鄭宇+張洪

[摘 要]當(dāng)前關(guān)于城市寫(xiě)字樓的研究多集中在區(qū)位、租金、供需等方面，而寫(xiě)字樓作為城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不容小視。文章在對(duì)昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)集聚情況的測(cè)度分析基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建產(chǎn)出模型，探索昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的集聚效應(yīng)，從定量層面給出其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度。

[關(guān)鍵詞]寫(xiě)字樓；集聚；城市經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)出模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.144

20世紀(jì)七八十年代，昆明市寫(xiě)字樓開(kāi)始發(fā)展。這期間的產(chǎn)物以行政辦公樓為焦點(diǎn)，類(lèi)型單一、形式相同的模式成為了這一時(shí)期寫(xiě)字樓的總體基調(diào)。到了九十年代，受世博會(huì)利好的影響，昆明寫(xiě)字樓進(jìn)入了急劇擴(kuò)張的出貨期。這一階段，昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出盲目開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，導(dǎo)致了供過(guò)于求的狀況。之后隨著西部大開(kāi)發(fā)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流合作等帶來(lái)的機(jī)會(huì)，昆明開(kāi)始了新城區(qū)的建設(shè)。在招商引資政策下，外資及省外財(cái)團(tuán)不斷地涌入昆明，從而誕生了許多商業(yè)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，昆明市商務(wù)辦公需求迎來(lái)新的發(fā)展，高檔寫(xiě)字樓應(yīng)運(yùn)而生。隨著寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商務(wù)辦公活動(dòng)逐漸聚集，寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)的集聚效應(yīng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的貢獻(xiàn)越來(lái)越明顯。

1 文獻(xiàn)綜述

寫(xiě)字樓的研究包括很多層面，國(guó)內(nèi)外的研究文獻(xiàn)中提到了寫(xiě)字樓的區(qū)位、租金、需求、設(shè)計(jì)等。制造業(yè)的區(qū)位可能是最早被研究的，主要是成本與區(qū)位的問(wèn)題。隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、商務(wù)活動(dòng)不斷增多，而商務(wù)活動(dòng)的發(fā)展主要在寫(xiě)字樓一類(lèi)的辦公空間中進(jìn)行，進(jìn)而寫(xiě)字樓的區(qū)位選擇也就變得越來(lái)越重要。

在國(guó)外的研究中，對(duì)多倫多市寫(xiě)字樓的研究發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓集中在交通線(xiàn)路和高檔住宅附近；對(duì)韓國(guó)城市的研究發(fā)現(xiàn)中心地區(qū)集中的寫(xiě)字樓有向城市次中心集聚的趨勢(shì)；此外還有研究發(fā)現(xiàn)公司會(huì)向辦公功能更好的地方集聚以降低辦公成本，寫(xiě)字樓的區(qū)域集聚同該地區(qū)便利的交通條件及其周邊的商業(yè)環(huán)境有著密切的關(guān)系。

由于我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢，所以國(guó)內(nèi)對(duì)于寫(xiě)字樓的研究相對(duì)較晚。姚一民對(duì)廣州市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了研究，詳細(xì)分析了寫(xiě)字樓內(nèi)辦公活動(dòng)的影響因素；寧越敏通過(guò)對(duì)上海市寫(xiě)字樓的研究，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)與寫(xiě)字樓的空間分布不協(xié)調(diào)；鄭華在研究中發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響進(jìn)而影響到寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求；張紅指出影響寫(xiě)字樓需求的兩個(gè)最直接的因素是行業(yè)就業(yè)人數(shù)和寫(xiě)字樓人均占用面積。

從國(guó)內(nèi)外研究情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)相對(duì)于國(guó)外的寫(xiě)字樓研究較少，時(shí)間較短。已有的研究更多的是集中在寫(xiě)字樓的空間分布和供需關(guān)系上，而對(duì)于寫(xiě)字樓對(duì)具體產(chǎn)出的貢獻(xiàn)研究較少。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)已經(jīng)占到了重要的位置，其中寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已經(jīng)逐漸成為了新的焦點(diǎn)。本文首先對(duì)寫(xiě)字樓的集聚狀況進(jìn)行測(cè)度，分析其集聚情況，然后通過(guò)研究寫(xiě)字樓與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的關(guān)系，從定量的角度闡述寫(xiě)字樓市場(chǎng)的貢獻(xiàn)程度。

2 研究數(shù)據(jù)與方法

本文涉及的數(shù)據(jù)包括昆明市及全國(guó)各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)、昆明市及全國(guó)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、寫(xiě)字樓投資完成額、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量、昆明市地區(qū)生產(chǎn)總值等。數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)》《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)》《昆明統(tǒng)計(jì)年鑒》等。方法上主要采用區(qū)位商、產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率來(lái)分析寫(xiě)字樓集聚程度；基于柯—道函數(shù)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素分析方法，結(jié)合計(jì)量模型，進(jìn)行實(shí)證分析，得到昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)影響的定量結(jié)果，從而得到相關(guān)結(jié)論。

3 昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)集聚測(cè)度

3.1 區(qū)位商測(cè)度

為研究昆明市房地產(chǎn)業(yè)集中度，使用就業(yè)人數(shù)計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位商，用來(lái)顯示房地產(chǎn)業(yè)的集聚情況。區(qū)位商表達(dá)式如下：

Q=（j1/j2）/（b1/b2）

其中，j1和j2分別表示昆明市和全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)，b1和b2分別表示昆明市和全國(guó)的總就業(yè)人數(shù)，Q表示昆明市某一產(chǎn)業(yè)的區(qū)位商。若Q>1，則說(shuō)明昆明市該產(chǎn)業(yè)集中度大于全國(guó)平均水平，Q值越大說(shuō)明昆明市該產(chǎn)業(yè)集中度越高。反之，Q≤1時(shí)，則說(shuō)明該產(chǎn)業(yè)部門(mén)不是昆明市的專(zhuān)門(mén)化部門(mén)。

