易憲容

房地產(chǎn)去庫(kù)存化的難點(diǎn)與重點(diǎn)

易憲容

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫(kù)存，或房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供過于求，不僅涉及到當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力問題，也涉及未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的問題。這需要房地產(chǎn)政策方面的創(chuàng)新與落實(shí)，并真正去除房地產(chǎn)賺錢功能，讓住房成為消費(fèi)品，即房?jī)r(jià)回歸理性

年前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，是對(duì)2016年經(jīng)濟(jì)工作的部署，盡管相關(guān)的內(nèi)容很多，但今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與往年有很大不同，就是直接指向要達(dá)到的目標(biāo)或要完成的五大任務(wù)，如去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。而房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化則是五大任務(wù)之中的重點(diǎn)之重點(diǎn)。因?yàn)樵诋?dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中無(wú)論是產(chǎn)能過剩、企業(yè)杠桿率過高，還是企業(yè)運(yùn)行成本高及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，很大程度上都與前十幾年所形成的經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”有關(guān)，或直接由經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”所引發(fā)。如果能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存過高的嚴(yán)重問題，那么當(dāng)前中國(guó)許多問題都能夠迎刃而解。去房地產(chǎn)的過高庫(kù)存應(yīng)該是2016年經(jīng)濟(jì)工作中的重點(diǎn)之重點(diǎn)。

當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于順周期時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，自然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)過度增長(zhǎng)，但是當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)需求立即下降，自然也就導(dǎo)致了不少行業(yè)及產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，特別是與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建筑材料等。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始好起來(lái)，不少行業(yè)及產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩將得以緩解。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議希望以更為溫和的手段來(lái)化解當(dāng)前的產(chǎn)能過剩問題，這將取決于房地產(chǎn)去庫(kù)存化的進(jìn)度。因?yàn)?，房地產(chǎn)去庫(kù)存后所要增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，有利于消化許多行業(yè)過高的產(chǎn)能。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》顯示，截至2015年底，我國(guó)商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫(kù)存，即現(xiàn)房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫(kù)存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化。在此基礎(chǔ)上，如果每年住房供給再增長(zhǎng)10%，那么未來(lái)5年中國(guó)商品住宅的供給將高達(dá)到88.2億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化的壓力肯定是大的，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存化問題不解決，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力就難以調(diào)整。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何去庫(kù)存化，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出幾種辦法。比如，一是讓農(nóng)民市民化，或讓農(nóng)民進(jìn)城來(lái)消化當(dāng)前過多的商品住宅；二是鼓勵(lì)投資者購(gòu)買住房來(lái)出租，這樣既可消化城市住房的庫(kù)存，又可解決當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問題，一舉幾得；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)；五是取消過時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性限制政策等。對(duì)于這些政策，確實(shí)是與以往的房地產(chǎn)政策有很大不同，如果真正按照這些政策來(lái)落實(shí)，或許真的能夠讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫(kù)存得到消化。

(一)

要達(dá)到房地產(chǎn)去庫(kù)存化的目標(biāo)有幾個(gè)問題必須解決。這次房地產(chǎn)政策，最有新意的可能是以下幾個(gè)方面：一個(gè)方面是農(nóng)民的市民化、加快農(nóng)民的城市化進(jìn)程是增加當(dāng)前住房需求最好的途徑與方式。因?yàn)榫湍壳暗那闆r來(lái)看，中國(guó)的城市化進(jìn)程剛剛開始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農(nóng)村人口。在農(nóng)村人口中，即使有不少農(nóng)民在城市里打工，他們也僅是在城市里工作，受戶口制度、社會(huì)福利保障、教育等條件限制，他們無(wú)法在城市里真正的落下來(lái)或沒有市民化。因此，創(chuàng)造條件讓農(nóng)民進(jìn)入城市，讓農(nóng)民市民化，是增加城市人口及加快城市化進(jìn)程最為重要的方式，也是增加住房消費(fèi)最為重要的途徑。

▲中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫(kù)存成了2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，并為整個(gè)2016年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)圖/金川

但是，就目前的情況來(lái)看，農(nóng)民不能進(jìn)城，不能夠市民化，并非僅是因?yàn)樾枰鋺粽?、就業(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進(jìn)的問題，更為重要的是農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)民市民化，農(nóng)民有沒有進(jìn)入城市購(gòu)買住房的能力問題。如果農(nóng)民沒有在就業(yè)的城市購(gòu)買住房的支付能力，連最基本的生存條件都無(wú)法滿足，那么農(nóng)民市民化就不可能實(shí)現(xiàn)?；蛘哒f，可以讓農(nóng)民在就業(yè)城市租房，但是同樣，農(nóng)民有在就業(yè)城市租房的能力嗎？

