中國工商銀行浙江省分行 陶益

關(guān)于正確審理買房合同解除后剩余按揭貸款糾紛的法律思考

中國工商銀行浙江省分行 陶益

商品房買賣合同被解除后，買房人（即按揭貸款中的借款人）不愿繼續(xù)履行按揭貸款合同項(xiàng)下的還款義務(wù)，從而引發(fā)糾紛，如何處理？這一問題看似簡單，在司法實(shí)踐中要處理好，卻沒有我們想象的那么容易。

最近，筆者看到了與此有關(guān)的幾份判決書，發(fā)現(xiàn)法院判決結(jié)果背離了基本法律關(guān)系，究其原因，法律規(guī)定有瑕疵，審判思路有偏差，很值得我們思考。筆者就此作了粗淺的分析，不足之處，敬請批評指正！

一、案例討論

基本事實(shí)：

2012年10月22日，何某和K公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定“何某向K公司購買房屋一套，總價764444元，何某首付384444元，余款38萬元辦理按揭貸款。”該合同還約定，“K公司應(yīng)在2013年12月31日前交房。交房逾期超過90天，何某有權(quán)解除合同，同時K公司應(yīng)按何某累計已付購房款的3%支付違約金?！?/p>

2012年12月3日，何某和Q銀行、K公司簽訂了《個人購房借款/擔(dān)保合同》一份，該合同涉及三個法律關(guān)系：一是借款法律關(guān)系，約定“何某因向K公司購房需要向Q銀行借款人民幣38萬元，借款期限10年，何某委托Q銀行將貸款資金劃付至K公司的賬戶?！倍堑盅簱?dān)保法律關(guān)系，何某以所購房屋抵押給Q銀行。三是保證擔(dān)保法律關(guān)系，對何某的借款債務(wù)，在房屋抵押正式登記前，K公司向Q銀行提供保證擔(dān)保。

后，何某按約支付了首付款，Q銀行也按約發(fā)放了按揭貸款，但K公司交房逾期，到2014年6月仍未交房，何某起訴要求退房，由此引發(fā)糾紛。

判決書一：（2014） 民初字第811號民事判決書

何某訴K公司 案由：商品房預(yù)售合同糾紛

2014年6月19日，何某以K公司交房逾期為由，起訴K公司。法院認(rèn)為Q銀行與該案有利害關(guān)系，追加Q銀行為該案中的第三人。

何某的主要訴訟請求：一是解除《商品房買賣合同》；二是判令被告返還首付房款384444元及同期銀行利息48601元，并支付違約金11533.32元。

該案判決書顯示，法院支持了何某的全部訴訟請求。

第811號民事判決生效后，何某和Q銀行就《個人購房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余貸款的還款責(zé)任發(fā)生爭議，引發(fā)了下面兩個案件。

判決書二：（2015）商初字第143號民事判決書

何某訴Q銀行、K公司 案由：借款合同糾紛

2015年1月13日，何某以其和K公司之間的《商品房買賣合同》已被判決解除為由，起訴Q銀行和K公司。何某的主要訴訟請求：一是解除《個人購房借款/擔(dān)保合同》；二是要求兩被告共同返還其已歸還的房屋按揭貸款本金并返還利息；三是剩余銀行貸款及利息，由被告K公司支付給被告Q銀行。

法院對此案作出的主要判決結(jié)果：一是解除《個人購房借款/擔(dān)保合同》；二是被告K公司賠償給原告何某已歸還給被告Q銀行的貸款本金人民幣82333.42元及利息52807.47元。三是駁回原告何某其他訴訟請求。

判決書三：（2015） 商初字第261號民事判決書

Q銀行訴何某、K公司 案由：借款合同糾紛

2015年1月29日，Q銀行起訴何某和K公司，Q銀行的主要訴訟請求：一是何某歸還《個人購房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下尚欠貸款本金人民幣284999.90元及至貸款本息全部清償之日止的利息，K公司連帶還款；二是原告Q銀行對抵押的預(yù)售商品房處置所得享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院對此案作出的主要判決結(jié)果：一是《個人購房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余貸款本金284999.90元及利息,由被告K公司償還給原告Q銀行；二是原告Q銀行對抵押房產(chǎn)處置所得享有優(yōu)先受償權(quán)；三是駁回原告Q銀行的其他訴訟請求。

對第811號、第143號和第261號三份民事判決書的思考：

這三份判決，存在問題很多。

1.第811號民事判決里面該審的沒審。這個案件是房屋買賣合同糾紛，《商品房買賣合同》被解除后，卻只處理了“首付款”，“擱置”了對何某以“按揭貸款”方式支付的購房款的處理。

按揭貸款資金雖然是由銀行直接劃給房產(chǎn)公司，但它是買房人所付全部購房款的一部分，它不是銀行的捐款。商品房買賣合同被解除后，對于包括首付款和按揭貸款的全部購房款，法院在判決時理應(yīng)一并處理。

