文/朱光

國內外房地產去庫存案例與經驗

文/朱光

一、20世紀90年代海南等地的高庫存

（一）高庫存源起

1992年，南方掀起了房地產開發(fā)的熱潮，炒作最為嚴重的是海南和廣西北海等地。海南的房價、租金和地價暴漲，炒房、炒地風行，土地管理失控，城市規(guī)劃失控。

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的每畝十幾萬元 升至每畝六百多萬元。同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產業(yè)。據《中國房地產市場年鑒（1996）》統(tǒng)計，海南商品房平均價格在三年內增長超過四倍。在樓市泡沫生成期間，以四大國有銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數不下千億。幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務人。

1993年，國務院發(fā)布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，出臺16條強力調控措施，包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。此后，銀根開始全面緊縮，企業(yè)資金鏈斷裂，大批開發(fā)商倒閉，銀行呆賬、壞賬大量出現，僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。海南地價、房價直線下跌，1993年5000元/平方米的房子兩年后下跌到4000元/平方米，再過一年跌到2000元/平方米，到了1997年，同樣的房子已經跌到1000元/平方米以下。這場調控給當時人口占全國總人口0.6%的海南省留下了占全國商品房總量10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。廣西北海的沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。

（二）去庫存措施

1999年7月，海南成立了處置積壓房地產工作小組辦公室。國家下?lián)芙o海南5億元專項補助，以返還土地出讓金的形式給予補貼。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.9公頃，占閑置總量的98.2%，處置積壓商品房444.8萬平方米，占積壓總量的97.6%。海南去庫存的措施主要有以下三條。

第一，積壓商品房的處置。對確權后屬國有獨資商業(yè)銀行和房地產開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經評估后依經濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；對其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

第二，閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應無償收回的閑置土地，要依法收回，但如果項目符合國家產業(yè)政策要求，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權益書”，收回土地使用權。

第三，停緩建工程的處置。對此類工程，經追債、確權后，根據產權人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關手續(xù)后可繼續(xù)開發(fā)建設，也可交回用地，申請核發(fā)“換發(fā)權益書”。

北海也于2000年成立“盤活辦”，2002年成立土地儲備與交易中心，對2000公頃土地加大盤活力度。2002年12月30日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，批準給予北海處置積壓房地產在2003年1月1日至2004年12月31日轉讓銷售實行免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠。2003年4月，北海市政府全面啟動“爛尾樓”工程處置工作。全市108個停緩建工程52%相繼復工，38個重點項目中23個項目復工。

（三）去庫存效果

通過出臺房地產補貼政策，加上長達八年的去庫存，海南房地產市場恢復到合理水平。北海房地產市場于2005年開始步入健康發(fā)展的軌道，2006年北海獲得了全國十大宜居、人居環(huán)境獎，房地產市場也開始看漲。2008年3月，隨著北部灣經濟區(qū)規(guī)劃獲批，北海房地產市場再度獲得發(fā)展的機遇。

二、國外經濟金融危機與高庫存

很多國家在經濟發(fā)展過程中都曾出現過房價高企、產能過剩的經濟結構性失衡。這些國家在房地產去庫存方面，也都采取了以刺激為主的措施和手段。

（一）美國

2008年，美國因房地產次級抵押貸款壞賬而發(fā)生金融危機，波及房地產公司、抵押貸款機構、投資銀行、保險公司等，引發(fā)連鎖反應，導致美國經濟衰退，房地產泡沫被擠破，市場低迷，庫存積壓。面對嚴峻的經濟衰退和產能過剩，美國聯(lián)邦政府、各州及地方政府推出大規(guī)模的經濟刺激方案以提振經濟，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。

第一，采取擴張性的財政政策和貨幣政策。美國國會通過了一項規(guī)模高達1.1萬億美元的龐大支出法案：通過擴大政府在基礎設施建設方面的支出，刺激經濟，盤活房地產存量，同時解決就業(yè)；通過各種稅收減免優(yōu)惠政策，吸引供給側結構優(yōu)化型投資，同時鼓勵市場釋放需求；通過利率杠桿降低融資成本和貸款成本，激發(fā)市場活力。