我們計(jì)算了昆明市房地產(chǎn)業(yè)2004—2014年的區(qū)位商，從下圖中可以看出，除了2009年為1.7，其余所有年份均大于3，而且其趨勢(shì)線(xiàn)向上傾斜，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)集中度較高。

3.2 產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率測(cè)度

產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率也是反應(yīng)集中度的指標(biāo)，所不同的是該指標(biāo)用產(chǎn)值表示，這里通過(guò)計(jì)算第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)門(mén)化率，來(lái)反應(yīng)昆明市第三產(chǎn)業(yè)的集中程度。第三產(chǎn)業(yè)為服務(wù)業(yè)，而寫(xiě)字樓正是服務(wù)業(yè)辦公空間的主要載體，因此，通過(guò)昆明市第三產(chǎn)業(yè)集中度可以反應(yīng)出昆明市寫(xiě)字樓的集聚情況。產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率表達(dá)式如下。

其中，g1和g2分別表示昆明市及全國(guó)同產(chǎn)業(yè)的凈產(chǎn)值，Q1和Q2分別表示昆明市和全國(guó)的地區(qū)總產(chǎn)值。若Z>1，則說(shuō)明該產(chǎn)業(yè)是昆明市的專(zhuān)門(mén)化部門(mén)，其集中度較高，Z越大，表明集中度越高；若Z≤1，則說(shuō)明集中度較低。

表1是昆明市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率，從表中可以看出第一產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率最低，第二產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)化率在1上下波動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)則均超過(guò)1，達(dá)到1.2以上?？梢?jiàn)服務(wù)業(yè)集中度最高，因此可以判斷出寫(xiě)字樓集中度較高。

4 寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響

從第三部分的集聚測(cè)度可以推測(cè)出，昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)集聚程度較高，集聚會(huì)提高區(qū)域生產(chǎn)效率，改善生產(chǎn)技術(shù)，從而提高區(qū)域產(chǎn)出，即資本和勞動(dòng)力投入的增加，使得區(qū)域產(chǎn)出也會(huì)隨著相應(yīng)提高。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)用較多的是柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)和索洛生產(chǎn)函數(shù)，這里采用柯—道函數(shù)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度。

4.1 模型建立

柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)反映的是要素投入和產(chǎn)出的關(guān)系，該函數(shù)由產(chǎn)出Y、勞動(dòng)力L、資本K組成。聯(lián)系到前一部分的三部門(mén)模型，我們可以看到三部分內(nèi)容是對(duì)應(yīng)關(guān)系，即產(chǎn)出市場(chǎng)對(duì)應(yīng)產(chǎn)出Y，勞動(dòng)力市場(chǎng)對(duì)應(yīng)勞動(dòng)力L，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)資本K。因此，我們將三部門(mén)模型構(gòu)造成柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)形式：

式中：Y為區(qū)域產(chǎn)出量，用該地區(qū)的產(chǎn)出價(jià)值表示；K為資本量，用該地區(qū)相關(guān)投資量表示；L為勞動(dòng)量，用該地區(qū)就業(yè)人數(shù)表示。A0在這里表示基礎(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)進(jìn)步水平；α、β分別為資本和勞動(dòng)的彈性系數(shù)，范圍在（0，1）之間，且α+β=1。

4.2 指標(biāo)選取

指標(biāo)上，選取昆明市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）表示趨于產(chǎn)出量Y；選取昆明市房地產(chǎn)投資中寫(xiě)字樓投資完成額表示資本量K；選取昆明市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量表示勞動(dòng)量L。由于無(wú)法找到房地產(chǎn)業(yè)中寫(xiě)字樓從業(yè)人員的統(tǒng)計(jì)情況，所以這里用房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額/房地產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)，計(jì)算出單位從業(yè)人員投資貢獻(xiàn)額。然后用寫(xiě)字樓投資完成額/單位從業(yè)人員貢獻(xiàn)額，得到寫(xiě)字樓從業(yè)人員貢獻(xiàn)的勞動(dòng)量L。

4.3 實(shí)證結(jié)果

在Eviews軟件中，對(duì)y和x進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，經(jīng)嘗試二者一階差分的P值顯著，通過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)，進(jìn)行OLS回歸后得到檢驗(yàn)結(jié)果。寫(xiě)字樓集聚效應(yīng)產(chǎn)出模型中的各變量顯著，系數(shù)符號(hào)符合實(shí)際情況。其中，變量y和截距項(xiàng)c在1%的置信水平下均顯著，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

通過(guò)回歸系數(shù)結(jié)果，我們得到寫(xiě)字樓集聚效應(yīng)模型：

從方程（4）可以看出，單位從業(yè)人員投資貢獻(xiàn)增加一個(gè)百分點(diǎn)，區(qū)域產(chǎn)出增加0.635個(gè)百分點(diǎn)；資本彈性系數(shù)（0.635）大于勞動(dòng)彈性系數(shù)（0.365），說(shuō)明資本對(duì)于區(qū)域產(chǎn)出的影響更為敏感。由此可見(jiàn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的集聚效應(yīng)對(duì)于區(qū)域產(chǎn)出具有十分重要的影響。

5 結(jié) 論

從昆明市的產(chǎn)業(yè)區(qū)位商可以看到，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為昆明市城市經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。而在第三產(chǎn)業(yè)中，作為服務(wù)業(yè)主要載體的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可忽視的間接作用，從一定層面上說(shuō)明了寫(xiě)字樓市場(chǎng)在現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占有重要的地位，是未來(lái)城市中心經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。

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