劉欣欣+李玫+項桂娥

摘 要：近年來，實體營銷模式的營銷情況一直持續(xù)下滑，一方面是由于網(wǎng)絡(luò)購物導(dǎo)致實體店人流量降低；另一方面是由于房價的不斷增長導(dǎo)致房租上漲，利潤降低。特別是一些微利實體店，面對高額的房租，其銷售金額往往都是要交給房租，長期以往就難以支撐下去。本文將以咖啡店為例，對微利實體店在高額房價中遇到的問題進行分析，并提出相關(guān)的措施。

關(guān)鍵詞：實體店；高額房價；問題；阻礙

一、我國咖啡店經(jīng)營現(xiàn)狀

近年來，受到西餐文化的影響，咖啡店成為我國最受歡迎的店鋪，但是這種熱潮中也可以看到很多咖啡店都處于虧損狀態(tài)，甚至在經(jīng)營很短的時間內(nèi)都選擇關(guān)店。面對如此經(jīng)營狀態(tài)，很多人開始深入對咖啡店進行了解，并真正的認(rèn)清其本質(zhì)：

1.始終是餐飲業(yè)

不論咖啡店裝潢的多面華麗，但是歸根結(jié)底咖啡店還是屬于餐飲業(yè)，其本質(zhì)依然是服務(wù)。因此，想要經(jīng)營咖啡店的人首先應(yīng)該了解咖啡店的這種本質(zhì)。而不是盲目的去經(jīng)營，并花費大量的精力和時間去了解咖啡行業(yè)。和傳統(tǒng)行業(yè)相同，咖啡店也是比較辛苦的行業(yè)，它需要經(jīng)營者利用自己的辛勤勞動來獲取利潤。

2.站在餐飲業(yè)的最頂端

很多餐飲業(yè)的主要利潤都來自飲品，并且其純利潤是其它餐類商品不可以比擬的?？Х缺旧碓陲嬈沸袠I(yè)中就屬于高端產(chǎn)品，這也是我國咖啡店出現(xiàn)混搭的主要原因?？Х鹊曛饕l(fā)展混搭產(chǎn)品才能獲得更多的利潤，這種發(fā)展模也是符合我國餐飲狀態(tài)的。

3.咖啡在中國還不是剛需

國外咖啡店的經(jīng)營模式比較多樣化，比如“行動咖啡”、“外帶式奶茶咖啡小店”等，但是這些模式在中國傳統(tǒng)經(jīng)營中都是行不通的，造成這種現(xiàn)象的主要原因是因為咖啡并不是中國的剛需。和國外不同，咖啡對于他們而言就是日常必須品，甚至是每天一起床就會需要，這種現(xiàn)象在韓國和臺灣也是一樣的。

對于我國而言，咖啡想要得到成為剛需產(chǎn)品，最少要等到80后年老以后甚至還要更久。現(xiàn)在的咖啡館大多數(shù)對傳統(tǒng)茶館的一種代替，他可以為消費者提供一個輕松、溝通或者打發(fā)時間的作用?？Х戎皇菍Φ昝娴囊环N烘托，并且具有很強的替代性。一旦我國經(jīng)濟出現(xiàn)下降，咖啡館就會被快速的代替。

4.要有獨特的情調(diào)

我國咖啡館往往沒有獨特的特色或者特點，很多咖啡店都是在重復(fù)模仿，因此，缺少嚴(yán)重的創(chuàng)新意識。對于咖啡店經(jīng)營者而言，想要獲得長期的經(jīng)營就需要就具有一定的創(chuàng)意。除此之外，經(jīng)營者也需要具備一定的專業(yè)能力，如果只是想要利用加盟來盈利，顯然并不現(xiàn)實。面對激烈的市場競爭，及時是品牌咖啡店也有可能會出現(xiàn)經(jīng)營失敗的情況。對于小型咖啡店而言，就需要不斷增加自己的能力，提高咖啡的口感，讓更多的消費者對咖啡店感到滿足。

