鄭海波

資產(chǎn)管理這個(gè)詞在金融圈不陌生，不過(guò)其含義跟用在商業(yè)地產(chǎn)范疇有很大區(qū)別，區(qū)別在于主體資產(chǎn)的不同，一個(gè)是證券化的金融資產(chǎn)，一個(gè)在目前來(lái)說(shuō)還更多是實(shí)物資產(chǎn)，這就決定了管理方式的不同，對(duì)相應(yīng)職責(zé)的人要求也不同。

中國(guó)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還幾乎沒(méi)有純粹的資產(chǎn)管理者，這是因?yàn)槟壳暗墓芾碚咂鋵?shí)干的事情大多不過(guò)是物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理或者是投資管理，還沒(méi)達(dá)到資產(chǎn)管理的級(jí)別。這并不一定是人的因素，而是在過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系中，并沒(méi)有這么一個(gè)空間留給資產(chǎn)管理，要么是甩包袱式的物業(yè)管理委托，要么是重招商看現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)管理，要么是算短期回報(bào)的投資管理，無(wú)論是散賣還是自持，都沒(méi)有一個(gè)意識(shí)去做資產(chǎn)管理。

那么資產(chǎn)管理和這些管理方式有什么不同？重點(diǎn)當(dāng)然是管理的內(nèi)容。物業(yè)管理重在維護(hù)，一個(gè)好的物業(yè)管理當(dāng)然會(huì)讓物業(yè)的價(jià)值保持在一個(gè)較高的水平，也是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但也僅僅是基礎(chǔ)的部分。運(yùn)營(yíng)管理關(guān)注租金的實(shí)現(xiàn)和回收，做得好的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)制定目標(biāo)和提升計(jì)劃，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無(wú)疑有重要的幫助，這就更進(jìn)了一步，好的資產(chǎn)管理一定要懂運(yùn)營(yíng)，不過(guò)還不夠。

投資管理關(guān)注的是資本投入的回收情況，當(dāng)然需要關(guān)注投資過(guò)程中形成的資產(chǎn)狀況，不過(guò)關(guān)注的重點(diǎn)主要在投前和退出，中間的資產(chǎn)價(jià)值形成過(guò)程主要成為一種經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，而非其管理范圍。比較完整的資產(chǎn)管理應(yīng)該是根據(jù)資本的節(jié)奏有效控制資產(chǎn)價(jià)值形成的過(guò)程，用最恰當(dāng)?shù)姆绞浇M織資源、激勵(lì)團(tuán)隊(duì)、挖掘一切可能的價(jià)值，使資產(chǎn)價(jià)值在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，能做出如此要求的都是金融資本，只有在以資產(chǎn)證券化為退出方式的情況下才會(huì)做出如此精細(xì)化的要求，所以在過(guò)往的商業(yè)地產(chǎn)范疇，因?yàn)檫@樣的退出路徑缺失，也就不會(huì)有人被逼到如此“斤斤計(jì)較”的地步。

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有一個(gè)遞進(jìn)過(guò)程，從物業(yè)管理而運(yùn)營(yíng)管理，再有商業(yè)管理，引申出內(nèi)容管理，最后集中到資本視角，就是資產(chǎn)管理。這每一步遞進(jìn)意味著一層的升維，物業(yè)管理更多是維護(hù)保養(yǎng)的概念，能讓一個(gè)資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)就是最大的成功；運(yùn)營(yíng)管理就加入了經(jīng)營(yíng)的概念，知道去開(kāi)源節(jié)流，知道統(tǒng)籌調(diào)度，知道客戶維護(hù)，資產(chǎn)就有了增值空間；商業(yè)管理之前更多的適用于購(gòu)物中心類，現(xiàn)在隨著空間界限的打破應(yīng)該為更多的經(jīng)營(yíng)方所重視，最重要的一個(gè)理念就是基于商戶營(yíng)收的管理，核心邏輯是“商戶賺錢空間才賺的到錢，整體最優(yōu)才是最好”，多了一個(gè)思考維度就有本質(zhì)的區(qū)別；內(nèi)容管理是我們需要向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)的，一個(gè)空間就是一個(gè)線下的人流聚集點(diǎn)，人們?yōu)槭裁匆獊?lái)，為什么會(huì)甘心在線下消費(fèi)，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代必須回答的問(wèn)題。以上種種的努力，最終必須以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，那就是你所有的付出都必須有一個(gè)清晰的增值目標(biāo)，必須服從統(tǒng)一的目標(biāo)管理，那樣才叫物有所值。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的情況正在發(fā)生改變。有幾個(gè)標(biāo)志性的事件：萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)與機(jī)構(gòu)資本達(dá)成了小股操盤的輕資產(chǎn)模式；以中信金石為代表的準(zhǔn)REITs產(chǎn)品正式“啟航”；互聯(lián)網(wǎng)金融的興起推動(dòng)金融創(chuàng)新層出不窮，特殊的證券化機(jī)會(huì)正在顯現(xiàn)；具備海外REITs平臺(tái)的凱德、越秀、領(lǐng)匯等開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地收購(gòu)資產(chǎn)；以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產(chǎn)基金開(kāi)始有意入股或組建自己的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；以險(xiǎn)資、信托為代表，整個(gè)大資管行業(yè)開(kāi)始整體從債權(quán)投資轉(zhuǎn)向股權(quán)投資，盯準(zhǔn)資產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)。

