文/戴家豹

房改房住房維修基金的財務(wù)處理

文/戴家豹

我國于1998建立住房維修基金制度，2007年重新修訂《住宅專項維修資金管理辦法》，辦法規(guī)定“公共維修基金專門用于小區(qū)公共設(shè)施的維修，歸全體業(yè)主共有”。在業(yè)主委員會成立之前，該資金一般情況下由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。1998年前后國有單位向職工出售房改房時，單位統(tǒng)一收取的住房維修基金繳存到地方房改部門。由于種種原因，該部分資金管理不規(guī)范，沒有很好的發(fā)揮出這部分資金的效益，沒有最大限度地維護業(yè)主的利益。這部分資金體量大，且關(guān)系到業(yè)主個人的切身利益，本文結(jié)合筆者工作實際，就如何規(guī)范該部分資金的管理闡明作者的觀點。

房改；住房維修基金；財務(wù)處理

1998年底我國取消住房實物分配以后，國有單位出售房改房按一定比例計提的住房維修基金一般都是先繳存到地方房改部門，有的單位作為其他銀行存款管理，有的單位確認(rèn)為一項應(yīng)收債權(quán)，也有的單位轉(zhuǎn)出后直接銷賬、對該部分資金再無管理；維修基金日常使用上也是五花八門。本文旨在通過梳理相關(guān)房改政策，規(guī)范該部分資金的管理。

一、相關(guān)房改維修基金政策梳理

相關(guān)房改政策性文件主要有8個，其中明確提及住房維修基金財務(wù)處理的主要是財企[2000]295號和財會[2001]5號文件。(見表1)

表1　相關(guān)制度文件

《財政部關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》(財企【2000】 295號)：從本通知施行之日起，企業(yè)不再實行住房基金和住房周轉(zhuǎn)金管理制度。企業(yè)出售住房，包括出售住房使用權(quán)和全部及部分產(chǎn)權(quán)，其出售收入扣減按規(guī)定提取住宅共用部位、公用設(shè)施維修基金以及住房賬面凈值和清理費用后的差額，計入營業(yè)外收入/支出。

《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會計處理問題的規(guī)定》(財會[2001]5號)：向職工出售住房時，將固定資產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”；出售收入借“銀行存款”等，貸“固定資產(chǎn)清理”；按規(guī)定提取共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，借“固定資產(chǎn)清理”，貸“其他應(yīng)交款”；維修基金移交有關(guān)單位管理或者使用時，借“其他應(yīng)交款”，貸“銀行存款”。

根據(jù)這兩個文件規(guī)定，公司收到公房出售收入時應(yīng)按扣除公共維修基金后的金額計入固定資產(chǎn)清理，扣除的公共維修基金直接計入“其他應(yīng)付款”科目；取消住房周轉(zhuǎn)金制度前，公房出售凈損益計入“住房周轉(zhuǎn)金”科目，取消住房周轉(zhuǎn)金制度后，住房周轉(zhuǎn)金余額作調(diào)整期初未分配利潤處理。

二、房改維修基金的財務(wù)處理

(一)房改維修基金的性質(zhì)

根據(jù)這兩個文件精神，房改維修基金不屬于企業(yè)的銀行存款，本質(zhì)上屬于企業(yè)代管的債權(quán)，且企業(yè)對于這部分資金的存取沒有主動權(quán)，所以不應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)的銀行存款，而應(yīng)確認(rèn)為一項應(yīng)收債權(quán)。

(二)企業(yè)公房維修基金財務(wù)管理現(xiàn)狀

多數(shù)企業(yè)在出售公房結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)時，沒有將住房維修基金作為一項負(fù)債單列出來。多年以后公用部位需要維修時，或者直接利用單位資金，或者仍然去申請撥付維修基金、卻不得不占用企業(yè)有限的費用指標(biāo)。

企業(yè)收到房改部門撥付資金時：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款

如果企業(yè)通過銀行存款核算這部分資金，那收到撥付的維修基金時就只能借貸都是銀行存款科目，通過輔助及明細(xì)區(qū)分了。

企業(yè)支付維修項目費用時：

借：管理費用

貸：銀行存款

賬面上體現(xiàn)了企業(yè)本期承擔(dān)了職工住房費用，加大了企業(yè)當(dāng)期費用，擴大了企業(yè)當(dāng)年所得稅稅前列支范圍。

