張造時+朱林

[摘要]伴隨我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，二手房交易市場也已經(jīng)成長為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。針對已經(jīng)發(fā)展成型的大連市二手房市場，文章在重點分析大連市二手房市場的新增房源量、新增客源量、總體交易規(guī)模和交易價格等狀況的基礎(chǔ)上，揭示了二手房市場自身存在的主要問題，并給出了相應(yīng)的對策與建議。對加快其二手房市場的發(fā)展、提高二手房銷售企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，具有理論和現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

[關(guān)鍵詞]大連市；二手房市場；存在問題；對策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.166

1 引 言

目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位舉足輕重。二手房市場作為一級房地產(chǎn)市場的重要補(bǔ)充，很好地滿足部分中低收入的購房者的需求，逐漸形成了規(guī)模龐大的市場需求。近幾年，由于城市可開發(fā)用地的不斷減少，城市的新建房屋呈逐漸下降的趨勢。一方面，商品房中有很大一部分是作為投資而存在，導(dǎo)致我國住房市場存量規(guī)模偏大；另一方面，住房商品化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快又促使新的增量消費(fèi)不斷涌現(xiàn)，這使得大量早期的存量住房無可避免地進(jìn)入二手房市場。隨著人們收入水平不斷提高，賣舊房、換新房的二次置業(yè)成為越來越多人的選擇。大連市二手房市場正是在此背景下發(fā)展起來。但是隨著交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，交易的復(fù)雜性也在逐漸增加，各種新問題不斷出現(xiàn)。因此，如何全面穩(wěn)步發(fā)展大連市二手房市場，成為住房市場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題之一，已引起越來越多研究者的關(guān)注。

大連市二手房市場發(fā)展趨向成熟，市場潛力巨大。文章通過對大連市二手房市場的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，得出大連市自身存在的問題并提出相關(guān)對策建議。這對于提高二手房企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，推動大連市二手房市場信息在社會得到有效的傳達(dá)，加快其二手房市場的發(fā)展，解決更多人的住房問題有著重要意義。

2 大連市二手房市場現(xiàn)狀分析

2.1 二手房市場特征

二手房是指業(yè)主已經(jīng)在房地產(chǎn)市場上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經(jīng)濟(jì)適用房。二手房市場又稱存量房地產(chǎn)市場，是指使用者之間、經(jīng)營者之間以及相互之間的交易行為，包括二手房銷售市場和租賃市場。相對于新開發(fā)房地產(chǎn)商品市場，二手房市場具有交易環(huán)節(jié)更多、程序更復(fù)雜、風(fēng)險更大的特點[1]。

2.2 大連市二手房市場比較分析

考慮到大連市現(xiàn)有的發(fā)展水平以及在房地產(chǎn)行業(yè)所處的位置，特選取青島、南京與之對比。從以下方面來分析。

2.2.1 新增房源量和新增客源量的差額比較

新增房源量和客源量是觀察市場的前期指標(biāo)，其變化意味著市場參與者數(shù)量的變化。具體如圖1所示。三個城市的新增客源量都大于新增房源量。大連二手房新增房源量和新增客源量的差額從2015年4月到2016年3月雖有一定波動，但總體呈緩步上升趨勢，尤其是2016年年初其增長顯著加快，到2016年3月其差額已達(dá)到8688套。雖然南京和青島在2015年4月開始已經(jīng)呈現(xiàn)了上升趨勢，但在2015年的后半年以及2016年的3月之前，都有一定的下滑。到今年一月份開始，大連市已經(jīng)在三個城市中處于明顯的地位。預(yù)計今年將會出現(xiàn)更大的突破。以上可以說明，大連市二手房市場需求旺盛，雖然之前一度低迷，但總體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，證明大連市二手房市場具有很強(qiáng)的市場潛力，見圖1。

2.2.2 二手房市場總體交易規(guī)模比較

交易規(guī)模是反映市場成熟度的重要指標(biāo)之一。具體如圖2所示。由圖2可以看出，2015年4月至2016年3月，三個城市中的南京的成交量最多，大連市的二手房成交量明顯低于其他兩個城市，其二手房交易量只有2500套到4500套。這說明從市場規(guī)模角度來看，大連市二手房市場的成熟度明顯低于其他兩個城市。

