馮侖

商用不動產一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。而決定商用不動產價值的元素，除了市場供求外，還有開發(fā)商的水平，因為商用不動產不是用來銷售的，而是為了出租。

比如說，搭建一個餐館，出租給餐館經營者，經營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經營鏈條比較長，開發(fā)商的水平很重要。

在成都就有這樣一種業(yè)態(tài)，在好的街道邊上蓋一些矮樓，準備好各種廚房設備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓公共服務員。這樣一來，要開餐館的人僅需要申請營業(yè)執(zhí)照，給店鋪起個名字就可以了。很多餐飲店老板認為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經營不好，拍屁股就能走了。所以，這種業(yè)態(tài)很受歡迎，這也體現(xiàn)了開發(fā)商的水平。

在商用不動產中，每一種業(yè)態(tài)都很復雜。在整個商用不動產的建造過程中，開發(fā)商起什么作用呢？他要先把運營商請過來，然后再去找投資商解決財務問題。所以開發(fā)商是導演兼制片，運營商是明星，投資商是財務支持者。只有這三者順利結合，才能建造出一個好的商用不動產。

在這個過程中，對開發(fā)商來說最重要的事情，就是“選明星”。拍電影的明星那么多，是不是名氣越大，就能保證票房越高呢？不一定，名氣大，你要給他更多錢，但是我們看電影更多是沖導演而看的；而一個好的開發(fā)商就會找到適合這個酒店的管理公司。

另外，開發(fā)商也要會編劇本。這個酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因為酒店不容易賺錢，所以在資金財務安排上，如果開發(fā)商拿出10%以上的錢去做酒店，都是風險很大的事。

比如，在國外做物流倉儲能賺錢，但到了中國就不賺錢，因為這種房地產的成本太高。商用不動產需要長期的資金支持。所以好的商用不動產開發(fā)商，能夠找到合適的運營商，匹配比較低的成本、長期資金，這才是成功的關鍵。

其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因為受到電商的強烈沖擊，每年減少10%—15%的經營面積?，F(xiàn)在大家從電商買的商品，都是直接從倉庫運到家里的，所以這些經營面積便轉移到了“物流倉儲”上。

至于教育研發(fā)，有些地方的學生宿舍租金在慢慢上升，特別是圍繞著大學附近的學生宿舍，而圍繞著教育和研發(fā)服務業(yè)的特種物業(yè)，需求也會增長。

接著看醫(yī)療健康。美國的醫(yī)療健康商用不動產占REITs的15%，大約有1萬億美金，這是一個非常大的市場。而目前中國醫(yī)療健康的不動產，還沒有形成一個完整的業(yè)態(tài)。中國現(xiàn)在大概有12000家民間醫(yī)療機構，還有 11000家左右的公立醫(yī)療機構，但民營醫(yī)療機構每年上漲超過1000家，公立的每年只漲幾十家。

因為公立醫(yī)療機構要去財政申請資金，大部分的資金用來自己建不動產、買設備，而且技術更新以后，老設備都舍不得扔。而現(xiàn)在全世界大部分的醫(yī)療機構，只要付租金即可，連醫(yī)療專用的設備都有服務機構為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫(yī)院的服務質量好、發(fā)展快。

最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，只有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算帳方法。要知道，中國任何一個中型開發(fā)商，1年就能做到100萬平米；而有個北京的房產商做了30年才做了100萬平米。但是就算這樣，這家房地產企業(yè)的估值還和排名第一的房企差不多，為什么呢？因為后者是銷售型企業(yè)，只要停止銷售，估值就下來了；但是前者收取租金后，不動產的產權還是自己的。

從長遠看，投資商用不動產的訣竅就是，在最好的地段，做品質最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過20年，也不會輸給任何住宅公司。

對中國來說，商用不動產發(fā)展的好時候其實才剛剛開始，在這個行業(yè)里，我們還要進行長期的深耕經營。

作者系北京萬通實業(yè)股份有限公司創(chuàng)始人