本加利潤”的方式對商品住宅價值角度入手對住宅的銷售價格進行估算。房地產(chǎn)開發(fā)商以“取得土地——開發(fā)建設(shè)——銷售住宅產(chǎn)品”的一般方式開發(fā)經(jīng)營商品住宅，據(jù)此可以得到商品住宅產(chǎn)品的一般定價公式：商品住宅的價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+相關(guān)稅費。在此基礎(chǔ)上得到濟南市商品住宅銷售市場的成本子系統(tǒng)，如圖1所示。

圖1　

1.2供求子系統(tǒng)

住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本決定了其價格水平，但市場供求關(guān)系決定了住宅產(chǎn)品的溢價能力，即價格與價值間的偏離程度。一般而言，當市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時，住宅產(chǎn)品的銷售價格就可能高于其開發(fā)成本，此時商品住宅的銷售價格就應(yīng)在成本加利潤的基礎(chǔ)上進行加價調(diào)整；反之，當市場處于供大于求的狀態(tài)時，住宅產(chǎn)品的銷售價格就可能低于其開發(fā)成本，此時商品住宅的銷售價格就應(yīng)在成本加利潤的基礎(chǔ)上進行減價調(diào)整。因此，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)商品的銷售價格最終還是要取決于其效用，而非花費的成本，“有價無市”的產(chǎn)品對市場而言是毫無意義的，開發(fā)成本的增減只有通過效用才能最終形成價格。濟南市商品住宅銷售市場的供求子系統(tǒng)如圖2所示。

圖2　

1.3社會子系統(tǒng)

商品住宅的銷售價格除了會受到市場供求關(guān)系的直接影響，還會受到許多其他因素的影響，這些影響因素一部分來自房地產(chǎn)市場本身，但絕大部分來自房地產(chǎn)市場的外部。根據(jù)研究目的的需要，考慮到指標的可量化性及部分數(shù)據(jù)的可獲得性，本文將從影響濟南市商品住宅銷售市場的眾多社會、經(jīng)濟因素中選取部分可量化的指標構(gòu)成社會子系統(tǒng)。濟南市商品住宅銷售市場的社會子系統(tǒng)如圖3所示.

圖3　

1.4調(diào)控子系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，離不開政府各類宏觀調(diào)控政策的支持，在構(gòu)建濟南市商品住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)模型時，應(yīng)將政府針對商品住宅銷售市場采取的各類宏觀調(diào)控政策納入其中。在繪制濟南市商品住宅銷售市場的調(diào)控子系統(tǒng)圖時，筆者將房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、其他特殊政策以及一些與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等政策因素納入了模型中。濟南市商品住宅銷售市場的調(diào)控子系統(tǒng)如圖4所示。

2　濟南市商品住宅銷售市場主要因果反饋回路分析

下面依據(jù)繪制的整體系統(tǒng)因果反饋圖與濟南市商品住宅市場的內(nèi)部運行規(guī)律，選取一些對能夠?qū)ι唐纷≌N售價格的形成產(chǎn)生重要影響的因果反饋回路進行簡要分析。

（1）基準地價→土地取得成本→綜合成本→住宅價格

土地成本是商品住宅開發(fā)成本的一個重要組成部分，商品住宅的銷售價格受基準地價的影響較大，特別是目前中國的土地市場多采用政府定價的方式，房地產(chǎn)開發(fā)商通常只能通過招標、拍賣、掛牌、出讓等合法方式獲得土地，政府實際掌握著絕大部分的土地定價權(quán)力，致使中國土地市場的市場化程度普遍偏低

