張佳竹

近年來，二手房交易和租賃市場快速發(fā)展，二手房交易占比逐漸增加，部分地區(qū)二手房交易量甚至能達到新房的4倍多。然而，不規(guī)范的交易過程和行為引發(fā)的糾紛事件也與日俱增。

對此，國家七部委聯(lián)合發(fā)布了《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），從房源信息、交易過程、中介服務收費等角度全面規(guī)范了房地產中介服務標準、范圍等，將集中解決市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息、收費不透明等問題。

出臺背景

《意見》一經(jīng)發(fā)布，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴的房地產中介管理新規(guī)。

“出臺新規(guī)主要是為了加強中介市場監(jiān)管、規(guī)范中介服務行為?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示，近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進交易等方面發(fā)揮了積極作用。“但也存在部分中介機構和從業(yè)人員擾亂市場、侵害消費者權益的行為?！?/p>

記者調查發(fā)現(xiàn)，不少消費者都遇到過不良中介，最常見就是利用虛假房源信息騙取消費者聯(lián)系方式。

劉女士告訴記者，她在某知名中介網(wǎng)站上看到一套二手房，同樣的戶型和朝向，比其他房源整整低了100萬元，她聯(lián)系中介后得知，該房源早已成交，因為剛成交所以并未及時撤銷房源信息。而后中介會竭力推薦別的房源，并要求她留下聯(lián)系方式，稱有優(yōu)質房源會第一時間通知她。

事實上，發(fā)布虛假房源信息在房地產中介行業(yè)是非常普遍的現(xiàn)象，中介通過低價房源吸引購房者，從而伺機取得購房者聯(lián)系方式，進行后續(xù)推銷或倒賣聯(lián)系方式，很多購房人都不勝其擾。

更有甚者，一些房地產中介還會出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產權、“兇宅”等信息，讓購房者“吃套”。而諸如吃差價、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價信息等問題，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產中介還違規(guī)從事金融業(yè)務，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機，對房價的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

今年3月份，住建部副部長陸克華公開表示，要對房產中介展開專項整治。6月初，住建部要求各地房地產主管部門會同有關部門重點查處中介機構和從業(yè)人員的10類違法違規(guī)行為，并通報了首批7起房地產中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，包括中介機構不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯(lián)系單偷逃稅費等。

8月16日，住建部聯(lián)同國家發(fā)改委、工信部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內，從規(guī)范中介服務行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管3個方面，提出了16條政策措施，并聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求房地產中介機構對房源真實性進行全面核驗，不得強制捆綁金融服務，設立失信中介機構“黑名單”，對嚴重失信的中介機構和個人實行行業(yè)禁入。

向金融服務捆綁說NO

不少業(yè)內人士都認為，新規(guī)中關于“規(guī)范中介機構與金融機構業(yè)務合作”的規(guī)定，對中介行業(yè)影響最為深刻。

最新《意見》明確規(guī)定，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

據(jù)記者了解，目前許多購房群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業(yè)務，因此，許多中介機構也與金融機構建立了業(yè)務合作關系，但在實踐中，市場中存在中介機構指定金融機構、捆綁服務、違規(guī)提供或與其他機構合作提供首付貸等問題。

多位業(yè)內人士均表示，“捆綁金融服務”、“合作提供首付貸”等行為目前在市場上確實較為普遍，不少中介機構從中牟利。

其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態(tài)度明確，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應資質，是違法從事金融業(yè)務。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場上仍難以被完全杜絕。

“出于擴張自身規(guī)模的需要，以及對營業(yè)利潤的追求，很多中介機構將觸角伸向了金融貸款服務?，F(xiàn)在很多房地產中介機構越來越像金融機構了。”某業(yè)內人士直言。

中原地產首席分析師張大偉稱，目前市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產金融服務，而且，很多中介機構利用房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機構的可能性，進一步來看，這背后是有著中介機構以此來推漲房價作用和意愿的。

