方議加

摘 要 目前，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。但是與此同時(shí)巨額的利潤(rùn)也使得這個(gè)行業(yè)顯示出了不合理的地方，暴露出了很多問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈策劃設(shè)計(jì)就顯得格外重要。價(jià)值鏈分析可以得出各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)的優(yōu)劣勢(shì)，從而調(diào)節(jié)不同環(huán)節(jié)的關(guān)系。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的分析和研究，對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行優(yōu)化，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以找到適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 價(jià)值鏈 策劃設(shè)計(jì) 優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)容及研究意義

本文主要以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，著重著手于房地產(chǎn)商品的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)及其之間的相互聯(lián)系。由理論與實(shí)際相結(jié)合，構(gòu)建出房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈，通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈分析研究，探索如何提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民支柱性產(chǎn)業(yè)，但是它的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)于較長(zhǎng)，所以他能否快速的發(fā)展增長(zhǎng)就影響到我國(guó)的發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多問(wèn)題，主要有在數(shù)量過(guò)多，但時(shí)規(guī)模都比較小，沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

價(jià)值鏈策劃設(shè)計(jì)就是利用管理思想和信息網(wǎng)絡(luò)，對(duì)價(jià)值鏈上相關(guān)資源的整合和合理地利用。運(yùn)用這種分析方法可以使房地產(chǎn)企業(yè)了解價(jià)值活動(dòng)的相關(guān)結(jié)構(gòu)，清楚的知道價(jià)值活動(dòng)的內(nèi)部和外部的聯(lián)系。這樣有利于企業(yè)優(yōu)化資源，體現(xiàn)出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)價(jià)值鏈的相關(guān)綜述

2.1房地產(chǎn)價(jià)值鏈理論

價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行的一系列的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨等活動(dòng)的集合。不同競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正是通過(guò)價(jià)值鏈來(lái)體現(xiàn)，對(duì)價(jià)值鏈的分析可以再一定程度上優(yōu)化價(jià)值鏈的結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到自己理想的目標(biāo)。波特的價(jià)值鏈被大眾認(rèn)為是傳統(tǒng)意義上的，著重的分析的是單個(gè)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)、企業(yè)和顧客之間相關(guān)的連接，和企業(yè)得到的優(yōu)勢(shì)。波特認(rèn)為：企業(yè)是有很多資源和能力的，但是如果同意來(lái)看，就不能準(zhǔn)確地看出各項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)。所以就必須分開(kāi)來(lái)看，這樣就可以從各個(gè)活動(dòng)本身來(lái)考慮各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不同活動(dòng)之間的相互掛關(guān)系，就構(gòu)成了價(jià)值鏈。

2.2縱向價(jià)值鏈

2.2.1企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈

企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈?zhǔn)歉鱾€(gè)價(jià)值活動(dòng)的集合，然后通過(guò)優(yōu)化個(gè)協(xié)調(diào)來(lái)達(dá)到理想的預(yù)期目的，為企業(yè)帶來(lái)優(yōu)勢(shì)為了達(dá)到企業(yè)的總體目標(biāo)，各個(gè)活動(dòng)必須相互聯(lián)系，然后統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

2.2.2縱向價(jià)值鏈

企業(yè)各個(gè)活動(dòng)之間相互聯(lián)系不僅僅對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈實(shí)用，同樣對(duì)于企業(yè)外部的價(jià)值鏈也適應(yīng)，比如供應(yīng)商、渠道價(jià)和買方價(jià)值鏈之間。類似的關(guān)系，通常被稱為縱向聯(lián)系。建立縱向聯(lián)系可以讓顧客對(duì)企業(yè)更加信任、從而達(dá)到互贏互利，這是都希望看到的。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈

房地產(chǎn)發(fā)展的很迅猛，同時(shí)也包括了很多主體的利益，他的內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈也就是其它利益主體的內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。對(duì)于不同的主體更多的是利益之間的聯(lián)系。

