丁祖昱

2015年，萬科、平安不動(dòng)產(chǎn)、綠地、萬通、合生等多家企業(yè)宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一時(shí)間，這個(gè)一直以來由外資企業(yè)強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)的藍(lán)海市場(chǎng)開始涌入滾滾資本大潮。

存量房時(shí)代，習(xí)慣了打閃電戰(zhàn)的房企開始注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，收益穩(wěn)定的物流地產(chǎn)更符合房企現(xiàn)有的變現(xiàn)模式，加上電商的飛速發(fā)展，兩萬億的藍(lán)海市場(chǎng)對(duì)房企來說同樣極具誘惑力，于是新一輪的跑馬圈地中，物流地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓。

普洛斯預(yù)測(cè)，未來15年內(nèi)，中國(guó)的物流倉儲(chǔ)面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場(chǎng)規(guī)模將超過2.5萬億美元。

然而在筆者看來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)想要在被外資幾乎壟斷的物流地產(chǎn)行業(yè)有所作為，需要的不僅僅是金錢和經(jīng)驗(yàn)，更多的是認(rèn)知和思維模式。

一、國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化物流的投資現(xiàn)狀

目前來看，除了以普洛斯為代表的國(guó)際物流龍頭企業(yè)，國(guó)內(nèi)企業(yè)在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業(yè)分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。

這其中，萬科更表示，因?yàn)榫邆涓訉I(yè)的投資團(tuán)隊(duì)、更廣泛的布局、規(guī)?；牡禺a(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢(shì)。與電商相比，萬科的平臺(tái)將更加開放，開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力更加專業(yè)聚焦。

以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產(chǎn)的思路較為西化，引入美國(guó)黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016年1-5月，萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目7個(gè)，新增物流地產(chǎn)建面52.8萬平方米，超過2015年全年水平，在房企中更是無出其右者。除了土地儲(chǔ)備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎(chǔ)，上游引入基金、下游穩(wěn)住商戶，用品牌優(yōu)勢(shì)做服務(wù)商。

雖然開發(fā)商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲(chǔ)面積達(dá)到了5平方米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉儲(chǔ)面積只有0.4平方米，不到美國(guó)的1/10。未來伴隨零售消費(fèi)升級(jí)、電商快速發(fā)展，中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發(fā)商。

二、國(guó)外的物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

國(guó)外物流地產(chǎn)發(fā)展始于上世紀(jì)80年代左右，以歐美國(guó)家為主，目前呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.需求旺盛，用地集中

雖然經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，但國(guó)外市場(chǎng)對(duì)于大規(guī)模物流用地的需求依然十分旺盛，企業(yè)們一直都在試圖尋找更大的空間用以重組現(xiàn)有業(yè)務(wù)，因此發(fā)展速度非?？烨逸^為集中。以德國(guó)為例，大部分物流用地都集中在慕尼黑、法蘭克福以及柏林等地。

2.受經(jīng)濟(jì)影響較大

歐洲也不是所有的國(guó)家都能很好地參與到物流產(chǎn)業(yè)中來，一般經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，工業(yè)化程度和地理位置優(yōu)越的國(guó)家在發(fā)展上更占優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@些國(guó)家的制造業(yè)被轉(zhuǎn)移到了很多發(fā)展中國(guó)家，所以需要更多用地來儲(chǔ)備運(yùn)回的制造業(yè)產(chǎn)品。

3.規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)較為完善

國(guó)外的物流地產(chǎn)企業(yè)熱衷在全球范圍內(nèi)建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)備，并覆蓋一個(gè)全球化的配送網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)雙覆蓋。

以普洛斯為例，他們雖然是2003年才進(jìn)入中國(guó)，但在規(guī)劃理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面具備一定的前瞻性，這讓其產(chǎn)品壟斷國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，從2003年進(jìn)入中國(guó)時(shí)的產(chǎn)品可以看出，概念依然領(lǐng)先。

三、投資者們目前最大的困境

縱觀2015年中國(guó)物流市場(chǎng)整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。一線城市物流項(xiàng)目供不應(yīng)求，但土地供應(yīng)緊縮。

相比之下，二、三線城市成為市場(chǎng)參與者投資重點(diǎn)投資選擇，但租金下行壓力大，空置風(fēng)險(xiǎn)逐步提高。那么，在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)企業(yè)到底如何才能重新獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呢？

1.政府意識(shí)

若干年前，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價(jià)出讓了很多土地，致使大部分地方政府對(duì)物流地產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之。所以首先要打通政府這個(gè)門檻，只有政府意識(shí)到物流地產(chǎn)帶來的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)，才能調(diào)動(dòng)積極性，更愿意將土地調(diào)配給物流地產(chǎn)行業(yè)并推動(dòng)其發(fā)展。

2.拿地瓶頸

應(yīng)該說，這是目前國(guó)內(nèi)所有物流地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，每一個(gè)企業(yè)的配送需求基本固定。規(guī)模化開發(fā)需要更多的土地，在一些非理性供應(yīng)工業(yè)倉儲(chǔ)用地的城市，拿地已經(jīng)普遍非常困難，一線城市更是好地難求。

3.思維困境

與國(guó)外成熟的物流體系相比，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進(jìn)入行業(yè)的側(cè)重點(diǎn)也不同，不同程度會(huì)影響開發(fā)運(yùn)營(yíng)。開發(fā)商們只有將物流地產(chǎn)、物流市場(chǎng)與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場(chǎng)的調(diào)研與分析，將市場(chǎng)細(xì)分，才能了解整個(gè)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)作。

4.資本剿殺

相比于房地產(chǎn)其他行業(yè)，物流地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較低收益穩(wěn)定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業(yè)的資本化運(yùn)作把產(chǎn)品變現(xiàn)才是各大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最終利器。用靈活有效的資本運(yùn)作獲得充裕資金，提供資金支持和財(cái)務(wù)保障，利用自有資本實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的開發(fā)資本鏈，獲得預(yù)期收益。

雖然發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，但由于巨大的利潤(rùn)空間和成長(zhǎng)前景，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)會(huì)面臨許多機(jī)遇和困境，而我們只有不斷地發(fā)現(xiàn)、解決問題，將目光看得更高更遠(yuǎn)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能讓這片藍(lán)海成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

作者系易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)CEO