王盛富

摘 要：

隨著我國城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購房的人越來越多，購房貸款成為市民熱議的話題。通過對住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的比較，找出他們的區(qū)別與聯(lián)系，幫助購房者選擇一種適合自身的貸款方式。

關(guān)鍵詞：

住房公積金；商業(yè)性貸款；區(qū)別與聯(lián)系；組合貸；商轉(zhuǎn)公；公轉(zhuǎn)商貼息

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2016）04014403

0 引言

隨著我國城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大量人口進(jìn)入城市，購置房屋成為新進(jìn)人口面臨的重要問題，購房貸款成為市民熱議的話題，許多購房者咨詢住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的區(qū)別，以期尋找到一套適合自身的個(gè)人貸款方式。

住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款是購房貸款的兩種基本融資方式，他們有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，下面就兩種貸款方式進(jìn)行比較，找出他們的區(qū)別與聯(lián)系。

1 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的區(qū)別

住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金貸款是職工使用住房公積金的重要方式。

住房公積金貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用職工及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的住房消費(fèi)貸款。目前，住房公積金貸款主要類型有：新建商品房貸款、二手房貸款、自建房貸款、大修自住住房貸款。

住房公積金貸款條件：（1）具有合法有效的身份證明；（2）申請貸款時(shí)正常繳存住房公積金一年以上；（3）具有穩(wěn)定的職業(yè)收入，信用良好，有按期足額償還貸款本息的能力；（4）實(shí)際發(fā)生購買、建造、翻建、大修自住住房的行為，已支付規(guī)定比例的首付款或首期資金；（5）本人及其配偶均無尚未結(jié)清的公積金貸款；（6）同意以貸款所購買、建造、翻建、大修的房產(chǎn)價(jià)值全額作為抵押；同意按照管理中心的規(guī)定提供擔(dān)保。

商業(yè)性住房貸款是銀行用其信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的自然人所發(fā)放的自營性貸款，也稱為自營性個(gè)人住房貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的商業(yè)性住房貸款。

商業(yè)性住房貸款條件：（1）具有合法有效的身份證明；（2）必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明；（3）具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄；（4）與賣方簽定有效的購房合同或購房協(xié)議；（5）支付了規(guī)定比例的首付款（一般是不低于所購房屋總價(jià)的30%）或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款；（6）貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。

目前，住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款區(qū)別主要有以下幾方面：

（1）貸款主體與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體不同。住房公積金貸款主體是住房公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)是由住房公積金管理中心承擔(dān)；商業(yè)性住房貸款主體是商業(yè)銀行，貸款風(fēng)險(xiǎn)是由發(fā)放款的商業(yè)銀行承擔(dān)。

（2）貸款性質(zhì)不同。住房公積金貸款是不以盈利為目的政策性貸款，而商業(yè)性住房貸款是以盈利為目的商業(yè)性貸款。

（3）貸款對象不同。住房公積金貸款是正常繳存公積金1年以上，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的職工；而商業(yè)性住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力且經(jīng)資信考查合格、具有還款能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人。

（4）貸款資金來源不同。住房公積金貸款的資金來源是職工及所在單位繳存的住房公積金；而商業(yè)性住房貸款的資金來源是各商業(yè)銀行的自營資金（居民或單位存款）。

（5）貸款利率不同。利率低是住房公積金貸款的主要優(yōu)點(diǎn)，例如：5年以內(nèi)，住房公積金貸款利率為275%，而商業(yè)性住房貸款利率為4.75%；5年以上的，住房公積金貸款利率為3.25%，而商業(yè)性住房貸款利率為4.90%。例：某借款人貸款35萬元，貸款期限為20年，等額本息，公積金貸款月還款為198519元，利息合計(jì)126444.44元；商業(yè)性住房貸款月還款為229055元，利息合計(jì)199733.00元，比住房公積金貸款利息多73288.56元。隨著期限延長、額度增加，差距更明顯。

（6）所需要費(fèi)用不同。住房公積金貸款一般不需要評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等，而商業(yè)性住房貸款需要評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等。

（7）貸款額度不同。住房公積金貸款額度由房價(jià)成數(shù)、公積金繳存情況、貸款最高限額、還貸能力四個(gè)條件中最小值來確定。計(jì)算方法如下：

①按房價(jià)成數(shù)計(jì)算，最高可貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)；

②按公積金繳存情況計(jì)算，最高可貸款額度=（借款人公積金月繳存額×12×到離退休年數(shù)+公積金賬戶余額）×3+（配偶公積金月繳存×12×到離退休年數(shù)+公積金賬戶余額）×3；