房地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中，是很多不同的主體如開(kāi)發(fā)商、投資商、客戶和政府等各個(gè)不同的主體之間的協(xié)調(diào)工作，同時(shí)他們也擁有這不同的職能，他們分工但同時(shí)也聯(lián)系再一起，形成了一條價(jià)值鏈。以房地產(chǎn)為連接點(diǎn)，不同的利益主體相互聯(lián)系到一起。

2.4虛擬價(jià)值鏈

虛擬價(jià)值鏈的特點(diǎn)：

（1）非物質(zhì)性。虛擬價(jià)值鏈的各個(gè)部分的研究對(duì)象已經(jīng)不再是和以前一樣物質(zhì)，現(xiàn)在的是信息。同已往物質(zhì)的高成本不同，信息不僅豐富，更有易獲得成本低的特點(diǎn)。

（2）靈活性。虛擬價(jià)值鏈的靈活性可以從兩個(gè)方面體現(xiàn)：一是企業(yè)可以多樣性的選擇信息，二是企業(yè)可以像客戶提供多樣性的信息。

（3）獨(dú)特性。各個(gè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品可能是一樣的。但是由于信息的多樣性，選擇的不同，各個(gè)企業(yè)的虛擬價(jià)值網(wǎng)是不同的。

2.5本章小結(jié)

本章主要寫(xiě)的就是價(jià)值鏈及其相關(guān)的理論?？梢钥闯觯a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈開(kāi)始看重的只有自己企業(yè)本身和與其有關(guān)系的客戶總，并且價(jià)值鏈也只關(guān)注物質(zhì)方面。但隨著信息技術(shù)的發(fā)展，其各種優(yōu)勢(shì)開(kāi)始沖擊傳統(tǒng)的理論。企業(yè)的各種問(wèn)題也開(kāi)始顯示出來(lái)，所以企業(yè)也開(kāi)始改變，信息時(shí)代來(lái)臨，價(jià)值更多的和信息聯(lián)系再一起，企業(yè)也展示出了不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈策劃研究

3.1房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)。它主要經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)有下面幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)。正是因?yàn)檫@個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才和其它企業(yè)有很大的差別。它所需的資金巨大，并且時(shí)間也長(zhǎng)，市場(chǎng)的變化對(duì)其影響較大，所以相較而言風(fēng)險(xiǎn)就比較大。

（2）具有戰(zhàn)略性資源。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)特點(diǎn)，所以他就要有人才、資金和信息等這些相關(guān)的資源，這樣在面對(duì)挑戰(zhàn)時(shí)才能從容解決。

（3）獨(dú)特的成本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用由直接費(fèi)用和間接費(fèi)用構(gòu)成。

直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。

間接費(fèi)用包括：管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)。

（4）和其它行業(yè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)包括了很多領(lǐng)域，他的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，所以這就決定了房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)必須有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。這樣它才能順利的發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)新起于80年代，在此期間也經(jīng)歷過(guò)高峰期。但是由于經(jīng)驗(yàn)的缺乏、相關(guān)的管理能力不夠、制度也不勾全面，這樣就使得房地產(chǎn)再發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。盲目的發(fā)展，沒(méi)有看清楚形式，基本處于跟風(fēng)發(fā)展，沒(méi)有好好的總結(jié)。

看似發(fā)展很快，其實(shí)這只是表面現(xiàn)象，雖然房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，但是很多規(guī)模都普遍較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也不夠，并且職員的水平不高，也不具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

這個(gè)時(shí)候政府就不得不介入，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在一定程度上還是去的了不錯(cuò)的效果，有效抑制房?jī)r(jià)的飆升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。但是，宏觀調(diào)控取得了可觀的效果，但目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的水平還是不高。相比較歐美企業(yè)而言，我們需要改進(jìn)的地方還有很多，所以，我們還是要理性和冷靜地分析，然后制定合理的發(fā)展道路。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析

3.3.1房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈模型

以我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，綜合考慮波特的價(jià)值鏈模型，我們可以得出典型的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈模型（如圖1）。

