劉靜

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼鐵價(jià)格、家裝設(shè)計(jì)、農(nóng)民就業(yè)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用，保證房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，完善其會(huì)計(jì)信息質(zhì)量對(duì)我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)具有促進(jìn)作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；問(wèn)題與對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，則會(huì)影響到鋼鐵價(jià)格、家裝設(shè)計(jì)、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問(wèn)題。如今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，從依靠政府扶持向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長(zhǎng)過(guò)程中，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量和準(zhǔn)確性是急需考慮的問(wèn)題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)質(zhì)量的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績(jī)信息等差異，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問(wèn)題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建設(shè)期的實(shí)際成本費(fèi)用會(huì)大于預(yù)期費(fèi)用；隨著地價(jià)的增長(zhǎng)，后期項(xiàng)目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期建設(shè)費(fèi)用，各期項(xiàng)目間的損益浮動(dòng)較大。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項(xiàng)目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營(yíng)銷部門會(huì)不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)等，同一項(xiàng)目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時(shí)間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，購(gòu)買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營(yíng)銷手段、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會(huì)計(jì)信息和質(zhì)量的問(wèn)題。

2.各期業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長(zhǎng)則三四年，其項(xiàng)目分為一期、二期乃至多期工程，項(xiàng)目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費(fèi)用將計(jì)入到當(dāng)期損益中。項(xiàng)目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項(xiàng)目的投資成本擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大，換句話來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)報(bào)表不能準(zhǔn)確的反映其財(cái)務(wù)狀況。證監(jiān)會(huì)為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實(shí)的反映其會(huì)計(jì)信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報(bào)表情況來(lái)看，各房企的核算方法不同所披露的信息標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。

3.現(xiàn)金流信息披露不完全

房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等政策松弛時(shí)，房地產(chǎn)銷售總量會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)會(huì)舉辦各種活動(dòng)，其物資物料的開支和活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動(dòng)準(zhǔn)備等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，而所有的投資均通過(guò)銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)維持時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流出與流入相對(duì)于其他企業(yè)具有更大的異步性。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策

近年來(lái)，為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，國(guó)家財(cái)政部與證監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了一系列有利于會(huì)計(jì)改革的政策，對(duì)提升房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是針對(duì)財(cái)務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項(xiàng)目因籌建費(fèi)用大、期限長(zhǎng)、任務(wù)重，一個(gè)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建可能會(huì)促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對(duì)其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會(huì)計(jì)信息做定向規(guī)范，一是更能夠準(zhǔn)確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的規(guī)范性，是保障房企正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

很多房企財(cái)務(wù)部門執(zhí)行的是國(guó)家統(tǒng)一的財(cái)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制定，有些刻意避開國(guó)家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報(bào)表，忽略了財(cái)務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無(wú)論籌建項(xiàng)目大小，都需要一個(gè)相對(duì)完善的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，它是真實(shí)反映企業(yè)會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算狀況，對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重要作用。

3.準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息

準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息是改善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報(bào)表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會(huì)計(jì)信息存在偏差，那么將會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的記錄下來(lái)，并與其他項(xiàng)目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)額。

四、總結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)會(huì)計(jì)制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和有效性。針對(duì)如今房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問(wèn)題，應(yīng)從會(huì)計(jì)制度、行業(yè)準(zhǔn)則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達(dá)到改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的目的。

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