陳姍

摘 要：為規(guī)范我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的運行，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控是必要且必須的。近年來，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策趨于合理，但也存在著一些問題。本文通過對我國地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和我國地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策實踐的分析，指出了目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的一些問題，從而提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的對策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟發(fā)展；宏觀調(diào)控

一、我國地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，廣大居民對住房的需求不斷增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著國民經(jīng)濟的增長而快速發(fā)展，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定又起著至關(guān)重要的作用，影響著建材、鋼鐵、金融等多項基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展相輔相成、相互促進。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著重要的意義，地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展最終會對整個國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要的推動力。然而這并不意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟是有百利而無一害的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時也形成了一定的經(jīng)濟泡沫，而一旦地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅必然會導致整個國民經(jīng)濟的崩潰從而給我國的國民經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重的危害。因此，現(xiàn)階段我國在對房地產(chǎn)市場采用宏觀手段進行調(diào)控的過程當中，需要注意采用逐步去存量的方式來降低現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，從而促進房地產(chǎn)市場的整體健康與穩(wěn)定發(fā)展。近年來，在地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控當中，政府部門也根據(jù)不同的地方特征制定了不同的調(diào)控政策，這些政策雖然對抑制地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生了一定的效果，但同時也影響了地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了一些負面影響，宏觀調(diào)控的定位和目標更是會對房價產(chǎn)生直接影響。

二、地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策工具

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行引導，從而消除泡沫，使得商品住宅的供求量與市場需求基本平衡，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟得到自身發(fā)展的同時，在最大限度范圍內(nèi)降低其對國民經(jīng)濟發(fā)展所造成的安全風險。

1.貨幣政策

貨幣政策是指中國人民銀行通過價格工具或數(shù)量工具調(diào)控貨幣供應(yīng)量的政策。價格工具的核心是利率，數(shù)量工具主要是存款準備金率和信貸。

貨幣政策是現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段之一，主要包括利率財政、存款準備金政策、信貸政策三個方面。利率的調(diào)節(jié)，存款準備金率的變化，信貸條件的調(diào)整都會對房地產(chǎn)市場調(diào)控起到較大的影響。

2.財政政策

財政政策是指財政部多種政策相結(jié)合的方式來對房地產(chǎn)市場當中的需求進行調(diào)節(jié)，在現(xiàn)階段的財政調(diào)控政策當中，最重要的調(diào)控工具就是稅收，在房地產(chǎn)市場當中，財政部通過多種稅收的征收從而形成一定的財政政策來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，例如：營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

3.土地政策

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場的調(diào)控當中，土地政策是一個重要的調(diào)控手段，土地政策主要包括閑置土地的處置策略以及土地的供應(yīng)策略。對房地產(chǎn)企業(yè)施行土地限制政策有著重要的意義，它可以通過行政化的手段來避免開發(fā)商捂地、囤地等行為，打擊投機倒把，從而使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。而土地供應(yīng)策略則會對房地產(chǎn)市場當中的土地供應(yīng)量產(chǎn)生一定的影響，從供求關(guān)上對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

4.行政政策

與以上市場政策相對應(yīng)的是行政政策，行政政策主要包括限購限貸政策和行政問責制度。

三、當前我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響

自改革開放之后我國的國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，地產(chǎn)經(jīng)濟對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的推動作用。但是從宏觀角度來看，居民生活水平的提高，在某種意義上激化了經(jīng)濟發(fā)展中的一些隱患，這就要求政府部門應(yīng)該采用宏觀調(diào)控的手段對國民經(jīng)濟的發(fā)展進行調(diào)控，維持市場經(jīng)濟的秩序，并采用多種方式來緩解經(jīng)濟發(fā)展當中的各種矛盾，從而避免經(jīng)濟危機的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟得以健康穩(wěn)定的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國的宏觀調(diào)控政策主要是由政府相關(guān)部門所制定，通過多種手段對各個行業(yè)進行調(diào)控。

1.財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

財政政策是指政府有關(guān)部門通過調(diào)整稅收和支出的方式來對社會中的就業(yè)與居民可支配收入進行調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場異?；鸨?，泡沫較大，則政府部門就會提高相關(guān)的稅率，從而使得投資房地產(chǎn)的相關(guān)單位與個人所獲得的利潤降低，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的影響。而如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展較為蕭條，則通過各種財政政策激勵投資者進入到房地產(chǎn)市場當中，通過財政政策的調(diào)控可以提高房地產(chǎn)市場的利潤率，使其維持在平均利潤水平，獲取正常的發(fā)展速度。

