楊長(zhǎng)虹

[摘 要] 隨著中小城市物業(yè)管理發(fā)展從無(wú)到有，從小到大，從摸索著前進(jìn)到逐漸規(guī)范形成規(guī)模已有二十年的歷程，這期間雖然取得過(guò)可喜的成績(jī)，但還需要進(jìn)一步加以完善。物業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息資料的建立，增加了社會(huì)透明度，對(duì)物業(yè)行業(yè)健康的發(fā)展有著推波助瀾的作用。下面以四平市物業(yè)管理為例，淺談幾點(diǎn)加快中小城市物業(yè)行業(yè)發(fā)展措施。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；網(wǎng)絡(luò)資料；物業(yè)服務(wù)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02

1 加強(qiáng)政策和體制機(jī)制建設(shè)，健全網(wǎng)絡(luò)政策資料

（1）依據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理政策，出臺(tái)相應(yīng)文件，形成完善配套的物業(yè)管理法律體系，做到物業(yè)管理服務(wù)有法可依、有章可循。

（2）完善物業(yè)管理政策法規(guī)。提高物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，通過(guò)人大立法，以地方性法規(guī)頒布《四平市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，以市政府令形式出臺(tái)《四平市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)招投標(biāo)管理辦法》。

（3）進(jìn)一步修訂完善《四平市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核辦法》等相關(guān)配套性文件。

2 建立物業(yè)企業(yè)信用檔案資料制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)主體行為

（1）建立企業(yè)信用等級(jí)考評(píng)制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管。嚴(yán)格按國(guó)家、省《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入把好關(guān)。建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)考評(píng)材料，清理整體素質(zhì)低下、注銷嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)資質(zhì)。設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用度網(wǎng)絡(luò)資料平臺(tái)，記錄企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況、服務(wù)信用良好度，并向社會(huì)公示，規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)管理秩序，全面實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料面向社會(huì)公開(kāi)制度。逐步推行并完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和退出退出機(jī)制，取締信譽(yù)極差的企業(yè)。

（2）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和管理。完善業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)，健全各項(xiàng)制度，落實(shí)四級(jí)物業(yè)管理體系，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)物管部門(mén)職責(zé)，街道社區(qū)做好指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建，完善業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主委員會(huì)委員日?；顒?dòng)進(jìn)行指督導(dǎo)。加強(qiáng)監(jiān)督管理，落實(shí)財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理和守法能力。

（3）規(guī)范簽定前期服務(wù)合同行為。要求開(kāi)發(fā)商售房時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公示，合理選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不準(zhǔn)做虛假的、不切實(shí)際的承諾，欺騙購(gòu)房者，為物業(yè)管理增加負(fù)擔(dān)；不準(zhǔn)為迎合消費(fèi)者，壓低物業(yè)費(fèi)，影響后期物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

（4）推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，健全物業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息資料。按有關(guān)規(guī)定，新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，住建行政主管部門(mén)依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。前期住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期時(shí)，由街道社區(qū)協(xié)助，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前情況下，老舊小區(qū)和棄管小區(qū)可由物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)配合街道、社區(qū)向業(yè)主推薦信譽(yù)良好的企業(yè)名單，由業(yè)主委員會(huì)協(xié)商、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（5）加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)。加強(qiáng)物業(yè)網(wǎng)站建設(shè)，及時(shí)發(fā)布物業(yè)管理法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用小區(qū)宣傳欄等設(shè)施廣泛宣傳物業(yè)管理信息資料，利用節(jié)假日開(kāi)展各種形式的社區(qū)人文活動(dòng)。

3 加強(qiáng)政府扶持和監(jiān)管力度

（1）規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金網(wǎng)絡(luò)查看平臺(tái)。一是深入貫徹落實(shí)新修訂的《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急機(jī)制，保證業(yè)主生產(chǎn)生活安全。二是進(jìn)行物業(yè)維修資金整改，限定時(shí)限追繳被減免緩交的維修資金。三是開(kāi)展業(yè)主大會(huì)自行管理維修資金、使用維修資金第三方審價(jià)、業(yè)主協(xié)議維修資金存儲(chǔ)方式等試點(diǎn)工作。嚴(yán)格《物業(yè)維修資金使用管理規(guī)程》，進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用申請(qǐng)程序。四是完善《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，解決應(yīng)急維修發(fā)生時(shí)業(yè)主的集體授權(quán)問(wèn)題，增設(shè)應(yīng)急維修的臨時(shí)授權(quán)條款，引入侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)內(nèi)容。

（2）建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的，由建設(shè)單位按政府指導(dǎo)價(jià)范圍，通過(guò)招投標(biāo)方式在物業(yè)服務(wù)前期合同中約定。其它各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，直接通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合同約定。

（3）減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章，依法查處和糾正物業(yè)管理活動(dòng)中的產(chǎn)生各種違法違規(guī)行為。推進(jìn)司法手段清繳拖欠物業(yè)費(fèi)工作。按政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、電、氣、暖、通訊等相關(guān)部門(mén)單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，依法承擔(dān)業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任和費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的損耗。對(duì)不能實(shí)現(xiàn)終端收費(fèi)，確需物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，實(shí)行有償服務(wù)。禁止以停水、電、氣、暖等各種形式強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其代收相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)損耗費(fèi)用。違反規(guī)定的經(jīng)營(yíng)單位，屬地政府要及時(shí)查促整改，給予解決落實(shí)處理，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，相關(guān)部門(mén)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。積極推進(jìn)落實(shí)現(xiàn)有政策，住宅小區(qū)的公共照明用電，物業(yè)管理用房所發(fā)生的水、電、熱按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取。環(huán)衛(wèi)部門(mén)不能再向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取二次垃圾清運(yùn)費(fèi)。

主要參考文獻(xiàn)

[1]楊之祺. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源整合型服務(wù)創(chuàng)新模式研究[D].北京：北京林業(yè)大學(xué)，2014.

[2]趙長(zhǎng)明. 我國(guó)二手房地產(chǎn)交易價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的核算[J]. 統(tǒng)計(jì)與決策，2014（1）.