陳玲

【摘 要】在最近幾年里，隨著我國經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，因為房地產(chǎn)開發(fā)的時間不短，投入的資源也很龐大，而且價值較高等因素，在某種程度會對會計核算工作中產(chǎn)生一定的影響。對此，本文“營改增”概述、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響、應對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略三方面進行分析，并提出合理化建議，提供給相關人士，旨在推動房地產(chǎn)業(yè)的不斷進步。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；對策

基于“營改增”體系的發(fā)展下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業(yè)務的發(fā)展，這是值得相關人員值得思考的問題。當房地產(chǎn)企業(yè)在運作的過程中，會計業(yè)務扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會產(chǎn)生嚴重的影響，致使對企業(yè)造成該損失的后果。

一、“營改增”概述

“營改增”財稅改革避免了營業(yè)稅重復征稅嚴重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負的減小可以緩解房價上升，降低房產(chǎn)市場準入，促進小型企業(yè)進入房地產(chǎn)市場自由競爭。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現(xiàn)重復征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實施征稅的，而營業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應的建安成本在以往基礎上承擔著稅負，然而，當房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應的營業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當營業(yè)稅轉變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應的稅費，并且材料成本以及有關成本的花費可以使用增值稅發(fā)票進行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負現(xiàn)象。

基于“營改增”體系下的發(fā)展情況來看，對相關人員的整體素質提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務核算工作增加了困難，以往營業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個賬目就可以進行計算，但是隨著“營改增”的落實要數(shù)十個以上的科目進行核算，并且增值稅進行認證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報的方式，不但對相關人員的整體素質帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財務存在的安全隱患。

三、應對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強化票據(jù)管理，完善稅務籌劃

由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復征稅的情況，將增值額當作計稅的基礎，而增值額計稅是利用進項稅發(fā)票以及相應的銷項稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務的時候應當和外包企業(yè)進行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進行合作，由于增值稅會在某種程度上對農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對于增值稅發(fā)票的獲得應當和有關商家進行溝通，切記出現(xiàn)延期申報的情況，對流動資金進行占用；第三，要對票據(jù)管理實現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴格進行控制，并對相關人員開展培訓工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營改增”的具體內(nèi)容加以明確，認識到“營改增”對會計核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務籌劃的落實。因為房地產(chǎn)存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關企業(yè)就需要加大和當?shù)叵嚓P部門溝通的力度，掌握當?shù)囟悇諆?yōu)惠的有關政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發(fā)成本做好期間分攤的工作，這樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產(chǎn)流轉稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對相應的稅務結構進行研究也是較為主要的。

2.強化全員培訓，優(yōu)化賬務處理

首先，相關人員屬于會計核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務品德對稅務籌劃達到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務的主要內(nèi)容逐漸轉換到業(yè)務部門以及相應的財務部門身上，對二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關人員的納稅意識以及培訓工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務盡可能“細化”，不管哪個賬目都要有詳細的記載，并對增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進行申報。不僅僅是這樣，相關企業(yè)還需要對“老”員工進行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設備進行做帳以及對稅務的申報；第二，使老員工帶領新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對財務信息化以及共享方面做好嚴格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務問題。

四、結語

總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應用科學的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預售的合同，也不能對銷售要求進行確定，因此相關人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴格的控制。就工期時間花費較長、規(guī)模較大的項目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進行成本核算，進而依據(jù)項目的整體特征利用科學的手段改善成本核算以及納稅。

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