Q1：承律師，您好！

我們是一家互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。2014年6月，我公司與一家商貿(mào)公司簽署了上海市中心某大廈1501室的《房屋租賃合同》，用作本公司辦公室。當(dāng)時(shí)約定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)除了按照合同約定每月支付租金之外，還支付了2個(gè)月房租共計(jì)10萬(wàn)元作為押金。到了2015年10月，因本公司風(fēng)投撤資，公司現(xiàn)金流緊縮，本公司擬搬離現(xiàn)有辦公室，到某經(jīng)濟(jì)園區(qū)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，我們向出租方提出提前解除房屋租賃合同，但出租方提出不光要沒(méi)收押金，還要我們支付剩余3年多租期的房屋租金作為違約金。我們想請(qǐng)問(wèn)一下，這樣的條款有效嗎？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作為違約金？我方有何方法可以抗辯出租方的要求？

求助人：小朱

A：小朱你好！你們公司的這個(gè)問(wèn)題非常值得進(jìn)行討論。

首先，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，你方因違約給對(duì)方造成損失，確應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是上述條款規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在司法實(shí)踐中缺乏操作性，因此部分地方高院對(duì)于合同沒(méi)有約定違約責(zé)任的情形出臺(tái)過(guò)指導(dǎo)意見(jiàn)或解答：北京市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第二十四條中指示：“承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的……具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜?！倍K高院在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的意見(jiàn)》第二十六條第二款中給出的意見(jiàn)是：“因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。”另外，2012年發(fā)生的一起房屋租賃合同糾紛的情況與你們的情況十分類似。關(guān)于此案，法院判決的依據(jù)是上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于民事案件審理的幾點(diǎn)具體意見(jiàn)》（滬高法民〔2000〕44號(hào)）第28條：“租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，可否支持？”的意見(jiàn)：“未履行期間發(fā)生的租金，可視為出租人的損失，由承租人予以補(bǔ)償。剩余租期超過(guò)3個(gè)月的，補(bǔ)償額按3個(gè)月租金計(jì)付；剩余租期不滿3個(gè)月的，補(bǔ)償額以剩余租期的租金計(jì)付?！?/p>

可見(jiàn)，在各地司法實(shí)踐中，對(duì)于提前退租的賠償責(zé)任是有一定限制的。那么，有沒(méi)有國(guó)家性的法律以及其他規(guī)則可以適用類似案件呢？我們來(lái)進(jìn)行一下分析：根據(jù)《合同法》第一百一十四條第一款的規(guī)定（“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”），法院一般會(huì)尊重你們?cè)凇斗课葑赓U合同》中的約定。但問(wèn)題在于，法律允許當(dāng)事人合意約定違約金數(shù)額，以及在法條中表明支持違約損失賠償?shù)某踔允菫榱吮Ｗo(hù)守約方因?qū)Ψ竭`約而失去的可期待利益以及遭受到的實(shí)際損失，而并非是為了懲罰違約方，因此當(dāng)合同中違約責(zé)任過(guò)高時(shí)，法院往往會(huì)選擇“適當(dāng)減少”，以顯雙方權(quán)利義務(wù)之公平。由于你方未履行完租期，這里會(huì)涉及違約責(zé)任是否過(guò)高的問(wèn)題。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，《合同法》第一百一十四條第二款中寫明：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！边@里可以看到，雖然該條款對(duì)于約定責(zé)任過(guò)高的設(shè)置有所規(guī)定，卻并沒(méi)有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)。

那么如何來(lái)界定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)呢？在2013年的一起案件中，法院給出的判決意見(jiàn)與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定相一致，即“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失。’”結(jié)合上海高院的意見(jiàn)精神，沒(méi)有約定違約責(zé)任時(shí)，對(duì)提前退租需要賠付的損失數(shù)額有過(guò)具體限制（即一般情況下為三個(gè)月租金以下），也就是說(shuō)，如果合同中約定的違約金數(shù)額為三個(gè)月租金以下的，一般不會(huì)認(rèn)為是合同法第一百一十四條第二款中的“過(guò)分高于造成損失，可以予以適當(dāng)減少”的情形。而根據(jù)你們公司的實(shí)際情況，一共約定了五年的租期，但是實(shí)際履行尚未滿兩年，雙方約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的百分之三十且數(shù)額為三個(gè)月租金以上，可以認(rèn)為是“過(guò)分高于損失”的情況，你們公司可請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少。

Q2：承律師，你好！

我公司的兄弟公司遇到了和我們公司類似的情況，但不同的是，兄弟公司的出租方當(dāng)時(shí)是根據(jù)兄弟公司的要求，為兄弟公司新建了一幢廠房，然后租賃給兄弟公司使用。請(qǐng)問(wèn)這種情況下，如果《房屋租賃合同》也規(guī)定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作為違約金的條款，出租方和承租方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)有何不同？

