張昱

投資性房地產(chǎn) 后續(xù)計(jì)量 公允價(jià)值

引言

2007年1月開始實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，首次明確了投資性房地產(chǎn)的概念，將企業(yè)持有的為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來，作為一項(xiàng)獨(dú)立的資產(chǎn)科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。公允價(jià)值計(jì)量屬性在應(yīng)用伊始就存在著復(fù)雜爭議，近年來發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和財(cái)務(wù)舞弊更將它推向風(fēng)口浪尖。鑒于此，本文對(duì)我國上市公司公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用狀況進(jìn)行研究。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的對(duì)比分析

（1）成本模式

成本模式要求企業(yè)在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，包括買入，轉(zhuǎn)換和處置時(shí)都應(yīng)該按照該資產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際支付的對(duì)價(jià)進(jìn)行計(jì)量。

（2）公允價(jià)值模式

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)》對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的新定義為：“公允價(jià)值，是指在市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格?！痹诠蕛r(jià)值模式下，應(yīng)用的前提是公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產(chǎn)價(jià)格信息等，雖無需對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，但需要按期確認(rèn)資產(chǎn)的公允價(jià)值，同時(shí)調(diào)整賬面價(jià)值和公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)

首先，對(duì)企業(yè)投資者來說可以更真實(shí)的了解公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)槠髽I(yè)持有投資性房地產(chǎn)的原目的并不是為了直接脫手套現(xiàn)，而是實(shí)現(xiàn)資本增值。較低的購置成本加之土地、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因的限制，致使投資性房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升，如果繼續(xù)用成本價(jià)計(jì)量，則忽略了會(huì)計(jì)信息的可靠性。其次，可以達(dá)到與國際進(jìn)一步趨同的目的。在國際上普遍采取了公允價(jià)值這種計(jì)量模式的大環(huán)境下，引入公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，有助于我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)應(yīng)用的進(jìn)一步完善。最后，可以保持稅負(fù)不增的情況下增加利潤。投資性房地產(chǎn)在持有期間，所產(chǎn)生的公允價(jià)值增值不計(jì)人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。只是在處置時(shí)，處置價(jià)格剔除成本后的差額計(jì)入出售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。也就是說，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不升反降，有利于企業(yè)資金的節(jié)約。公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的

應(yīng)用現(xiàn)狀

我國A股市場上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的數(shù)量由2007年的18家，占2.86%，逐年上升。截止至2014年初我國A股市場共有2518家上市公司，其中有1014家擁有投資性房地產(chǎn)科目。在這一千余家公司中，僅僅有51家采用公允模式，占5.03%。

從行業(yè)分布情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)有17家，金融銀行類6家，批發(fā)零售類4家，金屬制造類3家，紡織類5家，文化類5家，其他還涉及環(huán)保、旅游、物流、石化等部門?？梢园l(fā)現(xiàn)，采用公允模式的上市公司主要集中在房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，且大部分分布在京滬深等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，這些地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，地產(chǎn)資源豐富，存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。6家金融企業(yè)投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重都較低，采用公允模式不會(huì)對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和利潤總額產(chǎn)生太大影響。個(gè)別ST企業(yè)（如ST中富，山水文化等）投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例較高，可以推斷，在房價(jià)居高不下的情況下，企業(yè)可以利用這一會(huì)計(jì)政策變更來提升財(cái)務(wù)狀況，達(dá)到美化報(bào)表以防止退市的目的。

總的來看，公允模式涉及的行業(yè)性質(zhì)相對(duì)廣泛，但企業(yè)數(shù)量較少。限制公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的原因

（1）理論基礎(chǔ)不足和實(shí)施效率較低

目前理論界關(guān)于公允價(jià)值的理論并不完善，對(duì)于我國這種市場經(jīng)濟(jì)不夠完善的國家來說，能夠?qū)?shí)務(wù)起真正指導(dǎo)作用的更是少之又少，沒有足夠的理論基礎(chǔ)，缺乏實(shí)用的指導(dǎo)性建議，進(jìn)一步導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用起來效率低下，這注定會(huì)阻礙公允價(jià)值計(jì)量推廣的進(jìn)度。

（2）會(huì)計(jì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平較低，公允價(jià)值獲取成本較高

公允價(jià)值的確定對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的要求非常高，不僅計(jì)算過程相當(dāng)復(fù)雜，且其結(jié)果會(huì)受到會(huì)計(jì)人員主觀性的影響。鑒于我國會(huì)計(jì)人員接觸的業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，這就導(dǎo)致除了東部發(fā)達(dá)地區(qū)以外，我國其他地區(qū)對(duì)公允價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，這對(duì)公允價(jià)值的推廣是一個(gè)嚴(yán)重的障礙。如果企業(yè)的會(huì)計(jì)人員能力有限，企業(yè)還需要聘請(qǐng)第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)確定公允價(jià)值，這就要付出高額的成本。

（3）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一

實(shí)務(wù)中企業(yè)經(jīng)常參考專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公允價(jià)值的確定。但資產(chǎn)評(píng)估師隸屬于財(cái)政部門，土地估價(jià)師隸屬于國土資源部門，房地產(chǎn)評(píng)估師隸屬于建設(shè)部門，各部門對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)還未統(tǒng)一，企業(yè)在確認(rèn)公允價(jià)值時(shí)沒有一個(gè)足夠權(quán)威的評(píng)估結(jié)果可采用。

完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的建議

（1）政府相關(guān)部門

一方面，我國準(zhǔn)則應(yīng)平衡成本模式和公允模式之間的關(guān)系，破除公允價(jià)值使用的嚴(yán)格限制條件，鼓勵(lì)企業(yè)積極科學(xué)應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)量方法。另一方面，國家應(yīng)當(dāng)出臺(tái)統(tǒng)一的公允價(jià)值應(yīng)用指南，包括計(jì)量范圍、操作流程和責(zé)任認(rèn)定規(guī)則等，使公允價(jià)值計(jì)量有章可循。在準(zhǔn)則應(yīng)用和執(zhí)行過程中，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的監(jiān)督和調(diào)研，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，完善準(zhǔn)則及其操作指南。

（2）中介機(jī)構(gòu)

首先，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估值技術(shù)理論與應(yīng)用的研究，建立科學(xué)有效的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模型和方法，提高評(píng)估報(bào)告的公信度。其次，要增強(qiáng)評(píng)估質(zhì)量，執(zhí)行嚴(yán)格的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，沒有相關(guān)資質(zhì)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所不得對(duì)房地產(chǎn)市價(jià)進(jìn)行評(píng)估。再次，要注重資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)工作的結(jié)合，將評(píng)估結(jié)果納入審計(jì)鑒證業(yè)務(wù)，對(duì)評(píng)估報(bào)告發(fā)表審計(jì)意見，提高可靠性。

（3）企業(yè)

在具體披露內(nèi)容上，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)有關(guān)公允價(jià)值輸入值及所選用的估值技術(shù)的具體方法和操縱過程的披露，以增強(qiáng)信息可靠性。上市公司應(yīng)按統(tǒng)一的格式在報(bào)表附注中列示公允價(jià)值的計(jì)量層次，投資性房地產(chǎn)的地理位置、新舊程度、抵押情況、租金收入等信息；另外，公允價(jià)值的推廣必須加大企業(yè)教育培訓(xùn)投入并重視道德培養(yǎng)，同時(shí)適當(dāng)引入高層次的會(huì)計(jì)人員。