（2）住宅價格→自主性需求量→總需求量→供求比→住宅價格（正反饋回路）

住宅價格→心理預(yù)期價格→投資性需求量→總需求量→供求比→住宅價格（正反饋回路）

商品住宅的銷售價格除了會受到開發(fā)成本的影響，還會受到市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，根據(jù)消費者購買商品住宅的不同目的，可以將商品住宅的總需求劃分成自住性需求與投資性需求兩部分。自住性需求通常包含剛性需求與改善性需求，投資性需求通常包含融資租賃性需求、保值增值性需求以及簡單的套利需求。消費者對商品住宅產(chǎn)品的不同需求實際會對商品住宅銷售市場產(chǎn)生不同的影響，繼而帶來商品住宅銷售價格的變動。由于與住宅總需求相關(guān)的兩條因果反饋鏈均為正反饋回路，表明在其他因素不變的前提下，無論是自住性需求量還是投資性需求量的增加都可能帶來商品住宅銷售價格的上漲。特別是消費者的投資性需求中包含著大量不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的非理性因素，例如資本的逐利性、購房者的價格預(yù)期、開發(fā)商的虛假宣傳等，都可能使商品住宅的銷售價格越來越偏離市場均衡價格，最終導(dǎo)致商品住宅銷售市場失去平衡，這不僅會影響房地產(chǎn)市場資源的合理配置，更會帶來大量的空置房，進一步加劇購房者的負擔，使真正的居住性需求無法得到有效滿足。

（3）住宅價格→總供給量→供求比→住宅價格（負反饋回路）

商品住宅的供給量對銷售價格的影響回路為負反饋回路，可見在其他因素不變的前提下，商品住宅供給量的增加會對商品住宅的銷售價格產(chǎn)生反向影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展本身帶有很強的地域性，且中國地域廣袤幅員遼闊，地區(qū)與地區(qū)之間差異巨大，致使房地產(chǎn)市場長期以來很難實現(xiàn)各類資源的優(yōu)化配置。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供給與需求結(jié)構(gòu)的失衡，一方面是一些一二線大城市房價飛漲、一房難求，另一方面是三四線城市巨大的庫存壓力與隨處可見的空置房。這些都呈現(xiàn)了中國房地產(chǎn)市場不均衡的發(fā)展現(xiàn)狀，特別是區(qū)域間資源配置的失衡與市場結(jié)構(gòu)的失調(diào)，最終在這些非理性因素的干擾下，商品住宅的銷售價格出現(xiàn)劇烈變動失去平衡。因此，保持房地產(chǎn)市場供給與需求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定對維持商品住宅銷售價格的穩(wěn)定意義重大。

（4）住宅價格→城市GDP水平→基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平→城市拆遷改造量→自住性需求量→總需求量→總需求量→供求比→住宅價格（負反饋回路）

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)聯(lián)系密切，且該回路為負反饋回路，表明商品住宅的銷售價格最終會在各種宏觀經(jīng)濟因素的調(diào)解下回歸理性，保持穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場始終是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟、社會的發(fā)展貢獻了巨大的力量，同時在各種宏觀經(jīng)濟因素的調(diào)解下，房地產(chǎn)市場得以保證健康理性地發(fā)展。

圖4　

3　結(jié)論分析

本文通過構(gòu)建濟南市商品住宅銷售市場的系統(tǒng)動力學(xué)模型，嘗試對濟南市商品住宅的價格形成機制進行探究與分析。首先，通過建立濟南市商品住宅銷售市場的系統(tǒng)因果反饋模型，分析了濟南市商品住宅銷售市場的各主要參與主體，以及各參與要素在商品住宅市場中發(fā)揮的不同作用；模型將濟南市商品住宅銷售市場劃分為成本子系統(tǒng)、供求子系統(tǒng)、社會子系統(tǒng)與調(diào)控子系統(tǒng)，綜合分析了各類市場參與要素開發(fā)成本、經(jīng)營利潤、市場需求、供給狀況以及各類經(jīng)濟、社會、人口及政策因素在濟南市商品住宅銷售市場中發(fā)揮的有機作用，對濟南市商品住宅銷售價格的形成機制有了較為客觀的認識。房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟的一個重要組成部分，其價格形成機制受多種宏觀及微觀要素的影響，表現(xiàn)十分復(fù)雜，但并非沒有任何規(guī)律可以遵循，住宅產(chǎn)品作為一般商品同樣遵循最基本的市場規(guī)律，其銷售價格最終還是要取決于其效用，因此通過構(gòu)建的系統(tǒng)動力學(xué)模型還是能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場形成很多規(guī)律性的認識，對日后進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康理性發(fā)展還是具有一定的借鑒意義。

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F293.3

A

2096-0298（2016）07（a）-117-02

濟南大學(xué)研究生創(chuàng)新基金項目（YCXS15023）。