梁 亞 春

(山西衡宇招標(biāo)代理有限公司，山西 太原 030006)

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·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

談營(yíng)改增對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略

梁 亞 春

(山西衡宇招標(biāo)代理有限公司，山西 太原 030006)

分析了營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響，從供應(yīng)商管理、合同談判、招標(biāo)管理、經(jīng)營(yíng)流程等方面，提出了房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議和對(duì)策，對(duì)保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

營(yíng)業(yè)稅，增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)，稅率

目前我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)期進(jìn)入了白銀時(shí)代，面臨著激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)于營(yíng)業(yè)收入占較大比重的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)造成較大的影響。如何更好的面對(duì)營(yíng)改增新政的落地及實(shí)施對(duì)于每個(gè)地產(chǎn)人提出了更高的要求?？梢哉f(shuō)，營(yíng)改增實(shí)施對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。把握的好則使項(xiàng)目有更好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，反之則要付出慘重的代價(jià)。

房地產(chǎn)業(yè)上下游所涉及的增值稅稅率結(jié)構(gòu)如表1所示。

1 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1 短期內(nèi)面臨賦稅上升風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)分析所知，企業(yè)賦稅上升的主要原因有以下兩點(diǎn)：1)稅率高。房地產(chǎn)行業(yè)及主要上下游行業(yè)目前的現(xiàn)行稅率在3%～5%之間，“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率達(dá)17%或11%，所以，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)不降反升。2)抵扣難?！盃I(yíng)改增”目前還只是試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)及主要的上下游并沒(méi)有完全被納入試點(diǎn)范圍，所以目前還沒(méi)有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的現(xiàn)象。比如，建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%～30%，而勞務(wù)用工主要來(lái)源于建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的建筑勞務(wù)，取得勞務(wù)收入如按11%計(jì)征增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅，卻沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，與原3%的營(yíng)業(yè)稅率相比，增加了8%的賦稅。勞務(wù)公司作為微利企業(yè)，承受不了這么重的賦稅，就很可能將增加的賦稅成本轉(zhuǎn)嫁到總承包企業(yè)。另外，農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)，也沒(méi)有增值稅發(fā)票，必定加大企業(yè)人工費(fèi)的賦稅。

1.2 財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響

營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入全額來(lái)計(jì)算所得稅，增值稅計(jì)稅時(shí)所采用的則是差額增稅，應(yīng)繳納的稅款是銷(xiāo)項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的差額?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算會(huì)增加上十個(gè)會(huì)計(jì)科目，以及由此造成的會(huì)計(jì)政策和制度的變化，要求財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)人員不斷通過(guò)各種措施來(lái)提升財(cái)務(wù)工作者的工作素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力，使所完成的工作是符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度的，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

表1 房地產(chǎn)業(yè)上下游所涉及的增值稅稅率結(jié)構(gòu)

1.3 營(yíng)改增會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流缺失

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)主要的運(yùn)營(yíng)模式是項(xiàng)目公司式。該種形式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目先要根據(jù)預(yù)期的銷(xiāo)售收入來(lái)繳納一定的稅款，只有項(xiàng)目完成后房地產(chǎn)公司才會(huì)獲得大量的進(jìn)項(xiàng)稅款金額。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)自由現(xiàn)金流較少，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)和公司面臨著較為嚴(yán)重的資金短缺問(wèn)題。

2 應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的對(duì)策和建議

2.1 完善對(duì)供應(yīng)商管理

提升納稅意識(shí)。在房地產(chǎn)原材料采購(gòu)過(guò)程中和選擇建筑施工方時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行選擇，尤其是要選擇那些能夠開(kāi)具增值稅發(fā)票以及有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和供應(yīng)企業(yè)。房地產(chǎn)在選擇供應(yīng)商時(shí)同樣要考慮能否有效地降低稅率。在招標(biāo)環(huán)節(jié)中的資格預(yù)審階段就投標(biāo)單位的納稅性質(zhì)(是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人)、適用的稅率進(jìn)行梳理，原則上要求參與競(jìng)標(biāo)的要為一般納稅人并能提供增值專(zhuān)用發(fā)票。即使中標(biāo)單位為小規(guī)模納稅人也要明確要求能提供3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，切實(shí)做到賬實(shí)相符，當(dāng)企業(yè)不能夠獲得正規(guī)的用于抵扣的發(fā)票時(shí)，一定不能進(jìn)行抵扣，以便會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性得到提高。