2.貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣調(diào)控政策是指央行通過改變貨幣供應(yīng)量以及存儲利率的方式對房地產(chǎn)市場的需求進行調(diào)節(jié)，從而使得房地產(chǎn)市場的供求基本維持平衡。貨幣政策主要通過以下兩種手段：

首先，存款準備金政策。央行通過改變存款準備金率的方式，從而改變貨幣的供應(yīng)量，并進一步的調(diào)整相關(guān)的利率從而控制資金的流動方向。

其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，達到影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動的作用。

四、我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控存在的問題和取得的成效

1.我國宏觀調(diào)控引導的積極作用

我國為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行，不斷出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，每次調(diào)控政策的出臺都對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行起到一定的積極作用，目前來看主要體現(xiàn)在三個方面：降低房地產(chǎn)市場泡沫，穩(wěn)定市場根基；一定程度上控制了房價，保障國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的行為。

2.對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控存在的問題

主要包括以下幾個方面的問題：一是房地產(chǎn)調(diào)控的雙重目標問題，即經(jīng)濟增長與效率目標和社會公平穩(wěn)定目標的沖突。二是土地財政的問題。地方政府過于依賴土地財政，要解決這個問題必須進行財稅體制改革。三是貨幣超量供應(yīng)問題。四是房地產(chǎn)業(yè)高負債經(jīng)營過度依賴銀行貸款問題。五是居民住房上貧富差距懸殊問題。

五、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的合理化建議

1.建立完善的住房信息統(tǒng)計系統(tǒng)，推行房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在歐美等國家被稱之為物業(yè)稅是財政收入的重要來源，同時也是打擊炒房、囤房行為的有力武器。我國也應(yīng)盡快推行房產(chǎn)稅，促使更多的存量房上市，增加房地產(chǎn)市場有效供給，減少房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫。而建立完善統(tǒng)一的個人住房信息查詢系統(tǒng)，則是推行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

2.加快金融體制改革，推進市場利率化

加快發(fā)展資本市場，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴大銀行融資的單一性，降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。發(fā)展和支持為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機構(gòu)，進一步分流大銀行資金。與此同時改善投資環(huán)境，拓寬投資渠道。盡快推進存款利率市場化改革，消除房地產(chǎn)市場流動性過快，使房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨合理，宏觀調(diào)控政策效果更加顯著。

3.加快土地增值稅清算，處置閑置土地

進一步加大對非市場原因?qū)е碌拈e置土地得處置力度，有效打擊房地產(chǎn)商囤地炒地的行為。加大土地增值稅清算的工作力度，消除房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，避免資本市場向房地產(chǎn)行業(yè)的過度集中。

4.制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系

推進財稅體制改革。改革以往的“財權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅制，重新劃定中央與地方的事權(quán)和財權(quán)，擴大地方政府的稅源與稅基，保障其有充足稅收，擺脫對土地財政的過度依賴，打破土地財政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相矛盾的瓶頸。建立科學的績效評估體系，改變以往以GDP和財政收入為主的考核標準。把控制房價過快上漲，增加保障性住房建設(shè)等內(nèi)容也納入到地方政府的考核標準中來。

5.推進各項配套政策的跟進和改革，確保地方政府在宏觀調(diào)控中的配合和落實情況

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，需要多領(lǐng)域政策的協(xié)作。一方面應(yīng)配合需求端的房價調(diào)控政策，及時跟進住房公積金制度和購房融資制度的改革，彌補需求端有效購買力不足的問題；另一方面，應(yīng)強化供給端的土地供給政策、保障性住房政策，防止市場萎縮。相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化積極引導關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，重視并解決由此帶來的內(nèi)需不足和就業(yè)壓力。同時要加強對政策落實的監(jiān)督管理，建立中央和地方的兩級調(diào)控機制，確保政策在各地方的落實力度。

六、結(jié)束語

總之，目前我國已進入到地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期，宏觀調(diào)控的目標是讓地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，引導居民政策消費需求，抑制投資性需求，打擊投機性需求，逐步完善房地產(chǎn)市場的運行機制，保障國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定運行。

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