市場活躍度是體現(xiàn)市場成熟度的另一個重要指標(biāo)。二手房市場活躍度=二手房成交量/商品房成交量。二手房市場活躍度越大，意味著二手房所占市場份額越大，該地區(qū)的二手房市場發(fā)展得越充分[2]。

因此，文章選取大連與青島和南京2016年3月的相關(guān)數(shù)據(jù)分別計算其二手房市場活躍度。具體結(jié)果如表1所示。根據(jù)國外房產(chǎn)中介經(jīng)驗數(shù)據(jù)可知，成熟住宅市場是二手房交易量與商品房成交量的比例為6∶1。但由表1可看出大連、青島及南京均遠(yuǎn)低于這個水平。這說明大連市二手房市場活躍度遠(yuǎn)達(dá)不到成熟市場的要求，具有很大的提升空間。

2.2.3 交易價格比較

價格是直接影響市場供需變化的重要因素，同時也是看到市場存在問題的關(guān)鍵。因此，文章從總體均價和二手房與新建房的價差兩個方面進(jìn)行闡述。

大連、青島及南京2015年4月至2016年3月的二手房成交價格如圖3所示。由圖3可以看出，總體來看大連市二手房銷售價格波動幅度較小，并明顯低于青島和南京。而根據(jù)地區(qū)人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與二手房市場匹配程度，相對于其他兩個城市，大連市二手房價格具有一定的優(yōu)勢。

新房與二手房價格的差額是衡量二手房市場發(fā)展空間的重要指標(biāo)。這主要是因為兩者差額越大，就越有利于引導(dǎo)部分購房者從商品房轉(zhuǎn)向二手房消費(fèi)。文章選取大連、青島及南京2016年3月相關(guān)數(shù)據(jù)，具體計算結(jié)果如表2所示。由表2比較分析可知，相對青島和南京，大連市的新房和二手房的價格差額較小。這就解釋了為什么大連市出現(xiàn)購房者更愿意選擇商品房而造成二手房市場低迷的現(xiàn)象。

2.2.4 對比分析結(jié)論

通過以上對比可知，大連市二手房供需之間差異較大，供不應(yīng)求。但無論其在成交量上還是在交易價格上均偏低，且市場活躍度也相對較低。這說明大連市二手房市場存在一些問題，有待進(jìn)一步改善。

3 大連市二手房市場問題及成因分析

3.1 產(chǎn)權(quán)不規(guī)范

大連市是我國傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，因此存在大量的軍工國企的單位集資建房。這些已購公房，雖然辦理了房產(chǎn)證，但在實際中由于相關(guān)證書未發(fā)放到職工個人手中，導(dǎo)致二手房交易普遍存在產(chǎn)權(quán)問題，使一部分住房無法進(jìn)入流通市場，對二手房市場的發(fā)展非常不利。同時，因地理位置原因，大連市商品房市場發(fā)展較為迅速。這主要因為市內(nèi)的臨海市區(qū)較多，造就了海景房地產(chǎn)的先天優(yōu)勢。因此更多的人只能看到大連市商品房市場的前景，而忽略了二手房市場的存在。導(dǎo)致大連市商品房市場擠壓二手房市場，導(dǎo)致發(fā)展不均衡，其產(chǎn)權(quán)難以規(guī)范化。也導(dǎo)致二手房市場發(fā)展停滯不前。

3.2 交易信息的不對稱

信息的不對稱是市場交易中經(jīng)常會存在的現(xiàn)象。在二手房交易中，購房者所獲取的許多二手房信息都是通過一些房地產(chǎn)的相關(guān)網(wǎng)站、報紙以及一些雜志獲取的。因此，對于購房者來說，二手房的信息獲取的渠道有限，獲取信息的難度較高，且往往不能準(zhǔn)確地辨別信息的真?zhèn)巍６鴮τ诙址康慕灰讈碚f，最了解房子狀況的無疑是賣家，但很多賣家為了追求利益最大化經(jīng)常提供一些不真實的信息，夸大代售房屋的性能，對不好的方面進(jìn)行隱瞞，只字不提。這些都嚴(yán)重影響了二手房市場的正常交易秩序[3]。