在了解房地產(chǎn)價(jià)值鏈的時(shí)候，我們要把房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)活動(dòng)分開(kāi)歸納到價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)中。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)額過(guò)程中，還有很多東西也是必不可少的作為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的，比如信息支持系統(tǒng)、資金支持系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)系統(tǒng)，共同支撐著房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)的價(jià)值活動(dòng)也是大同小異的，大致也是一樣的。當(dāng)然，圖1也只是一個(gè)簡(jiǎn)單的框架而已，并不能完全的用來(lái)概括房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈。因?yàn)槠髽I(yè)的每個(gè)活動(dòng)都還可以分為其他很多個(gè)部分，而且每個(gè)部分之間都還有相互之間的聯(lián)系，病不能完全的分隔開(kāi)。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)需要做的就是給自己一個(gè)合適的定位，認(rèn)清自己，找到一條適合自己發(fā)展的道路。

3.3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈基本活動(dòng)

基本所有行業(yè)的價(jià)值鏈都一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其價(jià)值鏈也由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)組成。

基本活動(dòng)：

（1）內(nèi)部后勤。凡事都要有個(gè)前后順序，對(duì)于房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)的時(shí)候，也可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)之前，要先得到土地使用權(quán)。還有就是要對(duì)相應(yīng)的地塊做詳盡的調(diào)查，這樣才能確定該地段是否有發(fā)展餓的潛力，是否值得發(fā)展，如果盲目的發(fā)展，就會(huì)使企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這并不是企業(yè)想要看到的結(jié)果，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前一定要做好市場(chǎng)調(diào)研，做好充足的準(zhǔn)備，這樣才能順利的開(kāi)發(fā)。

（2）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。所謂的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是指把土地等相關(guān)的投入物資變成商品的活動(dòng)，在做好了前期調(diào)研和充足的前期準(zhǔn)備工作后，接下來(lái)要做的就是開(kāi)發(fā)，也就是項(xiàng)目的建設(shè)，他會(huì)涉及到很多單位，包含的活動(dòng)也會(huì)比較多，在這個(gè)過(guò)程中，工程的質(zhì)量自然是重中之重。

（3）外部后勤。到了這個(gè)時(shí)候，項(xiàng)目建設(shè)到了尾聲，建筑即將完成，那么接下來(lái)要做的就是開(kāi)盤銷售，所以要提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，不僅要找到一個(gè)合適的代理單位，還要做好相應(yīng)的宣傳活動(dòng)，在這個(gè)信息發(fā)達(dá)的年代，宣傳就顯得尤為重要，初次之外還要辦好產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷。經(jīng)過(guò)了前面的銷售準(zhǔn)備，接下來(lái)就是正式的銷售階段，前期做的相關(guān)的策劃都要開(kāi)始實(shí)施，各種營(yíng)銷手段也要開(kāi)始展開(kāi)，選擇合適的渠道，建立好的銷售團(tuán)隊(duì)，各個(gè)部門要緊密合作，對(duì)于在銷售中可以預(yù)見(jiàn)和不可以預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題都要做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，爭(zhēng)取做到對(duì)于出現(xiàn)的每個(gè)問(wèn)題都能及時(shí)的解決。

3.3.3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)、外部聯(lián)系

（1）在整個(gè)價(jià)值鏈中，活動(dòng)眾多，對(duì)于各個(gè)活動(dòng)而言，它并不是獨(dú)立存在的的，它也不能獨(dú)立存在，他們之間必然有相互的聯(lián)系，這也就意味著在房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)活動(dòng)過(guò)程中，在做決定的時(shí)候一定要考慮全面，不然就會(huì)動(dòng)一發(fā)而前全身，出現(xiàn)自己無(wú)法預(yù)料的嚴(yán)重后果。

（2）為了提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有兩種方法用來(lái)聯(lián)系價(jià)值鏈的各項(xiàng)活動(dòng)，第一就是優(yōu)中擇優(yōu)，選擇一個(gè)最好的方法來(lái)實(shí)施。然后就是各個(gè)活動(dòng)之間充分協(xié)調(diào)。這個(gè)自然是最理想的方法，但是有時(shí)候并不是一定可以做的，這個(gè)時(shí)候就可以選擇第一張方法。