第二，救助房地美和房利美。受美國房地產市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美陷入全面危機。2008年7月，經國會批準成立負責監(jiān)管兩個公司的聯(lián)邦住房金融署，并任命兩個公司新高管。2008年9月7日，美國政府宣布接管房利美和房地美，通過購買優(yōu)先股向房利美和房地美各注入1000億美元資金。接管房利美和房地美，是美國歷史上金額最大、最復雜的救市方案之一。

第三，QE3回購房地產債券。美聯(lián)儲2012年9月13日宣布推出第三輪量化寬松，其中就包括每月新增購買400億美元抵押貸款支持債券（MBS）。美聯(lián)儲希望短期內對住房市場產生積極影響。QE3確能在短期內使住房抵押貸款擔保債券市場的流動性得到改善，對推動房地產逐步走出低谷有積極作用。

第四，吸引外國人購房，利用外部需求助力內部市場。2015年底，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項法案，放寬了實施35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產時，享有與美國養(yǎng)老基金同等待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》對外國養(yǎng)老金投資美國房地產時征收的稅率，這一措施將為更多的海外投資者打開美國房產投資大門。

在美聯(lián)儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，美國樓市開始逐步企穩(wěn)。此外，在美國樓市的復蘇過程中，海外投資者的涌入也是金融危機后美國資本流入的主要來源，是美國房地產去庫存的重要幫手。近年來，美國房地產深受很多中國投資者的青 。全美房地產經紀人協(xié)會報告，截至2015年3月底，中國買家在美國房地產上投資了286億美元，同比增加了30%，主要用于購買住宅物業(yè)。

（二）日本

日本自1968年超越西德成為世界第二大經濟體后，連續(xù)幾十年經濟一直保持中高速增長。在1987-1990年間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經濟投機活動，很多投機者利用迅速上揚的股票賬面利潤投資房地產，導致房價 升。日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數據顯示：城市土地價格指數從1985年的91.5上漲到1991年的147.8，上漲幅度61%；建筑投資從1985年的約50億日元上升到1991年的約82億日元，上升幅度64%。最終，由于美國借“廣場協(xié)議”迫使日元二次升值，摧毀了日本出口導向型工業(yè)的根基，在大批日本工業(yè)企業(yè)紛紛倒閉、股市崩潰的同時，大量租客撤離東京圈，業(yè)主大量拋售房產，樓市價格在短期內斷崖式下跌。1991年，日本房地產泡沫破裂，建筑投資額從1991年的824036億日元連續(xù)下降至2011年的432923億日元，降幅達47.5%，同期城市土地價格指數下跌62.7%。房地產價格的暴跌使大量不動產企業(yè)破產，非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續(xù)破產，日本銀行業(yè)產生了嚴重的信用危機，幾家大銀行如兵庫銀行、北海道拓殖銀行等相繼倒閉，大量建筑成為“爛尾樓”。

日本政府在汲取教訓和重塑房地產業(yè)的過程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量發(fā)行國債，利用國債建設公共配套設施，運用支出調整政策與支出轉換政策，恢復房地產業(yè)及其他經濟部門的活力，提高房地產的附加值。

第二，采用擴張性的貨幣政策增加流動性，通過多輪降息，大幅降低利率，最后以零利率來推行量化寬松政策，通過降低購房成本來刺激房地產市場發(fā)展。

第三，調整市場結構，緩解供需矛盾。一方面放寬限購，鼓勵市民貸款購房；另一方面幫助開發(fā)商建立房地產投資信托基金，專門用于商業(yè)地產投資的融資互助。

第四，調整行業(yè)建筑標準，放寬建筑物高度限制，縮短建筑方案審批周期，鼓勵環(huán)保節(jié)能建材的使用。

經過長達十多年的房地產行業(yè)結構性調整和洗牌，競爭力弱的財團及開發(fā)商紛紛被淘汰，房地產庫存逐步被消化，但由于日本金融體系的不完善以及國內產能過剩等問題的存在，不僅日本經濟發(fā)展陷入停滯，房地產市場也再未出現此前的火爆狀態(tài)，大都市圈的地價房價仍遠低于泡沫高峰時的水平。近幾年，隨著國內經濟環(huán)境的改善，日本經濟逐步企穩(wěn)回升，2013年三季度開始，由于海外購房者需求的提升，日本房價增幅有所加快。