求助人：小朱

A：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，希望可以通過(guò)一個(gè)情況相似的案例（蘇州某文教設(shè)備科技有限公司與蘇州某電子科技有限公司租賃合同糾紛案）進(jìn)行說(shuō)明。

該案件大致案情如下：蘇州某文教設(shè)備科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司，即出租方）與蘇州某電子科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱B公司，即承租方）于2007年10月24日簽訂《備忘錄》一份，約定了由A公司根據(jù)B公司的要求新建4幢廠房并讓B公司使用，以及具體租期、租金等事項(xiàng)。雙方還約定，若A公司未在規(guī)定期限內(nèi)交房，延期一天賠償10000元；B公司未按時(shí)支付租金，延期一天賠償10000元；B公司租期未滿需退房按未到租期租費(fèi)全額的50%賠償。

后因B公司提出退租等要求，A公司先后于2012年12月26日、2013年1月12日、2013年1月16日向B公司發(fā)出《聯(lián)系函》、《催款函》、《催告函》各一份，表示不接受B公司退租的要求，如B公司要求退租，其將要求B公司按照合同條款賠償損失。

A公司主張：其不同意B公司提前退租解除合同，如果法院最終認(rèn)定其與B公司所簽訂的《土地廠房租賃合同書》解除或終止，則要求B公司支付違約金，按照合同解除或終止后剩余租賃期限租金總額計(jì)算；合同解除或終止的時(shí)間應(yīng)為法院確認(rèn)解除或終止合同的判決生效之日；關(guān)于逾期支付租金的違約金，應(yīng)按合同約定的日10000元計(jì)算，不應(yīng)調(diào)整，即使調(diào)整，也應(yīng)當(dāng)按照銀行同期貸款利率的4倍進(jìn)行計(jì)算。B公司表示，其與A公司簽訂的《土地廠房租賃合同書》在解除通知到達(dá)A公司時(shí)解除；約定的逾期支付租金的違約金過(guò)高，要求法院予以調(diào)整，解除合同的違約金不應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的租金損失，要求法院予以調(diào)整。

此案經(jīng)過(guò)一審和二審，二審法院的終審判決判定：一、關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，A公司主張按每天10000元計(jì)算明顯過(guò)高，將逾期付款違約金調(diào)整為銀行同期貸款利率的1.3倍。二、關(guān)于提前解除合同的違約責(zé)任負(fù)擔(dān)問(wèn)題。首先，合同解除時(shí)剩余租期的租金總額，即合同法第一百一十三條規(guī)定所指的“合同履行后可以獲得的利益”，該部分損失B公司在合同締結(jié)時(shí)完全可以而且應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，將其計(jì)入出租房的可得利益損失應(yīng)當(dāng)是合理的考量；因此，B公司主張因其違約導(dǎo)致合同解除的違約金數(shù)額應(yīng)以六個(gè)月租金為限的主張沒(méi)有法律依據(jù)。其次，可得利益損失數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)綜合考慮可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵等因素，從非違約方主張的可得利益損失總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失造成的損失及必要的交易成本。也即A公司也應(yīng)在合同解除后盡快接收房屋，并采取措施促進(jìn)涉案房屋的二次出租、利用，而不應(yīng)當(dāng)放任損失繼續(xù)擴(kuò)大。因此A公司要求按照剩余租期租金全額計(jì)算B公司應(yīng)承擔(dān)的違約金的主張，違反了前述關(guān)于可預(yù)見(jiàn)性原則、損益相抵原則、止損原則的規(guī)定，也沒(méi)有合同依據(jù)。綜上，二審法院認(rèn)為違約金數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)綜合考慮B公司的過(guò)錯(cuò)程度、違約行為造成的直接損失及可得利益損失數(shù)額，結(jié)合損益相抵原則、守約方的止損義務(wù)等多種因素綜合確定，酌情調(diào)整為剩余租期內(nèi)租金全額的20%。

可見(jiàn)，與普通租賃合同相比，這種情況下對(duì)于違約賠償?shù)臄?shù)額認(rèn)定需要綜合考慮違約行為造成的直接損失、可得利益損失、違約方過(guò)錯(cuò)等因素，而并非限于六個(gè)月或者三個(gè)月未履行租期租金的“合理?yè)p失”，因它是可預(yù)見(jiàn)的，是違約方在締約時(shí)即認(rèn)可的事項(xiàng)。而對(duì)于違約方是否應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任，則還需要結(jié)合具體情況中守約方的止損義務(wù)，違約方的實(shí)際行為措施等方面進(jìn)行考量。

編輯：薛華 icexue0321@163.com