陶 沙,貢平鄴

(淮北師范大學(xué) 信息學(xué)院，安徽 淮北 235000)

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中國房地產(chǎn)價(jià)格高漲原因初探

陶 沙1,貢平鄴2

(淮北師范大學(xué) 信息學(xué)院，安徽 淮北 235000)

2003年至今的十幾年中，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格飆漲。針對(duì)房屋價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的原因，總結(jié)并分析了目前學(xué)術(shù)界常出現(xiàn)的幾種主流觀點(diǎn)：供需不均衡說，剛性需求說，流動(dòng)性過剩說，GDP政績(jī)說，成本與暴利說。結(jié)合以上幾種觀點(diǎn)可以得出，房地產(chǎn)價(jià)格近十年來只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深層次原因就是土地價(jià)格的上漲。利用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，利用變量相關(guān)性與偏相關(guān)性比較分析可知，在本年土地購置面積的影響下，商品房平均銷售價(jià)格對(duì)土地購置均價(jià)的影響更大。

房地產(chǎn)價(jià)格；供需不均衡；剛性需求；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格

2003年起，我國的房地產(chǎn)投資進(jìn)入了快速增長(zhǎng)時(shí)期，土地價(jià)格以及房屋交易價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。2003年8月公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(即“18號(hào)文件”)中，房地產(chǎn)業(yè)首次被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。針對(duì)城市房?jī)r(jià)飆升原因的討論也逐漸白熱化。

一、房地產(chǎn)價(jià)格飆升的幾種觀點(diǎn)

關(guān)于房?jī)r(jià)為何只升不降，主要有以下幾種主流的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)：供需不均衡說、剛性需求說、流動(dòng)性過剩說、GDP政績(jī)說、成本與暴利說。其中最主流也是最被普遍認(rèn)可的觀點(diǎn)就是供需不均衡說，其它幾種觀點(diǎn)或多或少與它有緊密聯(lián)系。

(一)供需不均衡說

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的所有現(xiàn)象，都可以歸結(jié)到供需是否均衡的問題上來。由商品的供求理論知，商品的需求量與其價(jià)格成反比；在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，商品的供給與需求之間的相互聯(lián)系并相互制約，以形成維持供需均衡的價(jià)格水平。郭松海認(rèn)為， 從根本上說房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。在一些大城市， 尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，住房供應(yīng)明顯不足，因而房?jī)r(jià)上漲不可避免。[1]但是目前中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，房?jī)r(jià)不斷攀升，房屋需求量仍不斷增長(zhǎng)，于是催生了房地產(chǎn)業(yè)的畸形供求系統(tǒng)。

1.從房地產(chǎn)供給方面分析

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.2萬億元，同比增長(zhǎng)16.2%；全國商品房銷售面積為11.1億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%。全國20個(gè)代表城市月均新批上市1226萬平方米，同比下降3.4%，其中9月達(dá)到全年推盤高峰，單月新批上市面積突破2千萬平方米，十月供應(yīng)量驟然萎縮，但11、12月又出現(xiàn)逐步回升態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，處于2012年較高水平。新增供應(yīng)總體明顯低于市場(chǎng)同期需求量，部分城市甚至出現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。[2]

2．從房地產(chǎn)需求方面分析

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要由四個(gè)部分組成，分別是剛性需求、投資性需求、改善性需求、投機(jī)性需求。眼下在房地產(chǎn)市場(chǎng)占主流需求的人群主要有以下幾種：

一是，上世紀(jì)八十年代出生的年輕人大規(guī)模的進(jìn)入適婚年齡，基于結(jié)婚的需要對(duì)房屋的購買需求不可小覷；

二是，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也逐漸加快，城鄉(xiāng)人口流動(dòng)性增加，選擇進(jìn)入城市定居的外來人口逐年遞增，而房屋的購買是不可避免的基本條件之一；