同時，還存在著信息傳達(dá)不對稱問題。盡管現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，像58同城以及趕集網(wǎng)等二手房地產(chǎn)銷售信息渠道應(yīng)運(yùn)而生，微博、微信平臺也建立了二手房地產(chǎn)銷售信息渠道，但是最新的購房消息還是不能及時更新。特別是在遼寧省地區(qū)未曾出現(xiàn)專門針對于本省的購房網(wǎng)站。并且網(wǎng)站是虛擬空間，其真實度還是有待考察。這些都使得二手房銷售變得十分困難。

3.3 行業(yè)監(jiān)管不夠完善

房地產(chǎn)管理部門在二手房市場的監(jiān)管存在許多漏洞和需要改進(jìn)的地方，由于市場準(zhǔn)入制度沒有嚴(yán)格實行導(dǎo)致一些不良中介機(jī)構(gòu)和一些缺乏專業(yè)知識和素養(yǎng)的從業(yè)人員進(jìn)入，因為我國二手房的交易傭金沒有明確的規(guī)定，各個中介機(jī)構(gòu)沒有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致許多機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)，中介人之間惡性競爭，造成了二手房市場的運(yùn)作存在一定程度的不規(guī)范。另外，房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門對于一些違反相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)職業(yè)道德規(guī)范的行為處罰力度不夠，很少采取收回資格證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰方式。

3.4 金融機(jī)構(gòu)的支持力度不足

目前許多金融機(jī)構(gòu)的信貸偏向于住房一級市場以及房地產(chǎn)開發(fā)上，對于二手房市場的關(guān)注度以及資金傾斜力度不夠，不論是業(yè)務(wù)總量還是資金結(jié)構(gòu)上都反映出對于二手房市場的關(guān)注度不夠，國外發(fā)達(dá)國家的二手房信貸業(yè)務(wù)在金融機(jī)構(gòu)的住房信貸業(yè)務(wù)中占比在一半左右，而大連市二手房信貸業(yè)務(wù)占個人信貸業(yè)務(wù)的比重還不到10%。

3.5 缺乏具有專業(yè)知識技能的銷售人才

大連市二手房市場起步晚?？陀^上決定不可能積累大量專業(yè)復(fù)合型經(jīng)營人才。但在利潤的刺激下，遼寧大批商業(yè)地產(chǎn)公司大量涌出，使得置業(yè)顧問人員需求驟增，但專業(yè)復(fù)合型經(jīng)營人才由于需要長時間成長，不可能在短期內(nèi)滿足行業(yè)發(fā)展需要。并且機(jī)構(gòu)之間缺乏人力資源的合理配置，導(dǎo)致跳槽現(xiàn)象頻繁發(fā)生。大多銷售人員缺乏系統(tǒng)專業(yè)的銷售知識，只是盲目地跟從于他人，一味地苛求業(yè)績，這種類似于“傳銷”的模式，讓很多想買房的人卻遲遲難以決斷。

更有下屬單位為了銷售房子，花錢雇人假裝看房人員，從中謀取所謂的利益。對于大連市內(nèi)的某些地方來說，專業(yè)看房人員已經(jīng)成為一種行業(yè)，陷入了銷售的惡性循環(huán)之中。因此，如何吸引人才，保留核心人才，適度降低員工流失率，提升員工的人力資本回報率的同時將銷售業(yè)績加以提升是眾多相關(guān)企業(yè)HR很頭疼的一個現(xiàn)實難題[4]。

