宋沅點++尹幫吉++廖疆鄰++蔡黎

摘要：我國人口數(shù)量的持續(xù)增長，從宏觀現(xiàn)象來看，這意味著房地產(chǎn)市場需求依然存在且龐大，其目前的低迷只是暫時的。黨的十八大報告根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展實際和新的階段性特征，指出：“確保到2020年全面建成小康社會”。中國城鎮(zhèn)化進程還要加快，房地產(chǎn)需求是剛性的，我們鼓勵居民自住型住房和改善型住房，來保證房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。隨著人們生活水平的提高，人們對房屋的舒適度要求提高。對大多數(shù)人來說，住房已經(jīng)是這個家庭的高檔商品，并且一個舒適的住所不僅僅指的是我們每家每戶的獨立單元，從大體來看，整個小區(qū)的配套設施建設占有相當大的一部分比重。所以，從更廣泛的意義來講，一個適宜的住所同時也包括了小區(qū)的基礎設施和小區(qū)環(huán)境。因此，為了更好地滿足居民的住房和周邊環(huán)境需求，且我們處于大數(shù)據(jù)時代環(huán)境，收集盡可能多的數(shù)據(jù)，在不違背國家法律規(guī)章的大前提下，可自行構(gòu)思設計小區(qū)的配套設施建設，以達到滿意度更高的社區(qū)建設，滿足更多居民的需求。

關鍵詞：大數(shù)據(jù)；配套設施；自行構(gòu)思設計

一、引言

業(yè)主合理規(guī)劃小區(qū)設施建設（用戶自定義-User Defined，簡稱UD）。即同一小區(qū)購房者在不違背國家法律規(guī)章的前提下，并在建設單位的指導下自行設計理想的小區(qū)內(nèi)部建設，最后由參與設計的購房者商議通過后進行修建，達到購房者的最大期望值。

二、關于用戶自定義購房的理解

黨的十八大報告指出：“確保到2020年全面建成小康社會。”但近幾年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套是住戶滿意度較低的部分。對小區(qū)規(guī)劃和配套設施而言，其建筑風格與造型、整體規(guī)劃、停車情況、內(nèi)部景觀重要性較高，所以很多用戶購房時都因為該原因咨詢多個樓盤，綜合性選擇心儀的住房。但是，因為可選擇的樓盤已經(jīng)建好或者正在建造，所以樓盤不能完全滿足購房者的需求，在住房選擇上受到局限，只能退而求其次，選擇一個不能完全讓人滿意的住房，而在未來的居住中也面臨著較多問題，這都是由于當初設計者沒有考慮消費者真正需求進行設計所造成的。中國現(xiàn)在已經(jīng)進入了個性化購房時代，購房者對小區(qū)內(nèi)各項功能設施要求越來越細化，他們對小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，對住宅的舒適程度，對各項設施的人性化、個性化設計都有越來越高的要求。隨著住房體制的改革，小區(qū)住宅已由社會福利品變成社會消費品，小區(qū)住宅建設的設計程序和觀念也隨消費者產(chǎn)生了很大變化，傳統(tǒng)的售樓方式中設計方在滿足一般需求下按照自己的意愿來進行設計建造的，并沒有完全考慮到消費者實際的意愿。

目前，有種創(chuàng)新2.0模式的精髓叫用戶體驗（User Experience，簡稱UE）。因為它是純主觀的，就帶有一定的不確定因素。個體差異也影響了每個用戶未來的真實體驗?，F(xiàn)在流行的設計過程注重以用戶為中心，用戶體驗的概念從開發(fā)的最早期就開始進入整個流程并貫穿始終，其目的就是保證：

（1）對用戶體驗有正確的預估。

（2）認識用戶的真實期望和目的。

（3）在功能核心還能夠以低廉成本加以修改的時候?qū)υO計進行調(diào)整。

所以我們提出了一種新型的購房售房模式——業(yè)主合理規(guī)劃小區(qū)設施建設（用戶自定義模式—User Defined）即同一小區(qū)購房者在不違背國家法律規(guī)章、社會民族風俗等的前提下，且在建設單位的指導下自行設計理想的小區(qū)內(nèi)部建設，最后由參與設計的購房者商議通過后進行修建，達到購房者的最大期望值。

三、項目的研究內(nèi)容、研究目標

中國一般購房現(xiàn)狀：通常購房者是直接向房地產(chǎn)商或者其他開發(fā)單位購買商品住房或者向其他房產(chǎn)業(yè)主購買二手住房，通過廣告獲得房子的詳細信息，然后對比后決定購買。獲得房產(chǎn)信息的渠道有戶外廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告、朋友介紹等。但這些方式并不能主動縮小信息差距，以上提到的購房方式都是在已有的成品房中進行挑選，不能完全做好買房的選擇準備。

①消費者角度：有多次收集數(shù)據(jù)的步驟，大大節(jié)約了消費者“貨比三家”所耗費的時間與精力，并且能夠使所購得的產(chǎn)品達到最大理想化的預期值。同時，由業(yè)主討論最終方案時，考慮到該小區(qū)是由各位共同設計而成，加強其交流，有利于打破小區(qū)內(nèi)住戶互相不認識的消極局面。

②從售房者角度：讓消費者自主設計小區(qū)內(nèi)部設施建設，可以綜合全體業(yè)主的意見，人人都為“設計師”，使得小區(qū)規(guī)劃不單單由我們設計團隊來進行，以致無法使得滿意度最大化。同時使用BIM技術，能使得各消費者更清晰直觀地看到自己構(gòu)思的優(yōu)點與不足，及時調(diào)整，為以后的享受生活打下不可缺少的基礎。同時為了大大縮短工期，運用裝配化技術可達到最終目的。所以，售樓者采用該新型售樓模式不僅售的是一個樓盤，更是提供一種品質(zhì)服務。

本項目通過調(diào)查中國現(xiàn)有的小區(qū)的規(guī)劃設計發(fā)展情況，了解到傳統(tǒng)的售樓模式存在不足和今后的發(fā)展趨勢，以及消費者在購買房屋中遇到的問題，明確中國房地產(chǎn)行業(yè)雖正在發(fā)展，但仍存在很多的問題，尤其在于人們的生活水平提高，對于小區(qū)的體驗要求更高。但是因為多次咨詢對比不同樓盤不僅造成購買者時間、精力的浪費，也不能完全達到預期的結(jié)果。由此可見，中國房地產(chǎn)售樓模式應有所改變，尤其是需要一個新型的模式來提高消費者的滿意度。所以我們提出了UD項目，通過此項目來減少購房者盲目購買或者上當購買的機會，最大化的達到消費者購房的真實意愿。該項目不僅能突破了傳統(tǒng)的售房模式，同時在討論期間購房者相互溝通交流，更有利于改變“同一單元樓上樓下互不相識”的尷尬現(xiàn)狀，促進小區(qū)和諧。

參考文獻：

[1][美]加瑞特.范曉燕譯.《用戶體驗的要素》.機械工業(yè)出版社，2008-1-1.

[2]張沈生.《房地產(chǎn)市場營銷》.大連理工大學出版社，2009-1-1.

[3]清華大學BIM課題組.《中國建筑信息模型標準框架研究》.中國建筑工業(yè)出版社，2011-12-1.