（三）俄羅斯

2008年美國的次貸危機對俄羅斯的房地產市場也產生了消極影響：房地產新開工項目減少，投入使用的住房面積增速減緩，大批建筑企業(yè)瀕臨破產，房價下跌。2008-2009年金融危機期間，俄羅斯房地產價格水平平均下降了30%-35%。由于申請貸款難度加大、費用高昂等原因，俄羅斯建筑企業(yè)的資金狀況迅速惡化，紛紛叫停在建項目或另覓融資渠道。為重振房地產市場，也為了應對經濟危機，俄羅斯政府采用擴張性財稅政策以刺激國內需求。

第一，加大對社會福利房的投資力度。2008年政府從住房公用事業(yè)改革促進基金中劃撥500億盧布，用于購買完工程度較高的住宅，從聯(lián)邦預算中出資320億盧布為現役軍人和貧困居民購買住房。

第二，成立國家房貸局，執(zhí)行房貸重組計劃。2009年，俄羅斯政府下?lián)?50億盧布?？罱o國家房貸局，由各地區(qū)房貸局和銀行共同執(zhí)行房貸重組計劃。據了解，俄羅斯大約有80萬人向銀行貸款買房，房貸規(guī)模為9745億盧布。執(zhí)行房貸重組計劃，既救助貸款買房者，也救助銀行。失業(yè)的貸款買房者可以緩交房貸一年；對于商業(yè)銀行來說，由于有國家專款幫助墊付“房奴”所欠一年的貸款，不至于讓這部分資產變成壞賬，銀行的流動性有了保障。

第三，將產業(yè)政策調整為優(yōu)先支持實體經濟發(fā)展，篩選出包括房地產業(yè)在內的295家政府優(yōu)先扶持的大型企業(yè)，對其實行融資支持和稅收優(yōu)惠。

第四，為提振房地產市場，俄羅斯政府出臺住房激勵計劃，通過授權外經銀行向商業(yè)銀行和企業(yè)發(fā)放外匯貸款、首次動用外匯儲備清償非國家外債、首次啟動主權基金注資商業(yè)銀行以及修改《自然人存款保險法》等措施，為開發(fā)商及買房者提供住房抵押貸款，幫助他們融資，化解流動性不足的風險。根據俄羅斯聯(lián)邦中央銀行的數據，2014年共有629家信用機構提供101.23萬筆住房抵押貸款，總額達1.7625萬億盧布，分別比2013年增長22.7%和30.18%。

在住房激勵計劃出臺前，俄羅斯政府推出的一系列房地產政策雖然在短時間內發(fā)揮了一定的作用，但自2013年開始，俄羅斯經濟趨于停滯，大多數中小城市的住房趨于滯銷。流動性不足是房地產市場低迷的直接導火索，在資金短缺使建筑業(yè)“降溫”的同時，按揭貸款的高成本也使購買需求下降。此后，在住房激勵計劃的刺激下，俄羅斯部分家庭對住房和抵押貸款的投機性需求大幅增長，一定程度上緩解了俄羅斯國內房地產市場的庫存量。

（四）泰國等東南亞國家

20世紀80年代中期，泰國政府為了促進國內經濟的發(fā)展，把房地產作為優(yōu)先投資的領域，以期帶動其他部門的發(fā)展，同時還制定了相關的刺激性政策，催生出房地產市場的繁榮。由于泰國金融市場過早地對外開放，加之金融監(jiān)控體系還不是很完善，海灣戰(zhàn)爭結束后，大量開發(fā)商和投機者紛紛涌入房地產市場，再加上國內金融機構信貸政策的寬松，房地產業(yè)信貸資金的投入加大，光對房地產業(yè)的貸款資金就占到總貸款的一半左右。與此同時，大量外國資本進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機。由于沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場形成了巨大泡沫。

