路露

摘 要：自財稅2016年36號“營改增”綱領性文件發(fā)布后，國家稅務總局又出臺了多項涉及不動產(chǎn)的公告，這也突顯出房地產(chǎn)業(yè)營改增的復雜程度。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷營改增后產(chǎn)生的賬務處理方式上的轉變以及營改增后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務指標的影響，深入探討營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要面臨的賬務難題，并提出相應的賬務處理對策，希望為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對營改增后的變化提供一定參考。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；賬務處理；對策

一、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理方式的轉變

（一）核算方式變化。1、以往繳納營業(yè)稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化。一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產(chǎn)租賃服務、銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅。2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)商一般納稅人，在計算銷售房地產(chǎn)增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。此外，開發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（二）會計處理的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行營改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入將會一定程度上減少。由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本將會得到一定的降低。而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施營改增之后不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)的營業(yè)稅額也將大幅度降低。最終，依據(jù)上述營業(yè)收入、營業(yè)成本以及營業(yè)稅額的變化最終將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會減少。

二、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務指標的影響

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營能力的影響。企業(yè)的運營能力指的是企業(yè)營運資產(chǎn)的效率和所帶來的效益。一般而言，衡量企業(yè)的運營能力指標包括：企業(yè)流動資金周轉率、企業(yè)存貨周轉率、企業(yè)總資產(chǎn)周轉率，這些周轉率背后的產(chǎn)出所對應的是企業(yè)的營業(yè)收入。營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施之后，企業(yè)的流動資金、企業(yè)的存貨、企業(yè)的總資產(chǎn)將會大幅度的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營能力是降低的。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力的影響。企業(yè)的盈利能力值得是企業(yè)獲利的能力。一般而言，衡量企業(yè)的盈利能力指標包括：總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率，這些收益率的背后產(chǎn)出的是企業(yè)的凈利潤以及利潤總額。營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施之后，企業(yè)的總的利潤以及凈利潤也將會大幅度減少，而利潤總額和凈利潤的減少小于資產(chǎn)總額以及凈資產(chǎn)的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力是提高的。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力的影響。企業(yè)的償債能力指的是企業(yè)償還企業(yè)短期債務以及長期債務的能力，是企業(yè)實力衡量的一項重要指標。一般而言，衡量企業(yè)的償債能力指標包括：資產(chǎn)負債率、流動比率等，這些比率背后的產(chǎn)出是企業(yè)的總負債以及企業(yè)的流動負債。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行營改增之后流動負債以及總負債的減少小于流動資產(chǎn)以及總資產(chǎn)的減少，因而可以看出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債能力是有所提高的。

三、營改增后房地產(chǎn)將要面臨的賬務難題

（一）賬務處理難度將會增加。營改增政策內(nèi)容規(guī)定，只有符合管理規(guī)范，賬務清晰的企業(yè)才能進行準確的申報納稅，這種方式的改變將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作提出更高的要求。一是財務人員面臨新舊制度的變化，后續(xù)工作的銜接，政策的變化使得財務工作人員的具體工作發(fā)生了較大的改變，因此在任務銜接上出現(xiàn)某些方面的難題。加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員的素質和職業(yè)水平參差不齊，對于政策改變的理解、相關業(yè)務的處理以及稅收的申報等難以做到步調一致，因而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務處理上帶來一定的風險，影響企業(yè)的收益。二是之前的營業(yè)稅制度是對企業(yè)的營業(yè)額進行直接征稅，會計內(nèi)容相對較為簡單，核算方式也較為簡易，容易看懂。而增值稅政策的實施，采用抵扣的核算方式，企業(yè)所繳納的納稅額等于銷項稅減去進項稅，會計核算內(nèi)容增多，核算起來較為復雜，相比之前的營業(yè)稅處理難度加大。

（二）增值稅專用發(fā)票難以管理。營改增所帶來的改變不只是核算方式上的轉變，同時帶來開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證系統(tǒng)等方面一系列的問題。發(fā)票歷來都是企業(yè)財務關注的重點，營改增的實施，更加重視發(fā)票的管理。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、項目內(nèi)容紛繁復雜的特點，項目的立項必須嚴格執(zhí)行土地取得、前期項目設計、建設施工、竣工驗收以及交付等六大環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都是由于不同的業(yè)務部么進行承辦。這些業(yè)務部門在營改增之后大多數(shù)是第一次接觸業(yè)務上的轉變，對于增值稅的專用發(fā)票不是特別熟悉，這就給業(yè)務人員帶來諸多工作上的不便。營改增規(guī)定增值稅的發(fā)票必須在180天內(nèi)認證完畢，這無疑給沒有相關經(jīng)驗的工作人員帶來巨大的挑戰(zhàn)。因此，營改增之后的增值稅專用發(fā)票的管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關注的重中之重，將直接影響企業(yè)的效益。

四、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強賬務處理的對策

為應對“營改增”帶來的賬務處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多問題，筆者認為應該做到以下幾點：

（一）積極做好財務核算工作，加強人員的培訓。營改增對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務處理提出了新的要求，營改增之后的稅收政策、賬務處理和賬務核算業(yè)務等都產(chǎn)生了較大的轉變，這也是企業(yè)的財務人員必須面臨的問題。針對于此，企業(yè)應該加強對財務人員的培訓力度，引導企業(yè)財會人員積極學習相關的稅收知識，具體包括：增值稅概念、原理、計算方式、納稅環(huán)節(jié)、申報環(huán)節(jié)等，確保財務人員在改革之后可以進行熟練的業(yè)務處理。除此之外核算工作也得做好，企業(yè)應該監(jiān)督財務人員積極做好核算工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營效率。

（二）制定和完善企業(yè)相關財稅制度。營改增之后使得企業(yè)的財務核算方式產(chǎn)生了較大的改變，增值稅發(fā)票的管理對于企業(yè)具有較大的影響，因此企業(yè)制定和完善相關的財稅制度來控制企業(yè)的財務風險顯得尤為重要。制度內(nèi)容應該包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、納稅環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)等進行嚴密控制，盡量規(guī)避上述環(huán)節(jié)給企業(yè)帶來的財務風險。

（三）重視增值稅專用發(fā)票的管理，慎重選擇供應商。營改增規(guī)定納稅企業(yè)所納的增值稅額由銷項稅額減去進項稅額所得，若納稅人所取得的增值稅憑證不符合相關制度規(guī)定的，其進項稅額不能從銷項稅額中扣除，因此增值稅專用發(fā)票的管理是企業(yè)應該重視的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下幾方面進行管理規(guī)范：一是切實重視增值稅專用發(fā)票的管理，及時取得收集好相關可以抵扣的發(fā)票，例如提升企業(yè)財務人員的發(fā)票意識、慎重合理選擇供應商。二是加強專用發(fā)票的認證管理，在規(guī)定的時間內(nèi)完成認證，避免超期無法進行認證，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失。

五、結語

營改增作為我國稅制改革的重要方針舉措，關乎著我國經(jīng)濟的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極響國家的政策，財務人員需做好企業(yè)的賬務工作，確保企業(yè)取得最大的收益。（作者單位：安徽水安建設集團股份有限公司）

參考文獻：

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