③單筆最高貸款額度，南平市延平區(qū)、建陽區(qū)最高貸款額度為40萬元，其他市縣最高貸款額度為35萬元；

④按還貸能力計(jì)算，月供+其他負(fù)債+1230×2<雙方收入。

商業(yè)性住房貸款額度由房價(jià)成數(shù)、還貸能力兩個(gè)條件中較小值來確定，計(jì)算如下：

①按房價(jià)成數(shù)計(jì)算，最高可貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)；

②按還貸能力計(jì)算，（月供+其他負(fù)債+物業(yè)費(fèi)）×2<雙方收入。

（8）貸款流程不同。住房公積金貸款在借款人在簽訂購房合同后，先到住房公積金管理中心申請，待管理中心審批后再到受托銀行去辦理貸款相關(guān)手續(xù)。商業(yè)性住房貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到銀行辦理貸款相關(guān)手續(xù)。所以，住房公積金貸款較商業(yè)性住房貸款環(huán)節(jié)多，手續(xù)復(fù)雜。

2 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的聯(lián)系

2.1 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的組合貸款

住房組合貸款是住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人、用同一抵押物發(fā)放的住房貸款，是政策性貸款和商業(yè)性貸款的總稱。

當(dāng)借款人通過住房公積金貸款不足以支付購房款時(shí)，可以向受托銀行申請配套的商業(yè)性住房貸款。商業(yè)性住房貸款的額度由受托銀行確定，但貸款期限、擔(dān)保方式和還貸方式等均應(yīng)與住房公積金貸款一致，利息與收益分別計(jì)算。住房組合貸款一般是在住房貸款超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的住房公積金貸款的最高上限才使用的。例如，武夷山某樓盤商品房，規(guī)劃用途為住房，總價(jià)70萬元，貸款比例70%，期限20年，等額本息，雙方正常繳存公積金1年以上?，F(xiàn)需貸款49萬元，住房公積金貸款35萬元，商業(yè)性住房貸款14萬元，35萬按公積金利率3.25%計(jì)算，月還款2102.53元；14萬按商業(yè)性貸款利率4.9%計(jì)算，月還款993.34元，住房組合貸款月供3095.87元。

組合貸款的流程 借款人提供相關(guān)證明材料先向管理中心申請，管理中心審批后書面通知借款人住房公積金貸款額度、期限等；借款人再向受托銀行申請配套商業(yè)性住房貸款，受托銀行審核后書面通知商業(yè)性住房貸款額度、期限等；借款人與受托銀行簽訂住房組合貸款合同及其他相關(guān)手續(xù)；受托銀行到房產(chǎn)部門辦理抵押登記手續(xù)；受托銀行將貸款金額劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的賬戶。

2.2 商業(yè)性住房貸款可轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款

商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，是指已辦理商業(yè)性住房貸款且具備住房公積金貸款條件的借款人，在還款期間申請將商業(yè)性住房貸款余額轉(zhuǎn)成住房公積金貸款。

為充分發(fā)揮住房公積金制度的住房保障作用，支持廣大職工充分運(yùn)用住房公積金改善住房條件，減輕公積金繳存職工購買住房的商業(yè)住房貸款利息支出和還貸壓力，住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理辦法，讓購房時(shí)沒有繳存住房公積金或貸款額度不夠而選擇了商業(yè)性住房貸款的職工享受住房公積金貸款的。

（1）商轉(zhuǎn)公貸款基本要求 商轉(zhuǎn)公貸款的職工必須符住房公積金貸款條件；有尚未結(jié)清且銀行同意可提前結(jié)清的商業(yè)性住房貸款；原商業(yè)性住房貸款還款1年以上，無逾期，已辦妥得房產(chǎn)證、土地證；貸款金額不得高于原商業(yè)性住房貸款余額和住房公積金最高貸款限額，期限不超過原商業(yè)住房貸款的剩余年限，利率按中國人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率。

（2）商轉(zhuǎn)公貸款流程 借款人提供夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明、收入證明、征信報(bào)告及原商業(yè)性住房貸款的借款合同、貸款余額證明、銀行同意提前結(jié)清的證明等材料向公積金管理中心提出申請；管理中心對貸款申請材料進(jìn)行審核，符合條件的通知申請人結(jié)清原商業(yè)性住房貸款；職工以自有資金結(jié)清原商業(yè)性住房貸款，原貸款銀行注銷商業(yè)性住房貸款抵押登記；借款人攜管理中心批準(zhǔn)后的材料，與受托銀行簽訂住房公積金借款合同，受托銀行辦好相關(guān)貸款手續(xù)，并重新辦理抵押登記手續(xù)；最后由受托銀行發(fā)放貸款。