三是，我國從1998年實(shí)行住房商品化至今已有十余年，大部分當(dāng)年建設(shè)的商品房因?yàn)樵O(shè)施陳舊或者結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)不能滿足當(dāng)今住房的需求，再加上居民生活條件改善，可支配資金的增加，人口的增長(zhǎng)以及家庭細(xì)分化的普及，這些迫切希望改善房屋居住條件的居民也展現(xiàn)了強(qiáng)大的房屋購買力；

四是，我國房地產(chǎn)價(jià)格從2003年開始進(jìn)入快速上升階段，部分投資者看準(zhǔn)商機(jī)選擇投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，購買有升值前景的商品房并待價(jià)而沽。這部分投資甚至投機(jī)者在市場(chǎng)上占據(jù)了極大的份額。

房地產(chǎn)市場(chǎng)理想的需求是介于剛性需求與投資性需求之間，但是目前我國房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀是明顯向投資性需求甚至投機(jī)性需求傾斜。為何在旺盛的商品房需求下，房?jī)r(jià)仍會(huì)一路飆升，供求的突出矛盾究竟矛盾在哪兒，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

(1)房屋空置率嚴(yán)重超標(biāo)

以北京為例，據(jù)北京市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫的不完全統(tǒng)計(jì)，2012年北京錄入系統(tǒng)的房間量為1320.5萬，而空置為381.2萬套，住房空置率高達(dá)28.9%。按照國際慣例，空置率為5%-10%為正常區(qū)，10%-20%為危險(xiǎn)區(qū)，而超過20%為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。另有調(diào)查表明，上海住房空置率或高達(dá)35%、廣州為20.24%、深圳為43%。[3]房屋空置率超過正常區(qū)間，不但會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性，而且會(huì)制造房地產(chǎn)市場(chǎng)的“假繁榮”，引發(fā)潛在消費(fèi)群體對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的恐慌。一旦這部分人恐慌性集中搶購，房?jī)r(jià)必定水漲船高。而房屋空置率如此之高的罪魁禍?zhǔn)?，正是房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商以及投機(jī)商。投資者、投機(jī)者買入后等待升值，開發(fā)商捂盤虛張聲勢(shì)，都會(huì)對(duì)健康的供求市場(chǎng)產(chǎn)生極其不利的影響。

(2)房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

供給結(jié)構(gòu)的不合理主要體現(xiàn)在兩個(gè)方向，第一是開發(fā)商提供的戶型不合理，第二是商品房數(shù)量過多而保障房數(shù)量明顯不足。曹丹、謝合明認(rèn)為，正是高價(jià)位商品住宅供應(yīng)比例加大、中低價(jià)位普通商品住宅供不應(yīng)求導(dǎo)致了商品住宅平均價(jià)格的上升。[4]根據(jù)需求的現(xiàn)狀，中小戶型以及中低端價(jià)位的戶型是需求的主體，而開發(fā)商實(shí)際銷售方案往往更偏向于大面積以及高端戶型；在實(shí)際建設(shè)過程中，保障性住房處于嚴(yán)重不足狀態(tài)，甚至被排除在市中心之外，選擇改建在土地價(jià)格不高的偏僻地區(qū)，甚至還有保障性住房被開發(fā)出來當(dāng)做商品房銷售的案例。

供給與需求達(dá)不到平衡點(diǎn)，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)波動(dòng)，這種觀點(diǎn)理論性強(qiáng)，但是在實(shí)際執(zhí)行時(shí)有不足之處。市場(chǎng)的真實(shí)需求量不容易統(tǒng)計(jì)，商品房與保障房的建設(shè)比例亦不容易確定，在不能完全摸準(zhǔn)需求的情況下，自然談不上有效的用供給來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