2.2 合同談判的策略

具體到某個(gè)項(xiàng)目公司上說(shuō)，如項(xiàng)目公司和總承包單位均采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)，建安企業(yè)的合同金額全額反映為項(xiàng)目公司的成本，則應(yīng)控制總價(jià)。建安企業(yè)合同總價(jià)越低，項(xiàng)目公司成本越低；如項(xiàng)目公司采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，總承包單位采取一般計(jì)稅，建安企業(yè)的合同金額全額反映為項(xiàng)目公司的成本，建安企業(yè)稅率增高，為保持自身利潤(rùn)，將向項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，從而使項(xiàng)目公司成本上升，應(yīng)盡量避免此情形的出現(xiàn)；如項(xiàng)目公司采取一般計(jì)稅，總承包單位采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，項(xiàng)目公司可以抵扣進(jìn)項(xiàng)?？偝邪鼏挝缓?jiǎn)易計(jì)稅辦法下，其利潤(rùn)水平變化不大。如總承包單位簡(jiǎn)易計(jì)稅下可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則在總包價(jià)格不變的情況下，項(xiàng)目公司成本下降，如可以進(jìn)一步控制總包總價(jià)，則成本可能進(jìn)一步下降；如項(xiàng)目公司和總承包單位均采取一般計(jì)稅方法，項(xiàng)目公司可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。建安企業(yè)稅率增高，為保持自身利潤(rùn)，將向項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。如果全額轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，則項(xiàng)目公司成本不變，但現(xiàn)金流支出大幅上升。從項(xiàng)目公司成本及現(xiàn)金流角度，應(yīng)盡量控制總包的總價(jià)及不含稅價(jià)格。

2.3 對(duì)于招標(biāo)管理及合同實(shí)施方面

招標(biāo)管理環(huán)節(jié)中建立價(jià)稅雙維的采購(gòu)比價(jià)分析，詳細(xì)掌握投標(biāo)單位及成本結(jié)構(gòu)(各檔進(jìn)項(xiàng)稅率發(fā)票的占比)及進(jìn)項(xiàng)情況。不含稅價(jià)相等的情況下，稅率低者則更有利于降低招標(biāo)人的現(xiàn)金流占用。對(duì)于高稅率業(yè)務(wù)，合同金額可進(jìn)行拆分。如門(mén)窗工程可分別列明門(mén)窗供貨金額與安裝金額，門(mén)窗部分可取得17%的進(jìn)稅票，安裝部分則可取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅票；低稅率業(yè)務(wù)，如建筑合同包含的材料運(yùn)費(fèi)，不建議將運(yùn)費(fèi)部分單獨(dú)列明，以避免取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅票。稅改后，關(guān)注機(jī)電設(shè)備安裝及精裝修工程中甲供材的采購(gòu)比例，獲取17%的進(jìn)項(xiàng)稅票，同時(shí)要綜合考慮項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流及綜合管理水平。

2.4 優(yōu)化經(jīng)營(yíng)流程籌劃稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)以及經(jīng)營(yíng)情況，來(lái)籌劃稅收的繳納，通過(guò)合理地籌劃最大程度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。該企業(yè)應(yīng)該對(duì)公司的項(xiàng)目進(jìn)行分析，找出能夠依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣對(duì)稅負(fù)造成遞減的項(xiàng)目，從而有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住“營(yíng)改增”的機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)成為該行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要不斷做好企業(yè)的稅收籌劃相關(guān)的工作，同時(shí)以房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應(yīng)過(guò)渡政策，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?yōu)惠和政策支持，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中得以穩(wěn)定、快速和健康的發(fā)展。營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，存在一定的機(jī)遇，但同時(shí)也會(huì)遇到各種問(wèn)題。想要在執(zhí)行新稅收政策的同時(shí)提高企業(yè)發(fā)展效率，應(yīng)針對(duì)行業(yè)與市場(chǎng)發(fā)展特征，從政府與企業(yè)兩個(gè)方面進(jìn)行分析，選擇切實(shí)可行的措施進(jìn)行管理，爭(zhēng)取不斷提高其實(shí)施的效率。

[1] 田志偉,胡怡建.“營(yíng)改增”對(duì)各行業(yè)稅負(fù)影響的動(dòng)態(tài)分析——基于CGE模型的分析[J].財(cái)經(jīng)論叢,2013(4)：80-81.

[2] 姜 濤.淺談營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)建筑施工企業(yè)的影響及對(duì)策[J].建筑施工,2013，35(6)：557-560.

[3] 丘兆波.關(guān)于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響的思考[J].企業(yè)研究,2013(24)：168-169.

[4] 吳金光,歐陽(yáng)玲,段中元.“營(yíng)改增”的影響效應(yīng)研究——以上海市的改革試點(diǎn)為例[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究,2014(2)：64-66.

Discussion on the influence and countermeasures of business tax instead of value added tax to real estate industry

Liang Yachun

(ShanxiHengyuBiddingAgencyCo.,Ltd,Taiyuan030006,China)

This paper analyzed the influence of business tax instead of value added tax to our real estate industry, from the supplier management, contract negotiation, bidding management, business process and other aspects, put forward the suggestions and countermeasures of real estate industry to deal with the business tax instead of value added tax, had important significance to the development of security of real estate industry.

business tax, value added tax, real estate industry, tax rate

1009-6825(2016)22-0205-02

2016-05-23

梁亞春(1982- )，女，工程師

F293.3

A