2.3 住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性貼息貸款

住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款，是指公積金中心因階段性資金緊張，由銀行按照公積金中心審批的貸款額度，先向公積金貸款借款人發(fā)放商業(yè)性住房貸款，由公積金中心按月給予借款人利差補(bǔ)貼，待公積金中心資金寬裕時(shí)，再將商業(yè)性住房貸款置換轉(zhuǎn)回為公積金貸款。

2013年以來，購房需求釋放較為集中，導(dǎo)致全國各大城市樓市成交量不斷攀升，住房公積金貸款也呈快速增長狀態(tài)，杭州、廣州、南京、北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難，多個(gè)城市公積金出現(xiàn)緩貸的現(xiàn)象。為化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，滿足住房公積金繳存職工購房貸款需求，充分發(fā)揮住房公積金制度的作用，各地住房公積金中心制定了住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性貼息貸款辦法。

當(dāng)住房公積金個(gè)貸率高于90%時(shí)，管理中心開始啟動(dòng)公轉(zhuǎn)商貼息貸款業(yè)務(wù)，并根據(jù)銀行資金規(guī)模、利率優(yōu)惠條件、業(yè)務(wù)系統(tǒng)支持度、服務(wù)質(zhì)量等情況選擇合作銀行，簽訂《住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性貼息貸款金融合作協(xié)議》，委托銀行辦理公轉(zhuǎn)商貼息貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)符合公積金貸款和商業(yè)性住房貸款條件的職工，可在自愿的情況下申請辦理公轉(zhuǎn)商貼息貸款并享有公積金貸款的權(quán)利和義務(wù)，管理中心按公積金貸款原則進(jìn)行管理，作為一次公積金貸款，貼息資金在住房公積金業(yè)務(wù)支出中列支。

（1）商轉(zhuǎn)公貼息貸款基本要求 貼息貸款實(shí)行按人、按戶限額制度，具體可貸額度根據(jù)公積金繳存額和公積金貸款可貸額度標(biāo)準(zhǔn)、所購住房的狀況和價(jià)格、個(gè)人還款能力和信用狀況等因素綜合確定；貸款首付比例不低于30%；貸款期限最長為30年，且男性不超過65周歲，女性不超過60周歲；貼息金額按照借款人貼息貸款協(xié)議約定的公積金借款金額、商業(yè)性住房借款合同約定的貸款利率與公積金貸款利率計(jì)算的利息差額確定；還貸方式為等額本金，月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-已償還的貸款本金）×月利率。

（2）商轉(zhuǎn)公貼息貸款流程 借款人提供貸款相關(guān)材料向公積金中心和銀行提出貼息貸款申請；管理中心和貸款銀行按各自貸款要求進(jìn)行審批；借款人按規(guī)定與銀行簽訂《商業(yè)性住房借款合同》，同時(shí)與公積金中心、銀行簽訂《住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)性貼息貸款協(xié)議》，并按規(guī)定辦理房產(chǎn)抵押預(yù)告登記或抵押登記手續(xù)；銀行在收妥抵押預(yù)告登記或抵押權(quán)登記證書后發(fā)放貸款；借款人在貸款發(fā)放的次月起按月歸還借款本息，銀行按商業(yè)性住房借款合同的約定，在借款人扣款賬戶中扣收應(yīng)還本息。貼息支付實(shí)行“先付后貼”原則，即在每一個(gè)還款日，借款人按約定的商業(yè)性住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)償還當(dāng)期還款本息，每期還款后的次月，公積金中心將貼息款項(xiàng)劃入合同約定的還款賬戶；住房公積金中心在資金寬裕時(shí)，可根據(jù)資金供應(yīng)實(shí)際情況和協(xié)議約定，將公轉(zhuǎn)商貼息貸款置換為公積金貸款，借款人按公積金借款合同的約定償還置換后的公積金貸款本息。

3 結(jié)束語

公積金貸款、商業(yè)貸款、住房組合貸款三種貸款各有優(yōu)缺點(diǎn)，購房者在決定采取哪種方式貸款時(shí)，應(yīng)充分考慮到各種方式的特點(diǎn)，依照自身實(shí)際情況選擇適合貸款方式。對公積金繳存者首選住房公積金貸款；未繳納公積金或公積金額度不夠，銀行又不做組合貸款，只能選擇商業(yè)性住房貸款；借款額度相對較大，公積金額度不夠，銀行又可做組合貸款，就選擇住房組合貸款。對于已辦理商業(yè)性住房貸款的職工，如滿足公積金貸款條件時(shí)，可將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款；另外，在住房公積金資金緊張的情況下，可將住房公積金貸款轉(zhuǎn)化為商業(yè)性貼息貸款。通過對本文的闡述，希望能為現(xiàn)階段的購房者提供有益的參考。

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