(二)剛性需求說

曾有人戲稱“丈母娘們推高了中國房?jī)r(jià)”，這就很現(xiàn)實(shí)地體現(xiàn)了“剛性需求說”。剛性需求說強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)上存在大量對(duì)房屋的剛性需求，這部分旺盛的需求被轉(zhuǎn)嫁到對(duì)土地的需求上，故而推高了地價(jià)，進(jìn)而提升了房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于是剛性需求推高房地產(chǎn)價(jià)格的這種說法，筆者持懷疑態(tài)度。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)剛性需求的解釋是指商品供求關(guān)系中不受價(jià)格變動(dòng)影響的需求，比如食鹽等生活必需品。贊成剛性需求說的觀點(diǎn)認(rèn)為，我們住房市場(chǎng)上存在大量剛性需求，這些人可以接受房?jī)r(jià)的變動(dòng)。目前我國住房剛性需求主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面: 一是每年大量適婚年齡青年形成的住房剛性需求；二是城市化進(jìn)程驅(qū)使下，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中而帶來的住房需求。

這種說法現(xiàn)在更多地被開發(fā)商拿來作為炒高房?jī)r(jià)的噱頭。在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)上過度夸大其需求量，為房?jī)r(jià)上漲找借口，轉(zhuǎn)嫁矛盾并欺瞞消費(fèi)者的可能性更大。剛性需求雖然從客觀上說可以反應(yīng)出民眾真實(shí)的購房意愿，但實(shí)際上對(duì)于“剛性”的范圍極難界定，部分隨著生活水平的提高帶來的改善性住房需求，是否可以納入剛性需求的范圍內(nèi)仍有待商榷。

(三)流動(dòng)性過剩說

另一種主流的說法認(rèn)為，是流動(dòng)性過剩和由此引發(fā)的通貨膨脹導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。如果在社會(huì)上流通的貨幣總量超過了實(shí)際需求量，那么就稱為資金流動(dòng)性過剩。產(chǎn)生資金流動(dòng)性過剩的原因主要有四個(gè)：貨幣超額發(fā)行，外部資金涌入，貨幣流動(dòng)速度加快，負(fù)利率使得銀行存款大量流出。

流動(dòng)性過剩主要體現(xiàn)在貨幣超量發(fā)行和外匯儲(chǔ)備過高這兩個(gè)方面，常用M2與GDP的比值作為衡量流動(dòng)性常用的指標(biāo)，央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，中國的M2余額達(dá)到人民幣97.42萬億元，而2012年中國的GDP總值為51.93萬億元，M2與GDP的比值高達(dá)187.60%。這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歐美發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素。

流動(dòng)性過剩的情況下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于均衡量的貨幣，導(dǎo)致價(jià)格水平全面提高，而幾乎不具有任何科技含量的房地產(chǎn)業(yè)無法通過提高生產(chǎn)效率等手段化解通脹壓力，房地產(chǎn)商為了保障利潤(rùn)，只能將超額的原材料及人工成本通過房屋價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)；另一方面，當(dāng)流動(dòng)性過剩時(shí)，民眾為了使所持有的貨幣不貶值，已不滿足于將現(xiàn)金存進(jìn)銀行吃利息，但由于中國的資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)度不高，可投資的項(xiàng)目目前僅集中于證券及基金，而其專業(yè)性與風(fēng)險(xiǎn)性又成了硬性限制條件，于是更多的投資者紛紛將資金投入持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)缺乏彈性的情況下，旺盛的需求推高了房屋價(jià)格。

值得注意的是，流動(dòng)性過剩推高了房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)的飆升也吸收了部分社會(huì)上的閑置資金與大量涌入的國外熱錢，從某種程度上說緩解了流動(dòng)性過剩。故而流動(dòng)性過剩與房?jī)r(jià)不應(yīng)該是簡(jiǎn)單的誰推動(dòng)誰的問題，在分析時(shí)應(yīng)注意到交叉作用產(chǎn)生的實(shí)際影響。

(四)GDP政績(jī)說

雖然現(xiàn)階段我國面對(duì)老年化和無障礙建筑設(shè)施方面已經(jīng)取得了一定的成就，也出臺(tái)了相關(guān)的養(yǎng)老設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)老規(guī)范，但是個(gè)別條文不適用于全部的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，具有一定的局限性，同時(shí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理運(yùn)營(yíng)也不完善，尤其針對(duì)老年人的軟性需求無法滿足，因此老年人在使用建筑設(shè)施過程中無法理解設(shè)計(jì)人員的目的。

