文/王春華

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對策

文/王春華

從表面來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，但是行業(yè)內(nèi)部其實(shí)還是存在較多問題，而且這些問題嚴(yán)重威脅到我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。為了加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價(jià)的快速增長，但是從實(shí)際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題。一方面，土地、原材料、人工、機(jī)械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的生產(chǎn)要素成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接地推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；另一方面，消費(fèi)需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，而且我國實(shí)施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此迫切需要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題尋求對策。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題

（一）政策大多是短期性的，缺乏連續(xù)性

最近幾年，我國將房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)放在平衡供需上，然而出臺的大多數(shù)是短時(shí)間內(nèi)的、缺乏連續(xù)性的政策，沒有從本質(zhì)上認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問題，無法進(jìn)行長期有效的管理。同時(shí)，政府在制定短期政策和長期政策時(shí)，所控制的目標(biāo)會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機(jī)者提供了擾亂市場從而獲利的機(jī)會，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如國家相繼發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、“國五條”政策都暴露出我國管理目標(biāo)模糊的事實(shí)。

（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度

政策出臺的目的在于加強(qiáng)市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當(dāng)前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房價(jià)持續(xù)上漲，使得購房者的壓力進(jìn)一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進(jìn)一步抬高了房屋價(jià)格，導(dǎo)致我國出臺的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策都無法有效地發(fā)揮其作用。此外，中央政府和地方政府實(shí)行兩級監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時(shí)管理職責(zé)和管理范圍等的確定模糊不清，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的惡性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也是不少地方政府的主要財(cái)政來源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易等腐敗情況，這在一定程度上影響了中央政府的經(jīng)濟(jì)管理效果。

（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全

法律、法規(guī)體系的健全是進(jìn)行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并滋生了不少投機(jī)者擾亂市場。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件或政策大多由國務(wù)院發(fā)布，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和長期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。

二、解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題的建議和對策

（一）制定連續(xù)性政策，進(jìn)行長期管理

首先，我們對城市要進(jìn)行合理定位。從區(qū)域位置、實(shí)地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來對城市進(jìn)行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。然后，政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。最后，針對我國長期存在的人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國民進(jìn)行健康的住房消費(fèi)。

（二）建立健全管理機(jī)制

健全的管理機(jī)制可以使房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。政府要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家宏觀調(diào)控都能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財(cái)稅制度，降低地方政府財(cái)政對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，并對官商勾結(jié)的情況進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，挑選典型案例對地方政府進(jìn)行教育，維護(hù)市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（三）完善法律、法規(guī)體系

目前，我國出臺的與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)只有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》等幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對性的房地產(chǎn)法。因此，相關(guān)部門應(yīng)快速推動房地產(chǎn)法的出臺，使我國在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)能夠有法可依。過去幾次國家的調(diào)控政策，效果不是很理想，沒有一部專門的行業(yè)法規(guī)來加以規(guī)范，也是原因之一。

（四）開展實(shí)際勘察，了解土地利用和住房居住情況

地方政府為了提高財(cái)政收入，對土地審批程序管控不嚴(yán)，導(dǎo)致不少違建工程的出現(xiàn)，另外有些開發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無法正常進(jìn)行，造成土地資源的閑置浪費(fèi)。對于這種情況，各級政府應(yīng)定期對轄區(qū)內(nèi)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴(yán)厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實(shí)際購房需求，判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。

（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿足對房地產(chǎn)的實(shí)際需求

雖然我國的GDP總量較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價(jià)還是望而卻步。要解決房價(jià)高這一民生問題，可以采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问?，對于購房者，可以對其?jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查和評估，根據(jù)地區(qū)的不同和購房者經(jīng)濟(jì)狀況的不同制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，縮小低收入與高房價(jià)之間的差距。當(dāng)前我國采取的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量私舞弊的現(xiàn)象，還有不少低收入人群沒有真正享受這一福利。

（六）提高環(huán)保意識，增強(qiáng)生態(tài)觀念

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)健康發(fā)展。在開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)，要對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真聽取專家意見，開發(fā)建設(shè)過程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，將“綠色空間，綠色家園”的開發(fā)設(shè)計(jì)理念貫穿于開發(fā)建設(shè)過程的始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為生態(tài)環(huán)境的有機(jī)組成部分。

三、結(jié)束語

由于社會的日益發(fā)展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足其使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快過熱，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，但是成效有限。我國需要準(zhǔn)確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，在提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的前提下，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

（浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所）