文/蘇艷

高房價逐漸成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展之殤

文/蘇艷

相信近期不少人都在關(guān)注華為搬離深 去東 之事。華為作為中國企業(yè)中的 者，極富創(chuàng)新力和發(fā)展前景，而深 也是國內(nèi)最有活力的城市之一，隨著公司的良好發(fā)展，華為員工的收入也非常具有吸引力。目前，作為一家優(yōu)秀的民營企業(yè)、深 的名片之一，華為被迫離開了深 ，可以說，是深 的高地價、高房價趕走了華為，趕走了持續(xù)的創(chuàng)新動力。這件事不僅在社會上引起反響，也將引起城市管理者的思考：城市的發(fā)展到底是房地產(chǎn)支撐，還是靠產(chǎn)業(yè)支撐。

一、經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴誰都難以否定

2015年，深 市全年完成固定資產(chǎn)投資額3298.31億元，比上年增長21.4%，其中：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資1331.03億元，增長24.5%；非房地產(chǎn)開發(fā)項目投資1967.27億元，增長19.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為40.35%，比2014年增長1個百分點。這一比重的持續(xù)上升，意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于非房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資增速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴逐年加劇。上海的這一比重更加夸張，2015年達(dá)54.6%，連續(xù)兩年占據(jù)了半壁江山。

此外，土地出讓金仍是地方財政的核心來源之一。以一線城市為例：北京2015年的土地出讓金高達(dá)1983.5億元，創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄。廣州全年土地出讓金為907.03億元，同比增長7.4%，創(chuàng)歷史新高。上海和深的土地出讓金均略有下降，但總額依然居高不下，這主要是受可供出讓土地減少的影響，土地單價依然是快速高企，上海全年的土地成交總額達(dá)到1677億元，深 為417億元。

房地產(chǎn)行業(yè)毫無疑問是支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府根本離不了房地產(chǎn)業(yè)。可以說，如果沒有房地產(chǎn)業(yè)，任何經(jīng)濟(jì)目標(biāo)都是空談。當(dāng)然，對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也非長遠(yuǎn)之計，但地方政府又不得不大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致騎虎難下的局面。

二、高房價必然給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來誤傷

健康的城市發(fā)展，必然呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)業(yè)不斷升級換代、房價穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的局面，產(chǎn)業(yè)和房價相得益彰。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引高端產(chǎn)業(yè)人群，帶動房價的穩(wěn)步上漲；房價的上漲，給產(chǎn)業(yè)人群帶來一定的資產(chǎn)升值空間，吸引企業(yè)投資。這種局面對政府也極為有利：企業(yè)的入駐帶來大量稅收，為城市基建、配建提供財政支持，高端人才的集聚帶來城市活力，為城市的健康可持續(xù)發(fā)展注入動力。

但現(xiàn)階段，中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市，特別是一線城市，房價明顯過高，房價的漲幅動 十幾個百分點，甚至幾十個百分點，與產(chǎn)業(yè)人群的收入漲幅、產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏完全不匹配，且住房價格的快速上漲，帶動商業(yè)、辦公成本上漲，甚至產(chǎn)業(yè)用地價格也大幅上揚(yáng)。一方面，這大幅增加了產(chǎn)業(yè)人群的生活成本，其效應(yīng)傳導(dǎo)到企業(yè)，就將大幅增加企業(yè)的人力資源成本；另一方面，高房價會逼退大批有潛力、有創(chuàng)造性的高端人才，使企業(yè)重新思考城市布局問題。華為就是一個典型的案例。

現(xiàn)階段，由于一線城市的高房價，已經(jīng)開始出現(xiàn)高端人才的擠出效應(yīng)，上海的人才往長三角城市轉(zhuǎn)移，深 、廣州的人才往周邊城市如東 、惠州等轉(zhuǎn)移，北京的人才開始紛紛選擇回鄉(xiāng)發(fā)展。未來這些人才重新選擇工作地，將帶來產(chǎn)業(yè)的重新布局。