房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，與其有聯(lián)系的相關(guān)產(chǎn)業(yè)高達(dá)六十個(gè)，對(duì)于地方政府來說，房?jī)r(jià)已與地方GDP增長(zhǎng)掛鉤，對(duì)于國家來說，房?jī)r(jià)也已與整體經(jīng)濟(jì)增速掛鉤。這是認(rèn)為房地產(chǎn)綁架了GDP從而推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)。

事實(shí)上，出售土地一直是地方政府主要經(jīng)濟(jì)來源之一。我國目前實(shí)施的是土地出讓由政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的土地出讓制度。在守住“18億畝耕地紅線”的前提下，土地已逐漸成為稀缺資源，價(jià)格隨之上漲，牢牢掌握著土地所有權(quán)的地方政府可以任意決定土地的出讓面積和出讓價(jià)格。這種行為雖然可為當(dāng)權(quán)者的政績(jī)加分，可力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)GDP最大化，卻無形中進(jìn)一步推高地價(jià)，為房?jī)r(jià)上漲打下基礎(chǔ)。

曾有人提出“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”的說法，體現(xiàn)在房地產(chǎn)綁架了中國的商業(yè)銀行和地方政府，控制著地方政府的GDP以及官員的灰色收入，曾有開發(fā)商公開在媒體上表示“政府職能部門拿去房產(chǎn)利潤(rùn)的四成”，這其實(shí)揭示的是房?jī)r(jià)上漲的深層原因之一。

(五)成本與暴利說

這種觀點(diǎn)集中于推高房?jī)r(jià)的是昂貴的建筑成本和房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)與將近六十個(gè)產(chǎn)業(yè)有上下游關(guān)系，是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要占用高額的資金，還需要占用大量資金從地方政府獲得土地使用權(quán)，其成本之高可見一斑。中國社科院發(fā)布的《住房綠皮書》顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際平均的5%；2012年公布的中國富豪榜中過半為房地產(chǎn)商，可見房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)之豐厚。[6]

經(jīng)濟(jì)學(xué)中自然人的本性就是追逐利益，房地產(chǎn)富豪從購房者處獲利是事實(shí)，但是將房地產(chǎn)價(jià)格的十年猛漲的原因歸結(jié)于房地產(chǎn)商身上，這種觀點(diǎn)有失偏頗。

二、房產(chǎn)價(jià)格上漲的研究結(jié)論

結(jié)合以上幾種主流觀點(diǎn)可以得出，房地產(chǎn)價(jià)格近十年來只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深層次原因就是土地價(jià)格的上漲。

表1 土地購置面積、費(fèi)用、房地產(chǎn)平均售價(jià)與土地購置價(jià)的增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來自：2012中國統(tǒng)計(jì)年鑒5-30房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置，5-38按用途分商品房平均銷售價(jià)格

使用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，從變量之間的相關(guān)關(guān)系，尋求與商品房平均銷售價(jià)格密切相關(guān)的因素。

1．檢驗(yàn)商品房平均銷售價(jià)格與土地購置均價(jià)和本年土地購置面積的相關(guān)性(表2)

表2 商品房平均銷售價(jià)格與土地購置均價(jià)和本年土地購置面積的相關(guān)性

**. 在 .01 水平(雙側(cè))上顯著相關(guān)。

*. 在 0.05 水平(雙側(cè))上顯著相關(guān)。

從表2可以看出，商品房平均銷售價(jià)格與土地配置均價(jià)之間的相關(guān)系數(shù)為0.976，t檢驗(yàn)的顯著性概率為0.000，符合0.000<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，這充分表明兩變量之間呈顯著相關(guān)關(guān)系。商品房平均銷售價(jià)格與本年土地購置面積之間的相關(guān)系數(shù)為0.674，t檢驗(yàn)的顯著性概率為0.006，符合0.006<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，進(jìn)而表明兩變量之間也是顯著相關(guān)的。土地配置均價(jià)與本年土地購置面積之間的相關(guān)系數(shù)為0.624，t檢驗(yàn)的顯著性概率為0.017<0.05，拒絕零假設(shè)，表明兩變量之間也顯著相關(guān)。

