張倩

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)資金占用時(shí)間比較長(zhǎng)，而且不論是項(xiàng)目建設(shè)還是后期維護(hù)，需要的資金量都比較大，所以時(shí)常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成阻礙。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的開展情況入手，結(jié)合近年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)，提出科學(xué)化的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)發(fā)展 現(xiàn)金流 現(xiàn)金流管理

近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)發(fā)展速度較快，受到宏觀調(diào)控等要素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響。現(xiàn)金流在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中起到的作用是十分顯著的，所以要保證現(xiàn)金流管理質(zhì)量，才能從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。下文將從當(dāng)前存在的問題以及解決方案兩個(gè)角度出發(fā)，提出科學(xué)化的工作模式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理戰(zhàn)略性缺失

許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作意識(shí)都相對(duì)比較淡薄，導(dǎo)致現(xiàn)金流在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中起不到重要作用，從整體上來(lái)看對(duì)現(xiàn)金流管理定位依然停留在日常分析的層面。首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分企業(yè)現(xiàn)金流的管理工作模式都需要完善。因?yàn)樵诋?dāng)前國(guó)家土地儲(chǔ)備制度的影響下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流的比率都比較高，導(dǎo)致現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度緩慢。這種工作模式下，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了現(xiàn)金流多年負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。如果長(zhǎng)時(shí)間處在這種狀態(tài)，對(duì)企業(yè)的影響是巨大的。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略如果沒有相互結(jié)合，也會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的正常實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)基礎(chǔ)難以實(shí)現(xiàn)。在當(dāng)前戰(zhàn)略管理時(shí)代背景的影響之下，相關(guān)工作人員迫切需要構(gòu)建更加科學(xué)化的企業(yè)層次，提升企業(yè)管理體系的科學(xué)性。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流管理工作質(zhì)量低下

工作質(zhì)量低下主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流預(yù)算編制執(zhí)行工作不到位上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算編制的預(yù)算能力，直接體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作能力，所以如果將工作精力集中到財(cái)務(wù)部門上，會(huì)導(dǎo)致其與部門難以參與到工作中。部分企業(yè)工作人員將預(yù)算當(dāng)成財(cái)務(wù)控制的一種工作模式，對(duì)預(yù)算的熱情并不高，所以在預(yù)算指標(biāo)資料提供方面也不實(shí)事求是。處理現(xiàn)金流預(yù)算問題時(shí)，部分企業(yè)雖然表面上對(duì)現(xiàn)金流的安排比較妥善，但是在執(zhí)行的過(guò)程中卻經(jīng)常出現(xiàn)脫離預(yù)算目標(biāo)的情況。項(xiàng)目決策方面，也是經(jīng)常先進(jìn)行決策，之后再將決策的結(jié)果作為基礎(chǔ)，對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，是一種逆向的思維方式，會(huì)影響企業(yè)預(yù)算目標(biāo)以及企業(yè)制度實(shí)際運(yùn)行狀況。除此之外，現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)管理工作也是存在誤區(qū)的，大部分企業(yè)都比較急功近利，而且房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈，所以如果企業(yè)銷售政策不當(dāng)、太關(guān)注銷售數(shù)據(jù)，都會(huì)影響到現(xiàn)金流回收。

（三）籌資投資平衡關(guān)系、體系不健全問題

如果企業(yè)過(guò)分關(guān)注項(xiàng)目購(gòu)置而盲目的向銀行貸款，很有可能導(dǎo)致資金不能支撐企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)資金的支出，所以如果資金來(lái)源受到阻礙，其后果是難以想象的。當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作體系也是不健全的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營(yíng)以及日后主要建設(shè)目標(biāo)都是房地產(chǎn)建筑，體系也不健全，房地產(chǎn)行業(yè)的主要建設(shè)目標(biāo)是房產(chǎn)建筑，這些房產(chǎn)建筑需要賣給全國(guó)各地不同的消費(fèi)對(duì)象，所以消費(fèi)對(duì)象與其余行業(yè)相比較也較為特殊。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的時(shí)候，需要投入大量項(xiàng)目啟動(dòng)資金，項(xiàng)目建設(shè)消耗的資金量也比較大，施工周期從幾個(gè)月到幾年不等，屬于工程周期較長(zhǎng)的一種施工形式。并且在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還會(huì)出現(xiàn)資金流動(dòng)大小不一等問題，預(yù)期波動(dòng)難以明確。所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流儲(chǔ)備要求要明顯的高于傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，這些問題不僅無(wú)法避免，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)管理工作并沒有成為當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容，所以不論相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理部門從哪個(gè)角度去控制風(fēng)險(xiǎn)，都不能保證管理機(jī)制的正常運(yùn)行，這也從側(cè)面體現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)制不完善的特性。