據統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機構投放到房地產業(yè)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、l1%。隨著市場的逐漸飽和，房地產市場日益顯現供過于求的局面，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15%—20%，印尼為18%，馬來西亞的數量也不少。隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，其中泰國房地產泡沫破滅導致400億美元的銀行呆賬，破壞了泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產、倒閉，失業(yè)率大幅上升，對國內經濟造成了巨大的打擊，東南亞其他國家的經濟也出現了嚴重衰退。東南亞國家這一輪房地產發(fā)展周期中，泰國房地產泡沫自1988年產生到1997年破滅，歷時9年多，印度尼西亞歷時8年，馬來西亞歷時約7年。

為了應對房地產泡沫破滅后的行業(yè)危機，泰國政府采取了多項經濟刺激措施。

第一，降低地價以消化房地產庫存。1998年，泰國政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價，下降幅度高達45%。這一決定旨在扭轉不正常的房地產業(yè)給經濟發(fā)展帶來的不利影響，鼓勵人們購買目前大片閑置的商品房。

第二，實行房地產交易稅費優(yōu)惠，刺激樓市需求。為了恢復房地產市場，泰國政府陸續(xù)推出了各種支持措施，如降低手續(xù)費率、個人房地產貸款利息可抵扣應納所得稅和降低房地產企業(yè)的所得稅等，加上大幅降低貸款利率，使泰國房地產市場需求得以釋放。

第三，泰國政府住房銀行引入專門的住房融資方案。1997年金融危機之后，泰國政府住房銀行在抵押貸款方面起著至關重要的作用。泰國政府住房銀行響應政府政策，引進多種創(chuàng)新的住房融資方案，促進購房需求，協(xié)助政府搞活房地產業(yè)，刺激危機后的經濟增長。

1998年的金融危機導致許多泰國人擱置了購買房屋的打算，此后隨著政府一系列購房優(yōu)惠政策的出臺，特別是在處于谷底的低利率刺激下，泰國房地產市場需求明顯提升，泰國房地產業(yè)從2000年起開始逐步復蘇，泰國經濟也逐漸趨于穩(wěn)定。

三、國內外房地產去庫存經驗總結

從以上國內外房地產行業(yè)去庫存的情況來看，海南、北海等地的去庫存只是國內特定時期所發(fā)生的區(qū)域性市場情況，并不具有明顯代表性，國外一些國家則主要由于經濟發(fā)展出現問題，導致房地產庫存問題突出，這與目前我國房地產去庫存的整體經濟環(huán)境和背景是有明顯差異的，至少我國經濟發(fā)展還是保持著穩(wěn)步的增長態(tài)勢。

結合國內外房地產去庫存情況，主要可以總結出以下四點經驗：

第一，差別化的貨幣政策與擴張性的財政政策相互配合，利用金融、財政、稅收等調控方法，通過利率渠道與信貸渠道來刺激市場，促進商品房銷售，從而達到房地產市場去庫存目的。

第二，加大金融支持力度，促進住房消費。俄羅斯和泰國為了應對房地產市場低迷的情況，在住房金融方面均加大了政策支持。俄羅斯成立了國家房貸局執(zhí)行房貸重組計劃，泰國則由政府住房銀行引入專門的住房融資方案，這些計劃的推出，有效促進了房地產市場需求。

第三，吸引海外投資，制定相應的移民優(yōu)惠政策，利用外部經濟資源彌補內部經濟失衡，使房地產市場國際化，這主要也是圍繞對需求側的刺激展開的。近年來，由于全球經濟增長整體放緩，吸引海外投資成為一些國家提振經濟的重要手段，而房地產作為不動產，在保值增值方面屬于優(yōu)質資產，對海外投資者吸引力較大。因此，吸引海外投資對于房地產市場需求的提升也具有重要作用。

第四，從海南針對樓市泡沫采取的應對措施看，允許調整建筑物用途，將積壓的商辦類空置房轉為居住用房，可從供給側緩解住宅供應有限的問題，同時也可有效地消化商辦類空置房。近年來，國家和地方政府積極出臺允許調整土地和建筑物用途的相關政策，以解決樓市庫存壓力較大的問題。

（上海易居房地產研究院）