就目前中國(guó)農(nóng)民的情況來(lái)看，可以分為兩類。一是東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民和中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的農(nóng)民。二是城市周邊的農(nóng)民和邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民。城市周邊農(nóng)民，他們的購(gòu)買住房支付能力強(qiáng)，但他們不僅不需要進(jìn)城，也不需要購(gòu)買住房。這些農(nóng)民本身就住房很多，是中國(guó)最大既得利益者。而需要市民化的農(nóng)民往往是那些邊遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的農(nóng)民，而且這些農(nóng)民進(jìn)入的往往又是那些就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市。這些就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市往往是住房?jī)r(jià)格較高的城市，邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民想進(jìn)入這些城市購(gòu)買住房簡(jiǎn)直是天方夜譚。讓這些農(nóng)民進(jìn)入三四線城市購(gòu)買住房更是不可能，因?yàn)檫@些地方就業(yè)機(jī)會(huì)少、工資水平低，邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民是否有意愿進(jìn)入這些城市購(gòu)買住房是相當(dāng)不確定的。也就是說，要讓他們來(lái)消化當(dāng)前庫(kù)存問題嚴(yán)重的三四線城市的住房并非易事。

當(dāng)然，政府也可以把目前庫(kù)存奇高的三四線城市的住房購(gòu)買下來(lái)，全部以低價(jià)或以福利分房的方式配置給農(nóng)民，讓農(nóng)民市民化。這當(dāng)然能夠加快農(nóng)民進(jìn)城的步伐，農(nóng)民進(jìn)城或市民化也會(huì)容易些。只要有一二億邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民進(jìn)城就可能消化當(dāng)前住房市場(chǎng)嚴(yán)重的過剩問題。但是這里又有兩個(gè)問題要解決。一是農(nóng)民進(jìn)入城市的市民化過程，是讓農(nóng)民自由遷移，還是政府給予計(jì)劃安排？如果政府給予計(jì)劃安排，把農(nóng)民安排到那些經(jīng)濟(jì)條件差、沒有就業(yè)機(jī)會(huì)的城市來(lái)消化住房庫(kù)存，農(nóng)民會(huì)愿意進(jìn)入這些城市嗎？估計(jì)許多農(nóng)民是沒有意愿進(jìn)入就業(yè)機(jī)會(huì)少的城市當(dāng)市民的。在這種情況下，他們寧愿呆在原有的農(nóng)村。如果讓農(nóng)民自由遷移，那么政府是無(wú)法給予農(nóng)民市民化的住房配置的。

二是即使政府可以有計(jì)劃地讓進(jìn)城的農(nóng)民配置住房，那么這些購(gòu)買住房的錢從何而來(lái)？政府有財(cái)政能力來(lái)做嗎？即使是政府幫助農(nóng)民出首付，對(duì)于絕大多數(shù)地方政府來(lái)說，他們同樣是無(wú)財(cái)政能力給予農(nóng)民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農(nóng)民出首付，也降低農(nóng)民購(gòu)買住房的融資成本，但之后農(nóng)民是否有還按揭貸款的能力同樣是相當(dāng)不確定的，因?yàn)檫@需要農(nóng)民的穩(wěn)定就業(yè)來(lái)保證。在這種情況下，國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)及銀行有意愿貸款給農(nóng)民嗎？連銀行都沒有意愿給農(nóng)民貸款，更不用說如何來(lái)保證還款了。

所以，要讓農(nóng)民進(jìn)城、在就業(yè)所在地市民化，并成為住房市場(chǎng)最大的需求者，關(guān)鍵的問題就在于政府能否讓農(nóng)民所在就業(yè)機(jī)會(huì)多城市的房?jī)r(jià)回歸到理性的水平，在于這些城市有一部強(qiáng)有力的保護(hù)租房者法律。只有這樣農(nóng)民才可能真正的市民化，并讓他們真正進(jìn)入就業(yè)所在的城市。這樣農(nóng)民才有動(dòng)力在這些城市購(gòu)買住房或是租房，不僅這些城市的住房庫(kù)存化問題可以化解，也能夠讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向持續(xù)發(fā)展之路。

(二)

另一方面，這次房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)住房投資者購(gòu)買住房出租也是最有新意的政策之一。政府已經(jīng)開始把住房租賃市場(chǎng)的問題提上議事日程。但是，要讓中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)健康的發(fā)展起來(lái)，有以下問題要解決。

一是讓更多的投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)購(gòu)買住房再用于住房租賃。這個(gè)設(shè)想當(dāng)然是好的。它是消化當(dāng)前不少城市過高的住房庫(kù)存的有效途徑。但是，這就得知道，通過什么樣的房地產(chǎn)政策來(lái)界定這些投資者購(gòu)買的住房是投資并用于租賃而不用于房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。如果沒有有效的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行限制，只是用優(yōu)惠政策讓購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房，那么購(gòu)買者既可以把所購(gòu)買的住房用于投資也可用于投機(jī)。如果住房用于投機(jī)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將繼續(xù)推高。這是很自然的事情。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)繼續(xù)吹大，而且過高的房?jī)r(jià)也將成為農(nóng)民市民化、農(nóng)民進(jìn)城的最大障礙。