新規(guī)禁止中介機構將金融服務與其他服務捆綁，讓消費者自主選擇金融機構，勢必會對房地產中介機構與金融機構之間的“密切”合作關系產生影響。

杜絕虛假房源信息

長期以來，由于房源信息不準確、不真實造成房屋買、賣、中介三方間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛甚至對簿公堂的現(xiàn)象時有發(fā)生。

為什么在二手房行業(yè)內虛假房源屢禁不止？源頭在于，一些中介通過極具誘惑的虛假房源來吸引用戶，最終促成用戶購買其手中的其他房源，從而獲取利益。從本質上來看，這種行為就是做了一次虛假的廣告，用并不能售賣的商品作為誘餌吸引用戶，然后推銷其他商品。

對此，《意見》規(guī)定要實行房源信息核驗制度，而且中介機構發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標明房源信息核驗情況、房屋產權狀況等信息，在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應當一致；中介機構不得發(fā)布未經(jīng)產權人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

值得注意的是，《意見》明確規(guī)定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。

此外，通過發(fā)布“釣魚房源”來套取購房者聯(lián)系方式的行為，也會被禁止。

“上述規(guī)定，尤其是對于已成交信息的更新要求確實填補了此前長期存在的政策空白?！狈慷喽嗄池撠熑吮硎?，目前確實在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調價、成交等信息是無法及時體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺很多根本沒有線下人員維護信息。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，在房源的真實性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀機構都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個部門，權責不明，管理一直較為松懈，虛假信息相當泛濫。

而對于房源的核驗制度，鏈家一位置業(yè)顧問告訴記者，北京今年已經(jīng)強制推行了這一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核驗，而在推行前，由于業(yè)主、中介或“有意”或“無意”掩蓋真實信息，確實造成不少買房的損失。

但據(jù)記者了解，由于核驗往往需要延長房屋交易周期，以北京為例，向市住建委提交申請后需要10個工作日才能答復，不少房主做核驗的意愿不大，確實影響了部分二手房房主的入市積極性。

規(guī)范納稅，強化安全交易

即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產交易的各方。

正如購房人劉女士所說，買房賣房，牽扯到真金白銀，有的人更可能是“賭上”了父母一輩子的積蓄，所以對安全交易十分在意，誰都不愿碰上“一房兩賣”、“卷款逃走，房款兩空”這樣的糟心事。

因此，最新出臺的《意見》明確規(guī)定，中介機構要對全部服務項目、內容、計費方式和收費標準明碼標價，各項服務均須單獨標價。

而且，根據(jù)《意見》我國將全面推行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)簽的，不能再重復簽約，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。

此外《意見》還規(guī)定要實行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機構及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

“二手房交易流程非常復雜，整個過程也很漫長，中間的多個環(huán)節(jié)都涉及資金的流轉。如果資金監(jiān)管不到位，很容易造成購房者在交易過程中的資金風險?！睆埡陚ケ硎?，特別是一些“黑中介”，在口頭上會給予用戶很多的承諾，但在實際交易過程中對于資金沒有任何的保障措施，甚至存在惡意侵吞用戶資金的情況。因此，資金監(jiān)管制度的實施是非常有必要的。

針對一些中介機構為吸引更多客源，協(xié)助當事人納稅時存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》規(guī)定，中介機構和從業(yè)人員不得誘導、唆使、協(xié)助交易當事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格，不得幫助或唆使交易當事人偽造證明，騙取稅收優(yōu)惠等。

“多家委托意味著對經(jīng)紀人信息生產工作不進行任何的產權保護，并由此滋生經(jīng)紀人隱藏真實信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內在激勵，這是導致經(jīng)紀公司之間、經(jīng)紀人之間惡性競爭的根源所在。”鏈家研究院分析師許小樂表示，以國際經(jīng)驗來看，委托取代多家委托是大勢所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場規(guī)模的擴大，我國也將自然地進入委托階段。

此外，意見還明確要求，各市、縣房地產主管部門會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門，應建立多部門聯(lián)動機制，加快建設房地產中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業(yè)人員，聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。