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)外部聯(lián)系想比較其他而言較為復(fù)雜，所以一定要明確的認(rèn)知其中各個(gè)活動(dòng)的聯(lián)系，自己企業(yè)的不同就是同其他企業(yè)相比最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的外部聯(lián)系。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈來(lái)說(shuō)，它不僅有內(nèi)部聯(lián)系，他也存在外部聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)并不是獨(dú)立存在的，與其他行業(yè)也都有交際。正式這些聯(lián)系構(gòu)成了發(fā)展的多樣性。

3.4本章小結(jié)

本章從房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)和現(xiàn)狀入手，構(gòu)建出了典型的價(jià)值鏈模型。然后了解了價(jià)值鏈的基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)，對(duì)價(jià)值鏈有了更全面的了解。通過(guò)價(jià)值鏈的內(nèi)外部聯(lián)系認(rèn)識(shí)到各項(xiàng)活動(dòng)之間有著密不可分的聯(lián)系。

最后，在基本了解了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈后，對(duì)各個(gè)過(guò)程進(jìn)行細(xì)化，可以得到如圖2更加清楚明了的價(jià)值鏈模型。

4房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈優(yōu)化設(shè)計(jì)

4.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈目前存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)最開(kāi)始發(fā)展的時(shí)候，他們主要針對(duì)的只是當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，政府再適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)控。那個(gè)時(shí)候，擁有了土地使用權(quán)就相當(dāng)于提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但是，伴隨著這個(gè)行業(yè)各項(xiàng)制度的日益完善，各個(gè)企業(yè)又處在了同一水平。因此在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中也就出現(xiàn)了很多問(wèn)題。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)能力不足，這個(gè)問(wèn)題主要顯現(xiàn)再單個(gè)方面，分別是人才，土地，資金。很多企業(yè)都只關(guān)心自己拿到多少土地，卻沒(méi)有好好的利用，造成了相當(dāng)一部分的浪費(fèi)。資金的缺乏一直是小型企業(yè)的通病，這也就是有很多小型企業(yè)經(jīng)常倒閉的原因。雖然幾個(gè)年我國(guó)的專業(yè)人才明顯增多，但還是不勾，其中大部分都在大型企業(yè)，小型企業(yè)還是人才難求，這也是他們發(fā)展落后的最基本的原因。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)都只在盲目的開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有做好足夠的市場(chǎng)調(diào)研。那種地段適合那種戶型，量是多少，就造成了戶型開(kāi)發(fā)的不合理，大量成房賣不出去，資金積壓。

（3）物業(yè)管理問(wèn)題，部分房地產(chǎn)企業(yè)再看待物業(yè)管理的時(shí)候并沒(méi)有那么上心，他們不是很重視，這就犯了一個(gè)很大的錯(cuò)誤，物業(yè)管理也很重要，它往往關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的聲譽(yù)問(wèn)題。所以對(duì)于大多數(shù)企業(yè)應(yīng)該得到足夠的重視。

（4）對(duì)價(jià)值鏈各項(xiàng)活動(dòng)的聯(lián)系的認(rèn)識(shí)不夠。目前，很多企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候，往往自看重自己的管理能力。具體就是輔助活動(dòng)包括額相關(guān)活動(dòng)的管理能力。但對(duì)于價(jià)值增值環(huán)節(jié)，去也并沒(méi)有引起高度重視。在外包出去之后，沒(méi)有考慮到各項(xiàng)活動(dòng)之間的關(guān)聯(lián)性，各項(xiàng)活動(dòng)雖然互相獨(dú)立，但卻又是緊密聯(lián)系在一起的。

4.2房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素

任何一個(gè)事物都是不可能獨(dú)立存在的。房地產(chǎn)企業(yè)也不列外，它在發(fā)展過(guò)程中也受其他很多因素的影響。所以要對(duì)各個(gè)因素有一個(gè)比較全面的了解，做好充足準(zhǔn)備。這樣在受氣影響時(shí)就可以最快最優(yōu)的解決。影響因素主要分為主觀因素和客觀因素。總的來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)方面：