但是，就目前的情況來(lái)看，政府的房地產(chǎn)稅收政策連住房的投資與消費(fèi)都沒有界定清楚，這樣的住房稅收政策要想來(lái)區(qū)分住房的投資和投機(jī)更是不可能。可是，在香港地區(qū)或歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，他們對(duì)購(gòu)買住房后的投資與投機(jī)則界定得清清楚楚。比如住房購(gòu)買半年內(nèi)交易的要交15%額外所得稅，住房購(gòu)買一年內(nèi)交易的要交10%額外所得稅，住房購(gòu)買三年內(nèi)交易的要交5%額外所得稅，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴(yán)格地把住房投資與投機(jī)區(qū)分開，讓居民購(gòu)買住房用于投資而不是用于投機(jī)。借鑒上述成功經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)政府應(yīng)用嚴(yán)格的稅收制度把住房投資與投機(jī)區(qū)分開，否則就容易引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)炒作，把房地產(chǎn)泡沫再吹大。

此外，還必須設(shè)立嚴(yán)格保護(hù)住房租賃者的法律。因?yàn)樵谥袊?guó)的住房租賃市場(chǎng)，租房者往往是市場(chǎng)最為弱勢(shì)者。如果沒有好的法律來(lái)保護(hù)他們利益，中國(guó)租房者的利益最容易受到侵害。這也是當(dāng)前中國(guó)很多居民不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)、特別強(qiáng)調(diào)要有自己住房的根源所在。

而要做一點(diǎn)，不僅在于政府要盡快設(shè)立這樣一部能夠真正保護(hù)住房租賃者的法律，還得根據(jù)相關(guān)的法律安排設(shè)立保護(hù)租房者的中介組織，或政府相關(guān)的職能部門。就目前的情況來(lái)看，中國(guó)政府不僅沒有設(shè)立專門保護(hù)租房者利益的職能部門，也沒有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，更沒有一部專門保護(hù)租房者的法律。在這種情況下，要讓中國(guó)的租房市場(chǎng)健康發(fā)展起來(lái)當(dāng)然是一件不容易的事情。中國(guó)的租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租房市場(chǎng)的收益率自然會(huì)很低，投資者當(dāng)然是不愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，即使購(gòu)買了住房也只是為了住房炒作升值而已。

但是，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，幾乎都會(huì)有一部十分強(qiáng)勢(shì)的保護(hù)租房者的法律，從而讓最弱勢(shì)的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民就能夠根據(jù)市場(chǎng)的情況做出租房還是購(gòu)買住房的不同選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。這就是為何發(fā)達(dá)國(guó)家許多居民寧愿租房而不愿意購(gòu)買住房的根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場(chǎng)才會(huì)發(fā)展與繁榮。所以，要發(fā)展中國(guó)租房市場(chǎng)，讓更多的投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)來(lái)消化過高的住房庫(kù)存，一個(gè)成熟繁榮的租房市場(chǎng)是最為重要的。

(三)

再一個(gè)方面，這次房地產(chǎn)去庫(kù)存化政策有新意的地方就是要求房地產(chǎn)企業(yè)降低房?jī)r(jià)。這些政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格。這是前所未有的事情，過去政府不會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)降低房?jī)r(jià)增加住房銷售?，F(xiàn)在問題是，這項(xiàng)政策是一般性的原則，這是“由市場(chǎng)決定呢還是由政府來(lái)決定呢”沒有規(guī)定。如果是由市場(chǎng)來(lái)決定，政府如何要求房地產(chǎn)企業(yè)讓其交易的住房?jī)r(jià)格下降呢？因?yàn)椋鞘袌?chǎng)的局外人，既不知道市場(chǎng)住房的供求關(guān)系，也不知道住房的價(jià)格到底在哪里。當(dāng)然，也就無(wú)法要求房地產(chǎn)企業(yè)降低所交易住房的價(jià)格了。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格是由政府來(lái)決定，那么政府如何可能對(duì)這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的住房進(jìn)行成本與收益定價(jià)呢？如果定價(jià)過低，政府要求降價(jià)的企業(yè)住房銷售后出現(xiàn)虧損，那么這些虧損由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？如果政府對(duì)這種虧損不包底，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意降價(jià)銷售嗎？如果政府包底，一是本來(lái)財(cái)政負(fù)擔(dān)過重的地方政府有能力來(lái)包底嗎？二是在政府對(duì)降價(jià)銷售包底之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)與政府相關(guān)部門合謀向地方政府獲取更多的補(bǔ)償？所以，地方政府決定降低房?jī)r(jià)既不可行，也不現(xiàn)實(shí)，甚至于代價(jià)成本會(huì)相當(dāng)高。