在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)普遍過(guò)剩，進(jìn)入一片慘烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，“一半是海水，一半是火焰”，當(dāng)很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商苦于買方市場(chǎng)的極度萎縮而招商成為極度難題時(shí)，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)卻正在被具有資產(chǎn)管理能力和退出通道的資本“巧取豪奪”。去年發(fā)生的領(lǐng)匯25億元收購(gòu)中關(guān)村歐美匯購(gòu)物中心就是一個(gè)經(jīng)典案例，折合每平方米4萬(wàn)多的單價(jià)，對(duì)于一個(gè)大盒子商業(yè)，無(wú)論如何是個(gè)很高的套現(xiàn)，后面怎么解決投資回報(bào)問(wèn)題，恐怕也只有領(lǐng)匯這種打通了資本通路、熟諳資產(chǎn)管理之道的機(jī)構(gòu)才可以回答。

那么國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，誰(shuí)最有可能去往資產(chǎn)管理方向發(fā)展？最有此心的恐怕是那些商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)、代理機(jī)構(gòu)，他們一直不甘于只賣報(bào)告和做簡(jiǎn)單中介的事，他們的獨(dú)立專業(yè)身份也適合去做獨(dú)立的資產(chǎn)管理人。不過(guò)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是他們對(duì)自己的定位認(rèn)識(shí)，如果不能擺脫乙方身份，不能獲得資本的認(rèn)可去分享資產(chǎn)增值收益，就依然是成本中心，做得最好也不過(guò)是運(yùn)營(yíng)管理層面。

另外一種可能就是有意將商業(yè)地產(chǎn)金融化的開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理人員，像華潤(rùn)、中糧這樣的具有大投行思維的企業(yè)集團(tuán)，投一個(gè)行業(yè)早已構(gòu)想好未來(lái)資本市場(chǎng)的架構(gòu)，對(duì)于其運(yùn)管人員的要求也天然帶有資本的指令，時(shí)機(jī)成熟自然升級(jí)，尤其對(duì)于購(gòu)物中心這種對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力高度依賴的業(yè)態(tài)，資本就更加需要倚重成熟管理團(tuán)隊(duì)的力量，這也就是凱德模式的魅力。還有前文提到的，由金融機(jī)構(gòu)自己投資入股或組建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的模式，對(duì)于一些有志于資產(chǎn)證券化大蛋糕的機(jī)構(gòu)，做這樣的準(zhǔn)備是為更大的戰(zhàn)役儲(chǔ)備主動(dòng)權(quán)，未來(lái)也必然成為一種潮流。

為此，筆者對(duì)改進(jìn)中國(guó)資產(chǎn)管理工作提出以下幾點(diǎn)建議。

第一，改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過(guò)科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過(guò)對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，必須探索創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制。

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過(guò)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題，通過(guò)建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

第三，大力開(kāi)發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，通過(guò)對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過(guò)對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

第四，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，中國(guó)的發(fā)展動(dòng)力從城市化轉(zhuǎn)向都市化，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸成為主流，從開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)與持有并重，再到成為資產(chǎn)管理人，是這個(gè)行業(yè)的必然發(fā)展趨勢(shì)，越到后面就越需要拼專業(yè)管理能力。當(dāng)這個(gè)行業(yè)不再成為“風(fēng)口上的豬”時(shí)，重新回到商業(yè)最基本的邏輯，真正需要用專業(yè)和努力去贏得資本的尊重，這個(gè)行業(yè)的白金時(shí)代才剛剛開(kāi)始。

作者系金地集團(tuán)華南區(qū)域商業(yè)管理中心總經(jīng)理