（1）地段決定商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，各個(gè)企業(yè)就在爭(zhēng)奪土地使用權(quán)。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，因?yàn)閾碛幸粋€(gè)好的地段對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。一個(gè)好的地段不僅各項(xiàng)設(shè)施齊全，各項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)比較便利。而且，地段好相應(yīng)的銷售價(jià)格也會(huì)相對(duì)較高，客戶的購(gòu)買能力也會(huì)不叫強(qiáng)。這樣投資的回收周期也會(huì)縮短，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力得到很明顯的增強(qiáng)。

（2）商業(yè)規(guī)劃。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的發(fā)展并不是盲目的，跟風(fēng)式的發(fā)展。說(shuō)想發(fā)展哪里就發(fā)展哪里，想開(kāi)發(fā)什么就開(kāi)發(fā)什么。并不是這樣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之前，必須先做好充足的市場(chǎng)調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上再做相應(yīng)的規(guī)劃，目標(biāo)地段適合建設(shè)什么，要建成什么樣的，才能滿足相應(yīng)群體的需求。所以要做好相應(yīng)的規(guī)劃工作，不然建好的房子賣不出，也只是白白的浪費(fèi)，也會(huì)影響到企業(yè)的后期發(fā)展。

（3）建筑功能和形態(tài)。這個(gè)主要影響的是商業(yè)物業(yè)，對(duì)于不同的建筑，他的定位是不同的。對(duì)于大型建筑，他的各項(xiàng)功能的緊密程度就比較高，而小型的配合度就相對(duì)低。

（4）時(shí)間因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)周期和資金回收周期都會(huì)影響到企業(yè)價(jià)值，如開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)或者資金回收周期過(guò)長(zhǎng)都會(huì)在一定程度上降低價(jià)值。

4.3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈優(yōu)化指標(biāo)構(gòu)建

價(jià)值鏈的優(yōu)化并不是指其中某個(gè)單一活動(dòng)的優(yōu)化，而是對(duì)價(jià)值鏈中所有活動(dòng)的共同優(yōu)化，單一的優(yōu)化不能代替總體的發(fā)展，只有共同優(yōu)化，才能提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

價(jià)值鏈的優(yōu)化是各項(xiàng)活動(dòng)的綜合，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，所有的活動(dòng)都起著自己獨(dú)特的作用，是其他職能所無(wú)法取代的，所以就要共同提升，企業(yè)才能全面發(fā)展。

通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈的研究，我們可以得到企業(yè)優(yōu)化的框架，在框架中我們可以看出它主要包括六個(gè)方面：前期開(kāi)發(fā)能力、策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、施工能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、物業(yè)管理能力。

4.4本章小結(jié)

本章先從目前我過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值鏈所出現(xiàn)的問(wèn)題入手，考慮到影響價(jià)值鏈的各個(gè)因素。然后構(gòu)建出優(yōu)化價(jià)值鏈的指標(biāo)方案，最后提出幾個(gè)優(yōu)化價(jià)值鏈的方案。

房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門的企業(yè)，每個(gè)企業(yè)也都有著自己不同的發(fā)展方向么，側(cè)重點(diǎn)。在這個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代，企業(yè)也面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)，各種問(wèn)題，所以優(yōu)化企業(yè)價(jià)值鏈就顯得格外重要。只有更隨著時(shí)代的步伐，才能在這條道路上越走越遠(yuǎn)，不至于被落下。企業(yè)都要給自己一個(gè)明確的定位，然后找到一條適合自己發(fā)展的道路。

5結(jié)語(yǔ)

文章從傳統(tǒng)的價(jià)值鏈理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)造出了房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀的分析，得出了企業(yè)價(jià)值鏈模型。在此模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步了解到了基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈。并且各個(gè)活動(dòng)并不是獨(dú)立存在的，他們之間都有著各種各樣的聯(lián)系。

價(jià)值鏈不僅有著內(nèi)部聯(lián)系，同時(shí)也有著外部聯(lián)系。只有當(dāng)各項(xiàng)活動(dòng)都得到優(yōu)化之后，整個(gè)價(jià)值鏈才會(huì)最優(yōu)。企業(yè)也才會(huì)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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