可是，何某的訴訟請求，有意無意的僅僅圍繞著首付款，要求返還的是首付款，要求的違約金也都是以首付款為基數(shù)計算。而其他當(dāng)事人也都沒提出這一點(diǎn)。關(guān)鍵還有法院，很遺憾，本案中法院也沒有指出這個問題，是沒有注意到？還是“不告不理”而不予處理？不得而知。但是，這個判決的字里行間顯示，法院把購房款僅僅限定在了“首付款”：判決書中一直將11533.32元，也即首付款384444元的3%直接表述為“原、被告雙方約定的違約金”，這顯然是不對的。

2.第143號民事判決里面，則更是離譜，不該審的審了，該審的又沒審。這個案件案由是借款合同糾紛，判的卻完全不象一個借款糾紛案件。法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）判決解除《個人購房借款/擔(dān)保合同》，那么隨之就需要對按揭貸款合同債務(wù)進(jìn)行處理?？墒?，判決K公司賠償何某已歸還的銀行貸款本息，從何說起？這本應(yīng)是K公司和何某之間房屋買賣糾紛中應(yīng)該處理的??！但在該案中何某提了訴求，法院居然也支持了。這是審了不該審的。還有，對于剩余貸款債務(wù)，判決竟然以Q銀行已另案起訴為由，在本案中不予處理。法院審理案件，只有后案以前案確定的事實(shí)和判決結(jié)果為依據(jù)，不存在前案該審的不審，卻要留待后案處理的說法，這是該審的不審。此外，該判決解除《個人購房借款/擔(dān)保合同》，看似有法律依據(jù)，也有不妥之處，本文后面具體說明。

3.第261號兩份民事判決里面的主要判決結(jié)果，對剩余貸款承債主體的確定，也判錯了。這個案件案由也是借款合同糾紛，法院同樣也是依據(jù)《解釋》作出判決。法院判決剩余貸款本息由被告K公司償還，而何某不再承擔(dān)，這等于變更了剩余貸款承債主體，這是不對的，理由是：首先，這違反了《合同法》第八十四條的規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！痹摪钢?，沒有債權(quán)人Q銀行的同意，法院不應(yīng)僅根據(jù)借款人何某單方面的要求就變更剩余貸款本息債務(wù)的承債主體。其次，以《解釋》第二十五條第2款為依據(jù)也是不準(zhǔn)確的，該款司法解釋規(guī)定的是對“出賣人”的義務(wù)，并沒有說也不應(yīng)理解為借款人可以對剩余貸款本息不再承擔(dān)還款責(zé)任。再次，法律后果對Q銀行顯失公平。Q銀行對借款關(guān)系的解除完全沒有任何過錯，卻要承擔(dān)明顯不利的后果：借款關(guān)系解除前，何某是債務(wù)人，K公司本來就是保證人，Q銀行的貸款債權(quán)有兩重保障，而解除后，Q銀行卻只能要求K公司還款。如果K公司破產(chǎn)，Q銀行的剩余貸款真的變成了捐款，這難道不應(yīng)該引起我們思考嗎？

筆者認(rèn)為，這三個案件可以說是“一鍋粥”，究其原因，審理案件的法官存在兩方面的失誤：一是沒有理順法律關(guān)系，一定程度上按照何某的節(jié)奏“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”；二是沒注意到作為主要判決依據(jù)的《解釋》中存在的瑕疵，只是簡單照搬適用。

下面，筆者對《解釋》中的瑕疵進(jìn)行分析。

二、對《解釋》條文的法律分析

為方便閱讀，請允許筆者引述這兩條司法解釋的條文(主要是第二十四條和第二十五條第2款)內(nèi)容：

《解釋》第二十四條規(guī)定：

“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?/p>

《解釋》第二十五條第2款規(guī)定：

“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

（一）《解釋》第二十四條中的瑕疵在于規(guī)定過于“寬泛”

商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雖然效力上相互獨(dú)立，但兩者之間有很大的關(guān)聯(lián)性，前者被解除后，對后者作法律上的處理，對相關(guān)的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整是必要的，是符合借貸雙方的共同利益的，但是，這一調(diào)整如果是“解除商品房擔(dān)保貸款合同”，就過于“寬泛”了。

一是調(diào)整的范圍過于“寬泛”。由于《解釋》的其他條款沒有對“商品房擔(dān)保貸款合同”作出定義，而目前我國實(shí)踐中各種名稱的按揭貸款合同基本都是包括借款、抵押和保證三種法律關(guān)系的“三合一”合同，因此適用《解釋》的這一條時應(yīng)限定于調(diào)整“借款關(guān)系”，否則涉及擔(dān)保關(guān)系，且用“解除”一詞，“殺傷力”太大，會“誤傷”債權(quán)人合法的擔(dān)保權(quán)益。

二是調(diào)整的程度過于“寬泛”。此類情形下對借款關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，采用“解除”一詞很不合適，準(zhǔn)確的調(diào)整應(yīng)當(dāng)是“變更”，僅針對剩余貸款債務(wù)作出新的合理的安排，使借貸雙方都不再受原來約定的借款期限約束，雙方都有權(quán)要求提前結(jié)清剩余貸款的債權(quán)債務(wù)。

（二）《解釋》第二十五條第2款中的瑕疵在于規(guī)定過于“簡練”