4 大連市二手房市場發(fā)展對策及建議

4.1 完善大連市二手房法規(guī)建設(shè)，提供強(qiáng)有力的政策支撐

政府應(yīng)出臺相關(guān)政策簡化交易手續(xù)，盡快對單位集資建房等辦證情況進(jìn)行摸底調(diào)查，解決其產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。加大對二手房市場的金融支持力度，適當(dāng)放寬對二手房購買者申請貸款資格和要求的限制，對于二手房的購買適當(dāng)?shù)亟o予稅收優(yōu)惠，減輕購房者的購房成本。

4.2 建立大連市二手房機(jī)構(gòu)互助聯(lián)盟，完成市場的人力資源配置

由于大連市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)多為一些小型企業(yè)，考慮到成本因素，無法聘請大型的策劃公司，并且機(jī)構(gòu)內(nèi)跳槽現(xiàn)象頻繁，人才大量地流失。加之人員多為非專業(yè)人士，加速銷售業(yè)績下滑。為此，應(yīng)鼓勵相關(guān)企業(yè)做到人力資源招聘和市場對接，多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才；建立動態(tài)、公平的績效考核與薪酬體系；注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源，為員工提供一定的發(fā)展空間。并且加強(qiáng)企業(yè)間的合作，在大連市房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)之間適當(dāng)?shù)亟⒒ブ?lián)盟，共同利用信息，共同利用資源。

4.3 建立互聯(lián)網(wǎng)銷售平臺，多渠道整合、完善二手房市場資源

各區(qū)專屬的二手房市場信息網(wǎng)站信息的準(zhǔn)確性、時效性及信息通暢是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。目前為止以搜狐網(wǎng)、安居客等為代表的二手房網(wǎng)站勢如破竹般地涌入人們的生活。雖然也有一些是同城交易，但難免會有些疏漏。因此，因地制宜，建立大連市各市區(qū)專屬的二手房市場信息網(wǎng)站是十分必要的。

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展使消息傳播速度也越來越快。房地產(chǎn)中介門店和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)以二手房信息發(fā)布、個體形象的展示平臺為基礎(chǔ)，來發(fā)布一定量的房源，或在網(wǎng)站上購買廣告位來推廣自己的品牌。這將大大有利于二手房的銷售。同時也為買房者提供了一個尋找適合自己需求房源的平臺。

針對當(dāng)前二手房網(wǎng)站以及其他信息傳播平臺所存在的信息更新緩慢、收費(fèi)不合理等問題，要充分利用微信平臺公眾號和手機(jī)客戶端App等新媒體蓬勃發(fā)展態(tài)勢，建立二手房微信公眾號或者手機(jī)軟件。前期應(yīng)大量地擴(kuò)展關(guān)注人員，加大宣傳力度。同時，調(diào)派銷售機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員專門負(fù)責(zé)其房源信息，并無時無刻更新其銷售狀況。有些推送信息，要做到定時發(fā)送，達(dá)到方便、及時快捷的要求。也應(yīng)該做到零廣告的服務(wù)宗旨，確保每天信息的真實性。從而可獲得客戶的信任，達(dá)到銷售量增長的目的。

4.4 規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善二手房交易行為

應(yīng)嚴(yán)格審查主體從業(yè)資格，無照經(jīng)營和未經(jīng)登記核查不得擅自從事中介業(yè)務(wù)；按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得隨意性收費(fèi)，收費(fèi)名目明確合法，在收費(fèi)中使用規(guī)定票據(jù)，事業(yè)性收費(fèi)與服務(wù)性收費(fèi)明確分列；設(shè)立自律管理機(jī)構(gòu)，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，設(shè)置財務(wù)機(jī)構(gòu)，建立賬目，杜絕查處既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金的“三無”銷售機(jī)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

[1]籍紅梅.邢臺市二手房銷售市場存在的問題與對策探索[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015，14（15）.

[2]常娜，孟園，孟周濟(jì).西安市二手房市場現(xiàn)狀及存在問題分析[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報，2014，2（33）.

[3]毛壽龍.中國政府功能的經(jīng)濟(jì)分析[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，1995.

[4]劉唯.武漢二手樓市平靜度過“個稅風(fēng)暴”[N].楚天都市報，2006-10-12.