三、華為出走的根源就是高房價

在接收新華社的采訪時，任正非說：“深 房地產(chǎn)太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個公司都需要一定的空間發(fā)展。我們國家最終要走向工業(yè)現(xiàn)代化。四個現(xiàn)代化中最重要的是工業(yè)現(xiàn)代化。工業(yè)現(xiàn)代化中最主要的是，要有土地來換取工業(yè)的成長?，F(xiàn)在土地越來越少，越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長的可能空間就會越來越小。既然要發(fā)展大工業(yè)、引導(dǎo)大工業(yè)，就要算一算大工業(yè)的要素是什么，這個要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承載了多少產(chǎn)值，這些產(chǎn)值需要多少人，這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承擔(dān)不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來?！?/p>

很明確，華為覺得在深 運(yùn)營，成本太高。一是擴(kuò)張發(fā)展的成本：華為旗下的綠苑公司，2015年在東 拿了兩塊商住地，建筑面積分別達(dá)20萬平方米和11萬平方米，也就花了7個多億，樓板價算下來每平方米僅2000多元，這種低價在深 早已不可能遇到。二是員工的生活成本：員工要購房，房價太高，員工要解決基本需求，如子女教育，學(xué)區(qū)房房價更高。

沃頓商業(yè)公眾號分析，深 曾拿“華為科技城”這一和華為毫無關(guān)系的名稱大力宣傳，炒熱區(qū)域房價，但這提升的卻是華為人實實在在的購房成本，對華為毫無益處。

可以說，地方政府過于熱衷于開發(fā)房地產(chǎn)市場，過于熱衷于追求一時的財政收入和經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)，忘記了服務(wù)于長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本職能。對于華為這種企業(yè)，深 政府還想彌補(bǔ)，還惦記著產(chǎn)業(yè)稅收，但對于其他創(chuàng)新發(fā)展的小企業(yè)，可能就會任其逃離。長此以往，可能會造成深活力的衰退。

只有高房價，只有房地產(chǎn)，沒有華為，沒有騰訊，這樣的深 ，還會是今天大批高端人才爭相進(jìn)入的深 嗎？

四、產(chǎn)業(yè)是一個城市發(fā)展最堅實的基石

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展是中國面臨的一大課題。北上廣深等一線城市及發(fā)達(dá)的二線城市、沿海城市均在謀劃產(chǎn)業(yè)的升級換代，這是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的必然選擇。

然而，筆者在走訪了多個省會城市后發(fā)現(xiàn)，不管是中部的還是西部的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的還是不發(fā)達(dá)的，都希望大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提升金融產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的比重，引入各種金融企業(yè)總部等。似乎現(xiàn)在中國的每個城市都想復(fù)制紐約，都想造個曼哈頓，但世界上的曼哈頓只有一個。

可以說，實體經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心脈絡(luò)，是一切行業(yè)的根基。金融產(chǎn)品的利潤說到底還是來自實體經(jīng)濟(jì)。筆者一直不太理解P2P騙局為什么那么容易得逞，除了“人們太渴望暴富”就無其他解釋了，畢竟一切金融產(chǎn)品最終都會投到具體的項目中，投入實體經(jīng)濟(jì)中，但以現(xiàn)在制造業(yè)的狀況，哪里還有利潤可言，更何況是那么高的收益率？沒有實體經(jīng)濟(jì)支撐的金融業(yè)，必將成無水之源，泡沫化、空心化等問題都會浮出水面。

因此，若城市樓市過熱，如四個一線城市以及南京、蘇州、合肥、廈門等，政府要及時干預(yù)，降低房價過高的風(fēng)險，必要時要出臺強(qiáng)勢調(diào)控政策，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸至均衡水平，預(yù)防樓市風(fēng)險傳導(dǎo)至城市產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。

（上海易居房地產(chǎn)研究院）