【摘 要】目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是集聚了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、管理、建設(shè)為一體的并以第三產(chǎn)業(yè)作為主體的產(chǎn)業(yè)部門。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)具有復(fù)雜多樣性和滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)性等特點(diǎn)，因此存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資的數(shù)額較大、市場(chǎng)不確定等復(fù)雜的特性，從而導(dǎo)致了企業(yè)所得稅等稅種的征收還沒(méi)能完全兼顧房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，所以不能保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收的完整性。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生稅收漏洞的原因進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及稅費(fèi)的種類繁多，本文淺談了房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅和土地增值稅的審查關(guān)注點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；審計(jì)；稅收審查

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)下市場(chǎng)上最賺錢的行業(yè)之一，但正是因?yàn)槿藗兌家庾R(shí)到了這一點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始私自鉆空子來(lái)偷稅漏稅?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象嚴(yán)重，如稅收計(jì)算不準(zhǔn)確、納稅范圍認(rèn)識(shí)不明確、人為調(diào)減稅基等各項(xiàng)稅款的現(xiàn)象早已屢不見(jiàn)鮮。隨著土地使用權(quán)成本的劇增及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要資金的萎縮、貨幣的資金市場(chǎng)條件開(kāi)始要求苛刻，就會(huì)使得很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依舊會(huì)在稅收的繳納上“動(dòng)腦筋”。

一、為什么會(huì)產(chǎn)生稅收漏洞

在目前來(lái)看，造成房地產(chǎn)企業(yè)偷稅逃稅的原因是多方面存在的，其中最重要的就是納稅人的意識(shí)不強(qiáng)，在利益的驅(qū)使下故意進(jìn)行偷稅逃稅等行為。下面就來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的幾條總結(jié)：

一是預(yù)收與規(guī)定不符的售房款項(xiàng)是房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要手段，房地產(chǎn)想要維持著正常的運(yùn)營(yíng)，就必須要采取預(yù)收賬款的方式，因?yàn)橹挥羞@樣才能保證企業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，采用預(yù)收賬款方式銷售的流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收款的當(dāng)天。但是，很多的企業(yè)是沒(méi)有按照這個(gè)規(guī)定來(lái)及時(shí)的申報(bào)納稅的，而是故意將預(yù)收賬款計(jì)入其他的賬戶。將那些沒(méi)收的違約金等作為自己外來(lái)的盈利收入或者存入其他的賬戶之中，這樣做就能達(dá)到他們偷稅和漏稅的目的了。

二是在發(fā)票上做文章。像在日常生活中經(jīng)常會(huì)遇到某些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)本地的一些工程成本的結(jié)算單據(jù)中，竟然出現(xiàn)了別的省份開(kāi)出的材料采購(gòu)的發(fā)票，而事實(shí)上這樣的建材在本地的采購(gòu)中是隨處可見(jiàn)的，并不是屬于稀有的緊銷商品。企業(yè)就會(huì)趁機(jī)在報(bào)銷費(fèi)用的同時(shí)巧立名目，以便增加成本來(lái)獲取更高的利潤(rùn)。

三是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，與其他的行業(yè)相比具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜困難的特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠按時(shí)的核算收入和成本的費(fèi)用，以及對(duì)稅法了解不夠詳細(xì)，所以容易導(dǎo)致偷稅漏稅的情況發(fā)生。

四是稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他相關(guān)政府職能部門溝通協(xié)作機(jī)制不健全，難以核實(shí)開(kāi)發(fā)地塊的相關(guān)信息，部分稅務(wù)人員對(duì)相關(guān)稅收政策和會(huì)計(jì)處理的運(yùn)用不夠熟悉，導(dǎo)致稅收征管出現(xiàn)漏洞。

二、稅收審查的重點(diǎn)

1.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)的稅分別有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種計(jì)稅法，稅率分別為房產(chǎn)余值的1.2%和租金收入的12%，現(xiàn)行的稅法對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅繳納的情況作了明確的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此這部分是不作為征收的對(duì)象的。但是對(duì)于出售前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)使用和出租的產(chǎn)品式應(yīng)該要按照規(guī)定來(lái)征收房產(chǎn)稅的。在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行審查的時(shí)候，要關(guān)注企業(yè)的長(zhǎng)年未賣出房產(chǎn)的實(shí)際狀況，例如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租，出借但仍然長(zhǎng)年掛賬的情況。在抽查的同時(shí)要查清來(lái)判斷存貨的實(shí)際使用的情況，自用部分是否繳納相關(guān)房產(chǎn)稅。

2.企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，也是征管的難點(diǎn)。審計(jì)中要重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面：（1）房地產(chǎn)企業(yè)是否以商品房沖抵建筑工程款，未作視同銷售收入處理；通過(guò)代收代付款項(xiàng)如初裝費(fèi)或基金、以及收款后掛賬往來(lái)科目等不記或隱藏收入；關(guān)聯(lián)方交易的收入是否按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)。收入是否完整，不僅涉及到企業(yè)所得稅，而且涉及到增值稅和土地增值稅。（2）提高建安企業(yè)工程成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合同、假發(fā)票虛增成本，特別是真票假業(yè)務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注預(yù)提費(fèi)用科目年終是否存在大量結(jié)余，有無(wú)相關(guān)依據(jù)；同時(shí)存在多個(gè)成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)關(guān)注共同成本有無(wú)隨意調(diào)節(jié)分配情況；成本費(fèi)用扣除必須依據(jù)真實(shí)、合法、有效的票據(jù)憑證，重點(diǎn)檢查真票假業(yè)務(wù)情況。（3）隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化發(fā)展，審計(jì)中要重點(diǎn)關(guān)注利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行虛假交易的情況，這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)節(jié)收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。（4）重點(diǎn)關(guān)注車位及人防設(shè)施的收入與成本方面的財(cái)稅處理是否正確。

3.印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的合同主要為購(gòu)銷合同、建筑安裝工程合同及借款合同等。審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)注意這些合同是否按照規(guī)定的稅目和稅率去計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅。

4.土地增值稅。土地增值稅相對(duì)其他稅種而言，自身有很強(qiáng)的專業(yè)性，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收的一個(gè)難點(diǎn)。審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面：（1）是否已達(dá)到土地增值稅清算條件的仍未進(jìn)行清算。（2）收取客戶的購(gòu)房裝修款以及定金、誠(chéng)意金、更名費(fèi)，以及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、分期付款的利息應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，繳納土地增值稅。（3）未取得發(fā)票的成本費(fèi)用不得計(jì)算扣除土地增值稅，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣留的建筑工程施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果未取得發(fā)票則不得扣除。

三、總結(jié)

在目前的國(guó)內(nèi)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度持續(xù)不減，在經(jīng)濟(jì)利益的促使下很多企業(yè)開(kāi)始想方設(shè)法逃稅漏稅等行為是可恥的。企業(yè)只有正確對(duì)待稅收的重要性，以及征稅部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管理，才會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)逃稅偷稅的行為有所減少，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前途一片光明。

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作者簡(jiǎn)介：

陳宇淵（1977—），男，本科，籍貫：江蘇省無(wú)錫市，漢族，職稱：中級(jí)，工作單位：無(wú)錫眾信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司。