（四）管理評(píng)價(jià)機(jī)制缺失

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流管理體系以及現(xiàn)金流評(píng)價(jià)體系都比較表面，所以作為現(xiàn)金流管理工作部門來(lái)說(shuō)，都是將現(xiàn)金流數(shù)據(jù)當(dāng)成基礎(chǔ)，對(duì)日?？缙谥笜?biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。對(duì)各種不同的分析方法進(jìn)行綜合對(duì)比，分析不同工作方法的特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，這種工作模式是不適宜的，而且在適宜性特點(diǎn)方面也有待完善。如果從分析指標(biāo)的層面上來(lái)看，這種工作模式太過(guò)于單一，而且概括性比較強(qiáng)，缺乏動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較內(nèi)容，分析的結(jié)果也不夠準(zhǔn)確。房地產(chǎn)企業(yè)在處理現(xiàn)金流管理問題的時(shí)候，評(píng)價(jià)結(jié)果分析的也不夠透徹，而且相應(yīng)的原因和責(zé)任追究力度也比較弱。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理的建議

（一）提升現(xiàn)金流預(yù)算以及經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行力度

現(xiàn)金流預(yù)算是當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流管理事前規(guī)劃的一種形式，可以通過(guò)現(xiàn)金流的形式來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作強(qiáng)度。通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過(guò)各種方式來(lái)保證現(xiàn)金流預(yù)算科學(xué)性以及預(yù)算的合理性。因?yàn)轭A(yù)算編制工作部門不僅要讓財(cái)務(wù)人員參與到其中，還要讓相關(guān)管理部門工作人員、負(fù)責(zé)人參與到其中。對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)劃分，保證預(yù)算指標(biāo)深入到部門內(nèi)部，想要構(gòu)建多元化的預(yù)算體系，就必須要全面綜合每個(gè)月、每個(gè)季度以及每個(gè)年度的預(yù)算情況，構(gòu)建專業(yè)化預(yù)算管理工作體系。將項(xiàng)目額度以及項(xiàng)目的開展情況作為基本依據(jù)，分別擬定不同的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。還要保證現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行工作質(zhì)量，保證現(xiàn)金流預(yù)算可以真正的發(fā)揮自己應(yīng)當(dāng)起到的作用。房地產(chǎn)企業(yè)不可以出現(xiàn)本末倒置的現(xiàn)金流工作方式，利用動(dòng)態(tài)化預(yù)算指標(biāo)，并將動(dòng)態(tài)化預(yù)算指標(biāo)作為基礎(chǔ)來(lái)看待。嚴(yán)格關(guān)注現(xiàn)金流入量以及先進(jìn)產(chǎn)出量二者之間的關(guān)系，減少大額的預(yù)算出入。在對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目開展情況，全面提升未來(lái)現(xiàn)金流評(píng)估質(zhì)量，保證所有現(xiàn)金流出都能獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作體系

可以通過(guò)完善組織保障金現(xiàn)金流管理體系的形式，提升現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作科學(xué)性。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員也可以在財(cái)務(wù)管理部門以外，單獨(dú)的構(gòu)建專業(yè)化現(xiàn)金流管理組織，通過(guò)現(xiàn)金流管理組織的形式來(lái)管理企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作體系也是不健全的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營(yíng)以及日后主要建設(shè)目標(biāo)都是房地產(chǎn)建筑，體系也不健全，房地產(chǎn)行業(yè)的主要建設(shè)目標(biāo)是房產(chǎn)建筑，這些房產(chǎn)建筑需要賣給全國(guó)各地不同的消費(fèi)對(duì)象，所以消費(fèi)對(duì)象與其余行業(yè)相比較也較為特殊?，F(xiàn)金流管理工作體系主體內(nèi)容主要囊括現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防等多方面的內(nèi)容， 并構(gòu)建對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織工作體系。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)企業(yè)日常工作開展情況來(lái)配備專業(yè)工作人員，讓工作人員對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)管理工作環(huán)節(jié)執(zhí)行情況進(jìn)行關(guān)注，保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作可以正常開展，進(jìn)而提升企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）全面進(jìn)行有效的現(xiàn)金流管理效果評(píng)估

通過(guò)優(yōu)化評(píng)價(jià)方法的形式，對(duì)現(xiàn)金流管理模式進(jìn)行優(yōu)化。作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅要對(duì)常規(guī)分析方法進(jìn)行基礎(chǔ)性擴(kuò)展，同時(shí)還要通過(guò)絕對(duì)式分析法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。關(guān)注動(dòng)態(tài)比例分析方法實(shí)際應(yīng)用效果，對(duì)各種可用方法進(jìn)行綜合處理。強(qiáng)化管理效果評(píng)價(jià)后續(xù)環(huán)節(jié)內(nèi)容，針對(duì)當(dāng)前工作開展情況，繼承良好的工作經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)相應(yīng)的人員使用問責(zé)制來(lái)處理現(xiàn)金流管理，全面提升現(xiàn)金流預(yù)算以及經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行力度以及完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作體系，利用這兩方面工作模式來(lái)提升現(xiàn)金流管理工作質(zhì)量。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)所有企業(yè)的開展都離不開現(xiàn)金流的支持，所以現(xiàn)金流管理質(zhì)量將直接影響新項(xiàng)目、新市場(chǎng)的開發(fā)。現(xiàn)金流同時(shí)也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)開展的基礎(chǔ)組成部分，因?yàn)楝F(xiàn)金流代表了房地產(chǎn)企業(yè)償債能力。上文從多個(gè)角度出發(fā)，闡述了當(dāng)前工作存在的問題，并提出問題的優(yōu)化方式。

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