蔣燕（成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，四川 成都 611743）

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我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險與防范措施

蔣燕
（成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，四川 成都 611743）

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會大眾對商品房的需求以及 國民經(jīng)濟的不斷增長發(fā)展的越來越快，其在國民經(jīng)濟中占據(jù)著越來越重要的地位。房地產(chǎn)作為一個典型的資金密集型企業(yè)，較其他行業(yè)有著其自身獨特的特征，這些特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險，高回報的行業(yè)，加之目前國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不斷推出，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中面臨的壓力越來越大，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務(wù)分風(fēng)險。因此，如何在房地產(chǎn)開發(fā)、發(fā)展過程中有效的防范這些風(fēng)險，增強企業(yè)的優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力顯得尤為重要，對實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論意義。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險展開討論，更深一步剖析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以此來更有效防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是由從事房地產(chǎn)服務(wù)、管理和開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟活動組成的企業(yè)的行業(yè)，房地產(chǎn)是人類有關(guān)的社會活動，生活和日常生產(chǎn)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)與文化發(fā)展、經(jīng)濟增長、社會活動關(guān)系密切，在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性與普遍性的產(chǎn)業(yè)，是處于社會生活主導(dǎo)地位的，對國民生活起到十分重要的作用。 改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟不斷增長，房地產(chǎn)作為一種稀缺資源，在城鄉(xiāng)建設(shè)方面，人居發(fā)展方面，國民經(jīng)濟發(fā)展方面等有著舉足輕重的地位。近年來，房地產(chǎn)不斷為未來發(fā)展創(chuàng)造出越來越大的發(fā)展空間以及發(fā)展優(yōu)勢，已成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)之一，國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度不斷加大，導(dǎo)致其發(fā)展更是迅猛。

基于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高自身的的管理水平，增強對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別與防范，防微杜漸，才能使企業(yè)在今后的發(fā)展中立于不敗之地。本文從籌資風(fēng)險的一般理論研究和案例研究出發(fā)，討論了投資風(fēng)險與償債能力進而識別其存在的財務(wù)風(fēng)險，分析其成因，提出建議與防范措施

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況

隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加大，2007年到2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資者進入了持續(xù)觀望狀態(tài)。房地產(chǎn)市場從一開始的有價無市狀態(tài)發(fā)展到后來的價降量低的深度調(diào)整狀態(tài)。我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整狀態(tài)有著很大的負面影響，如果銷售量大幅度下跌且持續(xù)時間較長，會破壞整個市場的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)商投入的資金無法正常收回，必然會對銀行部門造成危害。由于房地產(chǎn)行業(yè)間接拉動著一些其他行業(yè)，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)低迷下去，勢必影響宏觀經(jīng)濟形勢，阻礙GDP增長。

國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)從2010年起，一直處于增加狀態(tài)，只不過增長幅度逐漸放緩，是由于國家對不同城市的房價政策有不同調(diào)整，新建房與二手房政策也有所不同。雖然增長幅度變緩，不過房地產(chǎn)市場一直處于上升狀態(tài)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險分析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的成因。

1.籌資渠道單一。

籌資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目之時的資金基本來自銀行信用貸款，因此導(dǎo)致企業(yè)對銀行資金的依賴程度過大。房地產(chǎn)首次開發(fā)土地、房地產(chǎn)二次開發(fā)土地，房地產(chǎn)建設(shè)銷售土地這三個階段中，每一個階段都離不開銀行對其資金的支持，這說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行過度依賴，缺乏其他更為保險的籌資渠道。對于開發(fā)商來說，國家發(fā)行的政策對他們本身影響過大，如果政府為了應(yīng)對復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境的變化，政府就會頻繁的調(diào)整存貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款成本就會發(fā)生與之相對應(yīng)的變化，如果出現(xiàn)變化就人員對企業(yè)的影響變大。