二、咖啡店所面臨的問題

1.高房價影響商業(yè)模式

實際上，房價的高低不僅對實體店造成影響，更對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)模式的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生影響。對于普通消費者而言，房租的上漲對其造成的影響并不直接。但是，咖啡店的質(zhì)量的下降以及咖啡店簡餐量的減少，是很多消費者都能感覺到的?？Х鹊昝媾R著互聯(lián)網(wǎng)和租金成本的雙重壓力，導(dǎo)致門店的利潤被大幅度的壓縮。而預(yù)測租金還是會呈現(xiàn)上漲趨勢，這對咖啡廳經(jīng)營者而言，無疑是面臨的最大困難。根據(jù)咖啡店經(jīng)營者透露，在過去兩年中商鋪的租金只占到成本的1/4左右，但是，近年來商鋪租金卻成為整個店鋪利潤的50%。很多在核心商業(yè)圈經(jīng)營的咖啡店只能因為租金過高的原因選擇關(guān)店；即使有一些想要擴展銷售的店鋪，也會因為租金過高而放棄擴展。租金的長久上升，最終會影響到整個商業(yè)經(jīng)濟。一方面世界經(jīng)濟并沒有得到完全的復(fù)蘇，而我國經(jīng)濟發(fā)展確實也變得緩慢，面對這種背景，如果租金還是沒有得到控制，只會逼著更多類似咖啡店這種店鋪，甚至還會影響到一些大型的品牌店，久而久之，勢必會造成商品出現(xiàn)空城的情況。

2.咖啡店成本上漲

隨著房價的上漲，咖啡店的成本必然會面臨著一定的上漲?？Х鹊晁媾R的主要成本就是人工費和房租費，其中房租更是占據(jù)了主要的成本比例。對于咖啡店而言，房租成本的增加往往是不由他們控制的。此外，咖啡店是一個長期經(jīng)營的店鋪，他們自簽訂租賃合同時，一般都會選擇3年左右，在這三年中不論咖啡店的經(jīng)營狀況如何，房租始終不會變化的，一旦咖啡店的經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題，在面對高額的房價就很難再經(jīng)營下去，因此只能選擇關(guān)店。

三、咖啡店擺脫困境的措施

1.做好成本回落

對于咖啡店而言，其主要的成本就是房租和人工費。其中房價是由房地產(chǎn)市場所決定的，實體店并不能對其進行有效的控制，而且咖啡店所要租賃的周期往往不會太短，一般都會在3年左右，房租很可能穩(wěn)中生長。房租降價的原因目前只有兩點：（1）大量實體店都集體關(guān)門，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)不得不降價；（2）實體店不集中經(jīng)營，實現(xiàn)真正的自我轉(zhuǎn)型。

此外，咖啡店在考慮到人工費和房租費用的同時，還要對自身的損耗進行嚴(yán)格的控制。這也是每個實體店都需要注意的問題，實體店需要結(jié)合自身的情況以及行業(yè)在市場中的行情，對自己制定一個底線，一旦超出底線，首先就需要從自身問題查起，并對問題進行及時的解決。保證實體店內(nèi)部的各個環(huán)節(jié)都可以達到最優(yōu)化配置，讓各個環(huán)節(jié)都可以發(fā)揮出最有效的作用，并展開成本回落工作。

2.積極應(yīng)對電子商務(wù)沖擊，實現(xiàn)商業(yè)共存

咖啡店在電子競爭中的并沒有明顯的落差，這是因為咖啡店具有一定的特殊性。選擇關(guān)顧咖啡店的顧客往往都是希望可以喝到優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)磨咖啡，而網(wǎng)絡(luò)營銷的主要是沖劑為主，著和消費者的追求不同。但是，隨著網(wǎng)購的規(guī)模的不斷擴大，特別是海外市場的擴展，讓一些質(zhì)量高的咖啡豆也流入市場中，消費者對這些外貿(mào)產(chǎn)品的興趣往往是弄好的，這就很可能為咖啡實體店帶來沖擊。咖啡實體店需要注重自身的品牌經(jīng)營，讓實體店具有更多的特色，通過店鋪特色對消費者進行長期的吸引，以提高實體店的銷售業(yè)績。堅持向消費者提供完善的服務(wù)，保證實體店的服務(wù)水平有所提升，提高消費者對咖啡店的滿意度和忠實度。調(diào)高店面服務(wù)人員的素質(zhì)和專業(yè)水平，讓服務(wù)人員樹立一個正確的服務(wù)態(tài)度，提高店鋪在市場中的競爭力。