首先指出一點(diǎn)，《解釋》該款條文中對“購房款”的用詞是不正確的，應(yīng)該是“購房首付款”，理由不贅述了。

這個條款表述的過于“簡練”，沒有反映全部當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，僅有的表述也不夠清楚和完整。

1.把兩個法律關(guān)系和當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)給“簡練”掉了。商品房買賣合同被解除是一個法律關(guān)系，購房貸款借款關(guān)系隨之被調(diào)整是另一個法律結(jié)果，但《解釋》該款條文卻只對“出賣人”應(yīng)如何如何作出規(guī)定，難怪被有些人解讀成“借款人不再承擔(dān)剩余貸款債務(wù)”的荒唐結(jié)論。

2.《解釋》該款條文規(guī)定出賣人應(yīng)返還“利息”。這個“利息”是什么利息？出賣人為什么要返還？卻沒有說清楚。不要小看這“利息”二字：在借款關(guān)系里，利息有合同依據(jù)；在商品房買賣關(guān)系里，本身沒有利息一說，它應(yīng)該是指損害賠償?shù)挠嬎惴椒?，買賣雙方都有可能承擔(dān)，這要看買賣雙方的過錯而定。因此，兩個法律關(guān)系中的“利息”不能混為一談。因此，《解釋》該款條文中的“返還利息”，顯得過于“簡練”了。

3.《解釋》該款條文規(guī)定“出賣人向擔(dān)保權(quán)人和買房人分別返還款項(xiàng)”后，就戛然而止，沒有下文，也是過于“簡練”了。從《解釋》條文來看，這里的購房貸款本金，應(yīng)該是指全部購房貸款本金，如果擔(dān)保權(quán)人用這些全部貸款本金結(jié)清剩余貸款本息后還有多余資金，是歸擔(dān)保權(quán)人呢？還是歸買受人？當(dāng)然，答案顯然應(yīng)該是后者，問題是《解釋》沒講清楚，這不完整。

三、審理此類糾紛案件應(yīng)遵循的基本思路

商品房買賣合同被解除后，妥善處理商品房擔(dān)保貸款合同項(xiàng)下剩余貸款債務(wù)，使之既符合法律關(guān)系，又能針對商品房擔(dān)保貸款的特點(diǎn)，兼顧各方利益，需要我們有“創(chuàng)新”思維。

筆者認(rèn)為，保護(hù)擔(dān)保權(quán)人的合法權(quán)益是基礎(chǔ)，同時也應(yīng)考慮到商品房擔(dān)保貸款往往金額比較大的特點(diǎn)，對買房人也即借款人提前還款義務(wù)如何履行作出合理的安排。此外，由于《解釋》第一條明確限定了該《解釋》所稱的“出賣人”是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，這意味著二手房買賣糾紛并不直接適用該《解釋》。但筆者認(rèn)為，我們討論買房合同被解除后處理剩余按揭貸款債務(wù)的問題，二手房和一手房應(yīng)該沒有本質(zhì)的區(qū)別。

要正確審理商品房買賣合同糾紛（包括二手房買賣）和商品房擔(dān)保貸款糾紛，無論是否并案審理，筆者建議遵循以下基本思路：

1.因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，商品房擔(dān)保貸款合同中的借貸雙方請求變更借款期限，提前結(jié)清剩余貸款本息的，法院應(yīng)予支持。

2.對于以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛，如商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，法院判決時應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）買受人向出賣人退房，出賣人向買受人退還包括購房首付款和購房貸款在內(nèi)的全部購房款。出賣人退款時，應(yīng)將購房首付款本金直接支付給買受人，并應(yīng)將購房貸款全部本金支付給購房貸款債權(quán)銀行。出賣人將購房貸款支付給購房貸款債權(quán)銀行后，即視同已退還給買受人，由買受人自行和購房貸款債權(quán)銀行處理剩余貸款債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

（2）商品房買賣一方是否需要向?qū)Ψ街Ц哆`約金或/和賠償損失，根據(jù)具體案情確定，由買賣一方直接支付給另一方。

3.對于商品房擔(dān)保貸款合同糾紛，如商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，法院判決時應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）商品房擔(dān)保貸款合同項(xiàng)下的借款提前到期，借貸雙方應(yīng)提前結(jié)清剩余貸款債務(wù)本息。借款人可以以自有資金或商品房買賣合同項(xiàng)下出賣人退還給借款人的首付款本金、出賣人支付的違約金或損害賠償款向債權(quán)銀行提前還款，也可以待出賣人向債權(quán)銀行支付購房貸款本金后以該資金提前還款；但辦妥提前還款手續(xù)前，借貸雙方仍應(yīng)繼續(xù)按商品房擔(dān)保貸款合同約定履行。

（2）債權(quán)銀行收到出賣人支付的購房貸款資金后，應(yīng)立即用以償還剩余貸款本息，仍有資金剩余的，應(yīng)退還給借款人；出賣人支付的資金不足以清償剩余貸款本息的，差額由借款人負(fù)責(zé)償還債權(quán)銀行。

（3）商品房擔(dān)保貸款合同項(xiàng)下原有擔(dān)保，不因借款提前到期而影響。