房地產(chǎn)去庫(kù)存化的降價(jià)，只能是通過市場(chǎng)化的方式來(lái)進(jìn)行。不過，住房市場(chǎng)與其他市場(chǎng)有一個(gè)很大差別，就是住房不僅是不動(dòng)產(chǎn)，也是唯一性產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以采取引發(fā)性的定價(jià)策略來(lái)影響房?jī)r(jià)向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產(chǎn)政策，說到底，就是一個(gè)利益如何分配的問題，就是一個(gè)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者如何讓利的問題。如果這三者都不愿意讓利，要讓一些房?jī)r(jià)高的城市把價(jià)格降低是不可能的。

當(dāng)然，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的讓利在三四線城市已經(jīng)意義不大。因?yàn)?，在這些城市，房?jī)r(jià)本身就不高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也很少。比如，早些時(shí)候筆者到貴陽(yáng)，那個(gè)地方的房?jī)r(jià)只在3000元左右。這樣的一個(gè)房?jī)r(jià)，要讓房地產(chǎn)開發(fā)商讓利，也讓不到哪里去，因?yàn)槔麧?rùn)本身就不高。

而讓房地產(chǎn)企業(yè)讓利的地方主要是那些高房?jī)r(jià)的地方。但是，在這些高房?jī)r(jià)的城市，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)說，這些城市根本上就不存在去庫(kù)存化的問題，住房市場(chǎng)本來(lái)就是供不應(yīng)求，如何要求他們來(lái)降價(jià)。實(shí)際上，正是因?yàn)檫@些城市的高房?jī)r(jià)才需要政府關(guān)注，采取有利的政策來(lái)降低高房?jī)r(jià)，聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)讓利。

其實(shí)，這些城市的房?jī)r(jià)過高，主要的問題是將投機(jī)炒作為主導(dǎo)，把住房消費(fèi)需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導(dǎo)，投資者又認(rèn)為這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，那么，各種資金就會(huì)涌入這些市場(chǎng)，這些城市的房?jī)r(jià)就會(huì)越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺(tái)政策，對(duì)這些高房?jī)r(jià)的城市的住房投機(jī)炒作和住房消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并用嚴(yán)格的房地產(chǎn)稅收制度來(lái)限制投機(jī)炒作行為，同時(shí)減弱對(duì)該類行為的信貸支持，那么這些城市的住房?jī)r(jià)格才會(huì)降低，并回歸理性。這才是降低當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格根本所在。

而要做到這點(diǎn)，就得讓這些高房?jī)r(jià)的城市采取對(duì)住房消費(fèi)者全面讓利的房地產(chǎn)政策。這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補(bǔ)償或消費(fèi)者購(gòu)買住房時(shí)的少許補(bǔ)貼，而是要對(duì)住房投資及投機(jī)采取嚴(yán)格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來(lái)那樣采取各種稅收及信貸優(yōu)惠，讓更多的住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵(lì)更多的住房投資投機(jī)者進(jìn)入，那么這些城市要降低房?jī)r(jià)幾乎不可能。

可見，要降低房?jī)r(jià)，就得讓高房?jī)r(jià)的城市出臺(tái)有利于消費(fèi)者的住房政策，促使地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房投資者讓利，這樣才能真正去庫(kù)存化，否則降低房?jī)r(jià)可能成為一句空話。而這種讓利方式很容易向三四線城市蔓延，從而形成全國(guó)性的住房?jī)r(jià)格下降。這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然是有利的。如果這次房地產(chǎn)的政策能夠在這些方面取得真正的進(jìn)展，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化就能夠逐漸推進(jìn)，并結(jié)出碩果。

(四)

至于去產(chǎn)能、去杠桿、降成本及補(bǔ)短板，也是直指經(jīng)濟(jì)問題的核心，也是很重要的，但如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題不能夠得以解決，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化就難以實(shí)現(xiàn)，就將成為這些任務(wù)得以完成的障礙。而讓農(nóng)民市民化來(lái)消化城市的住房需求，希望通過發(fā)展住房租賃來(lái)增加城市的住房需求，要求房地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)來(lái)去庫(kù)存化，這些思路是對(duì)的，但還得在政策方面進(jìn)行創(chuàng)新與落實(shí)，并真正去除房地產(chǎn)賺錢功能，讓住房成為消費(fèi)品，讓房?jī)r(jià)回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費(fèi)需求，特別是農(nóng)民的住房需求。對(duì)此，政府的當(dāng)前房地產(chǎn)政策應(yīng)該更為細(xì)化與具體，以便真正落實(shí)實(shí)施。

作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授