3.引導(dǎo)租金降低

高額的租金不僅導(dǎo)致成本推高，還制約國內(nèi)實體店的進一步發(fā)展，更讓中國搶占新一輪的同業(yè)革命先機面對困難。實體店租金上漲的原因有很多，我國政府也對此進行了高度的重視，并出臺一系列的有效文件。比如明確提出規(guī)定，新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積不得超過總社區(qū)面積的10%。除此之外，為了更好的保證微利實體店的需求，商務(wù)部和有關(guān)部門也根據(jù)一些成熟的經(jīng)驗，加大了公益性市場的建設(shè)，利用先借后租、先買后租等措施，對商鋪租金進行下降。

4.提高管制租金的有效性

（1）建立高效的行政管理體系。我國行政體系和司法體系的透明度并不高，實施過程中也沒有建立完善的監(jiān)督體系，想要真正的實現(xiàn)管制租金，其中行政成本和尋租成本將會很高，如果在部門之間沒有透明的模式和有效的監(jiān)督，就很可能導(dǎo)致這個部門呈現(xiàn)官僚化，反而為很多規(guī)避者提供了場所。

（2）單一產(chǎn)權(quán)商品樓比例較大。所謂的單一產(chǎn)權(quán)商品樓，是這這棟商品樓的所有者為一人所有，然后在將房間租賃給其他需要的人。實施租金管制，很可以能讓這些人以房屋出賣的方式來躲避管制，雖然法律可以利用相應(yīng)的手段對這種事情進行限制，但是對所有的商品樓進行區(qū)分卻是十分困難的。此外，如果是普遍性的對轉(zhuǎn)讓價格進行管制，很可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的有效運行面臨危害。

（3）建立不動產(chǎn)稅制度。對于租賃控制而言，完善的不動產(chǎn)稅制度，可以有效的防止房屋的閑置，所以這也是事實租金管制的有效前提。我國目前并沒有開征不動產(chǎn)稅，因此即使是實施租金管制，房屋所有權(quán)者很可能會選擇將商鋪空置，而避開制度，導(dǎo)致租金管制制度不能發(fā)揮有效的作用。

四、總結(jié)

對于咖啡廳這類微利實體店而言，高房價顯然影響其持續(xù)的發(fā)展的主要原因，房地產(chǎn)價格的增長，導(dǎo)致未來幾年房租依然會呈現(xiàn)上漲的情況。這就需要我國商業(yè)部和相關(guān)部門不斷對租賃模式進行改革，還需要對房價的上漲情況進行抑制。此外，咖啡店還要意識到面對新的發(fā)展環(huán)境，對自身的經(jīng)營特色進行提升，不斷創(chuàng)新經(jīng)營模式，提高銷售能力，才能真正的在市場中站穩(wěn)，也能真正的在未來市場中得到更多的發(fā)展。

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作者簡介：劉欣欣（1995.04- ），女，籍貫：安徽省安慶市，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，在讀本科；李玫（1989.05- ），女，籍貫：安徽省池州市，學(xué)歷：碩士，畢業(yè)學(xué)校：英國薩塞克斯大學(xué)，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，職稱：助教，研究方向：金融管理；項桂娥（1964.08- ），女，籍貫：安徽省池州市，學(xué)歷：碩士，畢業(yè)學(xué)校：安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，碩士，單位名稱：安徽省池州市池州學(xué)院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，教育管理