2．研究商品房平均銷售價(jià)格與土地購置均價(jià)之間的偏相關(guān)關(guān)系(表3)

表3 商品房平均銷售價(jià)格與土地購置均價(jià)之間的偏相關(guān)關(guān)系

從表3可以看出，商品房平均銷售價(jià)格與土地配置均價(jià)之間的偏相關(guān)系數(shù)為0.924，t檢驗(yàn)的顯著性概率為0.000，符合0.000<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，這表明在剔除本年土地購置面積的影響后，商品房平均銷售價(jià)格與土地配置均價(jià)之間依然有顯著的相關(guān)性，并且相關(guān)系數(shù)0.924<0.976，說明它們之間的顯著關(guān)系稍有減弱。

通過相關(guān)性與偏相關(guān)性比較分析可知，在本年土地購置面積的影響下，商品房平均銷售價(jià)格對(duì)土地購置均價(jià)的影響更大。

房屋必須建造在土地上，而固定土地區(qū)域上的房產(chǎn)不具有流動(dòng)性，不能通過其他地區(qū)的供應(yīng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。土地供給不具有彈性也決定了房產(chǎn)供給不具有彈性，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹曾公開表示，中國1/3的開發(fā)商只倒賣土地從不蓋房，這種囤地行為是房?jī)r(jià)暴漲的重要原因之一。

土地有稀缺性，地方政府為維持GDP的增長(zhǎng)提高土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，房地產(chǎn)商高價(jià)獲得土地后發(fā)現(xiàn)只有建造高價(jià)商品房才有可能收回成本，于是保障性住房量被嚴(yán)重壓縮，導(dǎo)致剛性需求者無力支付高額商品房?jī)r(jià)，投資者看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值前景，購買一套甚至多套，閑置性等待升值，市面上可出售的房屋量減少，房屋價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)。

目前國家在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，主要采取的是限制購房數(shù)量、提高貸款購房利率，房產(chǎn)稅收取也在籌劃中，但房?jī)r(jià)仍屢調(diào)屢漲。政府既要保證GDP的增值，又要從降低土地價(jià)格等方面控制房?jī)r(jià)，穩(wěn)定國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還有很長(zhǎng)的路要走。

[1] 郭松海.房產(chǎn)競(jìng)價(jià)招標(biāo)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲[J].城市開發(fā),2006(3):24-25.

[2] 中國指數(shù)研究院.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)2012年總結(jié)與2013年展望[EB/OL].(2013-1-17)http://fdc.fang.com/news/26/201301/2012bc.html.

[3] 錢飛鳴,余璐.深圳大學(xué)學(xué)生調(diào)查指出深圳一手商品房空置率超四成[N].深圳商報(bào),2011-09-06(A05).

[4] 曹丹,謝合明.我國商品住宅銷售價(jià)格上漲特征及原因[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào),2006(4)：166-168.

[5] 劉旦.我國高房?jī)r(jià)成因：一個(gè)基于心理學(xué)視角的解釋[J].統(tǒng)計(jì)研究,2008(2).

[6] 中國社會(huì)科學(xué)院.住房綠皮書[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2010:2-3.

[7] 中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局.中國統(tǒng)計(jì)年鑒.[EB/OL].(2012-12-10)http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/

責(zé)任編輯：何玉付

2016-07-19

1.陶沙(1987—)，女，山東海陽人，助教，碩士，研究方向:金融數(shù)學(xué)；2.貢平鄴(1987—)，男，安徽懷遠(yuǎn)人，助教，碩士，研究方向:金融數(shù)學(xué)。

F293.35

A

1671-8275(2016)05-0082-04