企業(yè)維修基金賬面增減變動完全依賴于當(dāng)?shù)胤扛牟块T，容易形成管理漏洞。

(三)房改維修基金規(guī)范的財務(wù)處理

1)取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后，按規(guī)定提取的共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，確認(rèn)為企業(yè)一項流動負(fù)債，先期未確認(rèn)負(fù)債的應(yīng)通過“盈余公積”調(diào)整；并按規(guī)定繳存到當(dāng)?shù)胤扛牟块T，確認(rèn)為企業(yè)一項應(yīng)收債權(quán)。

借：固定資產(chǎn)清理

貸：其他應(yīng)付款

借：其他應(yīng)收款

貸：銀行存款

此時，其他應(yīng)付款和其他應(yīng)收款核算的住房維修基金金額相等。

2)公共部位維修申請動用該部分資金

當(dāng)?shù)胤扛牟块T審批撥付維修基金，企業(yè)收到時：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款

企業(yè)實際支付維修資金時：

借：其他應(yīng)付款

貸：銀行存款

此時，其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款核算的住房維修基金不一定相等，差異在于房改部門撥付到位的住房維修基金實際使用情況。

3)收到住戶補交的維修基金

借：其他應(yīng)收款

貸：營業(yè)外收入

借：管理費用

貸：其他應(yīng)付款

4)維修基金結(jié)息

借：其他應(yīng)收款

貸：財務(wù)費用

借：管理費用

貸：其他應(yīng)付款

補繳維修基金與維修基金結(jié)息，需要同時確認(rèn)當(dāng)期收入、費用及資產(chǎn)、負(fù)債，以使其他應(yīng)收款與其他應(yīng)付款核算的住房維修基金保持同步。

三、規(guī)范住房維修基金管理的措施

(一)規(guī)范會計核算

根據(jù)財企[2000]295號文件“對已出售住房的共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，企業(yè)要轉(zhuǎn)由物業(yè)管理機構(gòu)代為管理，其財務(wù)收支不應(yīng)納入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營核算”。

住房維修基金屬企業(yè)代管性質(zhì)，職工出售住房時補繳及結(jié)息時雖然通過企業(yè)當(dāng)期收入、費用反映，但不影響當(dāng)期損益；維修基金使用時不應(yīng)增加企業(yè)當(dāng)期費用。按照政策規(guī)定，企業(yè)代管的這部分住房維修基金不應(yīng)影響企業(yè)的當(dāng)期損益，這既不符合國家有關(guān)房改政策，也會在企業(yè)賬面體現(xiàn)出承擔(dān)職工住房費用。

(二)加強日常管理

嚴(yán)格維修資金使用的申請制度。要加強對維修基金申請的審核，一事一審，一審一結(jié)。對于申請撥付的資金未使用完的，可以在下次申請撥付的額度中扣減或者及時轉(zhuǎn)回；本次申請撥付的資金不夠支出的，可憑項目決算工程單等合法憑據(jù)申請撥付超支金額。并將該部分資金使用納入企業(yè)資金預(yù)算管理。

嚴(yán)格維修基金使用項目的驗收制度。按照工程項目管理規(guī)定，對于維修基金使用的項目，要加強施工前的管理，依法選擇施工方，并簽訂施工合同，加強施工過程管理，強化監(jiān)督，施工結(jié)束后，要請業(yè)主和專業(yè)人員進行集體驗收，請專業(yè)的造價部門進行審核把關(guān)。

加強與房改部門對賬，確保賬賬相符。原則上上次撥付未用完不得再次申請，保證“其他應(yīng)收款”與“其他應(yīng)付款”核算同步。

(三)適時移交專業(yè)業(yè)委會管理

按照建設(shè)部、財政部1998年聯(lián)合出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公共維修基金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)來代管，業(yè)主委員會成立之后，維修基金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。

[1]第八屆全國人大常委，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1994.07.

[2]國務(wù)院住房制度改革小組、 財政部、 建設(shè)部，《關(guān)于住房資金的籌集、使用和管理的暫行規(guī)定》([1992]財綜第31號)，1992，03.

[3]財政部，《企業(yè)住房基金財務(wù)管理補充規(guī)定》( [1993]財綜字第95號)，1993，07.

[4]財政部，《關(guān)于印發(fā)企業(yè)住房基金會計處理補充規(guī)定的通知》(財會字[1995]14號)，1995，03.

[5]財政部，《關(guān)于企業(yè)住房制度改革若干財務(wù)問題的規(guī)定》(財工字[1995]18號)，1995，02.

[6]財政部，《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會計處理問題的規(guī)定》(財會[2001]5號)，2001，01.

[7]建設(shè)部、財政部，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)，1998，11.

(作者單位：安徽省煙草專賣局)