2.籌資方式有局限性。

所謂籌資方式，即指資金的供給方向資金需求方轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的專家分析，其實將籌資在房地產(chǎn)行業(yè)分為兩個因素，其一是內(nèi)部籌資方式，即指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目利用的是企業(yè)自身的現(xiàn)有資金進行的，或通過其他籌資方法，如員工內(nèi)部可以認購公司的股票來擴大企業(yè)現(xiàn)有資金的規(guī)模，內(nèi)部籌資不需要對公司以外的人支付利息或股息，融資成本安全，所以是企業(yè)融資的首選方法。其二是外部籌資方式，外部籌資是企業(yè)進行順利開發(fā)的主要方式，外部籌資主要有發(fā)行股票、發(fā)行債券、信托投資、股權(quán)投資、銀行借款以及外商投資等。

3.缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。

目前在我國來看，房地產(chǎn)金融體系還不都完善，層次較低，房地產(chǎn)市場的籌資方式仍是單一品種為主的市場，債券籌資與股權(quán)籌資相比所占份額還是相對較小，整體融資格局缺乏多樣性。與我國現(xiàn)有的金融體系相比，國外有較為發(fā)達且成熟的金融體系，不僅存在傳統(tǒng)的債券融資的股權(quán)融資，而且這兩種融資方式除了有較為發(fā)達的一級市場，二級市場也特別活躍。此外，國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)缺乏多樣化，不論是貸款機構(gòu)還是投資機構(gòu)，擔(dān)保機構(gòu)都不健全，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品規(guī)模還是相對較弱。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的防范措施。

1.拓寬融資渠道。

隨著我國政策的放寬，經(jīng)濟發(fā)展變快，籌資方式由原來的單一性變?yōu)槎鄻有?，多種籌資方式的興起在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中已變?yōu)橐环N趨勢。近年來，國家調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)與以前相比成交量大不如前，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更大。為了獲得資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過擴寬籌資渠道來解決資金鏈斷缺并且最大程度降低企業(yè)的籌資成本。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡力挖掘其自身的潛力并且結(jié)合自身的特點和發(fā)展需求，善于利用留存資金，將自有資金充分利用，從完全的銀行貸款方式中走出來。

2.規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度。

企業(yè)的管理重點在于財務(wù)的管理，而財務(wù)的管理重點在于制度方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金運用較大的企業(yè)來說更是如此。企業(yè)的財務(wù)管理制度不完善，最主要的原因就是企業(yè)內(nèi)部管理混亂，為此，企業(yè)首先要做的就是在內(nèi)部管理制度上做文章，建立嚴格有效的內(nèi)部財務(wù)制度，從制度上管理企業(yè)的財務(wù)行為。為了使企業(yè)能夠快速的管理好企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)制度，制定一套內(nèi)部財務(wù)制度并使用監(jiān)督管理是非常有效的。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險分析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的成因。

1.房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增長。

由于近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的不合理以及出現(xiàn)了大量的空置住房的原因是由于樓市一場火爆，房價迅速上升，過高的利潤率讓開發(fā)商被利益沖昏了頭腦，開始大量囤積房源，房地產(chǎn)商將會在價格最高時賣出，于是房屋定價也異常高。之后，國家出臺了一些相關(guān)政策的制約下，房地產(chǎn)投資增長速度趨于緩慢，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的投資比例在整個建筑開發(fā)中也不是最低的，但是如果與我國的收入結(jié)構(gòu)相比較的話，這一比例明顯偏低，我國雖然已步入小康社會，但對于住房情況來看，于大部分居民還是有很大難題，所以經(jīng)濟適用房在國家中實際所占比例還是比較大，這就造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢，于是出現(xiàn)的問題就是普通的商品住房以及經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔住宅房卻應(yīng)價錢的原因而賣不出去。

2.成本費用控制不力。

房地產(chǎn)在開發(fā)、投資的過程中資金需求大，資金相對短缺，自身自由資金不足，因此對銀行貸款需求較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)長期處于嚴重的財務(wù)負擔(dān)，在此基礎(chǔ)上，又由于企業(yè)在投資活動中對其成本的控制不當，導(dǎo)致企業(yè)的利潤與負債不成比例，最終造成的結(jié)果就是經(jīng)營業(yè)績不理想。成本費用例如一些建筑、土地、人工等的成本連年增加，在加上企業(yè)內(nèi)部管理費用、銷售費用以及財務(wù)費用也有所提高，再加上產(chǎn)品積壓過多等，最終導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，營業(yè)困難。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的防范措施。

1.關(guān)注政策變動。任何國家的政策都不說是一成不變的，而政策的變化不僅影響著該國的政治而且影響著該國的經(jīng)濟甚至是投資者，我國起步較晚，不論在經(jīng)濟哪方面都存在缺點，所以應(yīng)時刻關(guān)注國家方針政策的變化，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革、土地政策的變化等對投資者自身而言是十分重要的。

2.加大成本費用的控制力度。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加大成本費用的控制情況，在房地產(chǎn)開發(fā)初期，應(yīng)根據(jù)各個流程的費用使用情況進行努力控制。在期間費用的控制上首先是管理費用，根據(jù)企業(yè)項目制定一套適合該項目的管理費用制度，將前幾年的管理費用同企業(yè)預(yù)算期的管理費用相結(jié)合，為了對管理費用進行最大程度的節(jié)約，把預(yù)算管理費用分配、落實到每個部門，使得整體發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)。對于財務(wù)費用來說，將長期貸款與短期貸款結(jié)合運用，采用這種方式可以將資金靈活有效的運用，將生產(chǎn)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的資金沉淀充分運用。對于銷售費用，要將銷售費用前幾年的支出情況同預(yù)算期業(yè)務(wù)量相結(jié)合，采取有關(guān)的措施，使得成本控制在一個較低的水平。

3.加強項目建設(shè)監(jiān)控。工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在工程建設(shè)期間消耗資金的可能性很大而節(jié)約資金的可能性很小，所以對項目約束起來是比較難完成的。出現(xiàn)這種情況的原因是因為房地產(chǎn)項目投資主體和建設(shè)主體不是一個主體，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項目建設(shè)即既定工程、質(zhì)量、合同成本完成項目的建設(shè)能按投資者的期望進行，并且這些項目存在著較大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可通過自身制定相關(guān)企業(yè)的公司制度，強化安全意識，做好防范風(fēng)險的準備，事前控制與始終控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡可能快的完成投資開發(fā)項目，努力約束投資成本，使得房地產(chǎn)投資回歸合理。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)是居民財富的主要載體。改革開放三十多年，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，各大城市的房屋建設(shè)在一夜之間快速發(fā)展了起來，房地產(chǎn)業(yè)在此時對政府的財政收入也做出了巨大貢獻。但是近幾年來，一些現(xiàn)象牽動著購房者、政府、學(xué)者的敏感神經(jīng)。例如，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被迫申請破產(chǎn)；“拐點說”和“崩盤論”層出不窮；2013 年三月初，杭州部分樓盤大幅降價，興業(yè)銀行內(nèi)部發(fā)文要求對表內(nèi)表外的所有房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)從嚴審查或暫停辦理，再度引發(fā)市場恐慌情緒。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資資金量大、資金來源結(jié)構(gòu)單一、投資回收期較長、投資風(fēng)險高、變現(xiàn)能力差、政策導(dǎo)向性強等特點。這些特點是企業(yè)時時刻刻都有可能面臨著瞬息萬變的財務(wù)風(fēng)險。 本文從籌資風(fēng)險的一般理論研究研究出發(fā)，討論了投資風(fēng)險進而識別其存在的財務(wù)風(fēng)險，分析其成因，提出建議與防范措施。

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中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0277-02

作者簡介：蔣燕（1994.2-），女，漢，貴州，學(xué)生，學(xué)歷：本科單位：成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，研究方向：財物管理。