王朕

摘要： 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，對(duì)資金具有很大的需求，因此融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。近十年，我國(guó)出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)好時(shí)壞，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的難度。據(jù)此，通過分析目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的主要問題，提出了這些問題形成的原因及其影響，最后給出了擴(kuò)寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.059

1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的主要問題

1.1銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道

由于金融體系的制約，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍以銀行貸款為主要融資渠道，通過債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、信托、基金等方式進(jìn)行融資的比例較小。數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期高于70%，遠(yuǎn)高于其他類型的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率60%。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要資金來源包括房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、建筑企業(yè)墊付款、銀行貸款和預(yù)售款四種形式，其中預(yù)售款本質(zhì)仍然是銀行貸款由于大部分消費(fèi)者仍通過銀行的按揭貸款支付大部分購(gòu)房款項(xiàng)，因此本質(zhì)上預(yù)收款和銀行存款均來源于銀行系統(tǒng)，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行有很強(qiáng)的依賴性。

1.2直接融資占房地產(chǎn)企業(yè)融資比例很小

直接融資方式主要包括債券融資，上市融資，基金融資和信托融資四種模式。目前我國(guó)約有3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)，而僅有80余家房地產(chǎn)企業(yè)在滬深兩個(gè)股票市場(chǎng)上市，上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的千分之三左右。已上市的房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性使得只有少部分企業(yè)能夠滿足再融資的條件。債券融資占我國(guó)房地產(chǎn)融資的比重僅為千分之二左右，同時(shí)數(shù)據(jù)表明該比例正在逐步下降。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金獲得的融資也僅占房地產(chǎn)企業(yè)總貸款規(guī)模的千分之一左右?？梢钥闯?，我國(guó)房地產(chǎn)通過直接融資獲得的融資比例非常之小。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資比例逐漸減少

我國(guó)對(duì)于外商投資房地產(chǎn)業(yè)具有很多限制性條件，外資不能夠直接投資于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此只能以間接的方式進(jìn)行投資，主要以與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目、收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)、合資成立房地產(chǎn)開發(fā)基金等形式投資于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著我國(guó)金融體系的逐步放開，外資在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中扮演的作用也越來越大，但是雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得外資投資數(shù)額不斷增長(zhǎng)，但是其占房地產(chǎn)業(yè)融資總額的比例卻在不斷縮小，目前外資投資僅占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總投資的1.6%左右。

2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成原因及其影響

2.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成原因

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一并不是偶然的，而是由于諸多客觀原因?qū)е碌?。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，房地產(chǎn)企業(yè)管理不完善、治理結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)營(yíng)效率低是其中一部分原因。從外部因素來分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一是由于其直接融資存在法律和政策的障礙、銀行有壓力和動(dòng)力投放大量貸款給房地產(chǎn)企業(yè)、外資缺乏合適的投資渠道等原因。

由于法律和政策上的約束，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接融資需要經(jīng)過大量的審批和辦理復(fù)雜的手續(xù)，提高了房地產(chǎn)直接融資的成本，通過銀行融資具有直接、快速、方便等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于通過銀行進(jìn)行融資。導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款作為首要融資渠道的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)表明，我國(guó)商業(yè)銀行閑置資金占總存款余額的比例高達(dá)30%以上，商業(yè)銀行大量的閑置資金削弱了直接融資途徑的作用。房地產(chǎn)業(yè)已高收益、高利率等特點(diǎn)成為了商業(yè)銀行重點(diǎn)貸款對(duì)象之一，即使在其具有高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，商業(yè)銀行也愿意為其提供融資，相比其他項(xiàng)目，目前房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行最為穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，因此造成了商業(yè)銀行愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)愿意從商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀，從而對(duì)直接融資渠道產(chǎn)生了抑制。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管制，外商不允許直接投資于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其只能以合作或者入股的方式投資于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，房地產(chǎn)業(yè)具有流動(dòng)性差的特點(diǎn)，外資的進(jìn)入對(duì)退出方式有較高的要求，這就需要金融市場(chǎng)上有足夠的金融工具例如債券、基金等方便外資的進(jìn)入與退出，然而目前我國(guó)缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)債券和基金交易平臺(tái)。兩方面的原因使得房地產(chǎn)通過外資融資的比例仍然很小。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成影響

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資模式主要有三方面的影響。一是使得銀行承擔(dān)了大量來自于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，銀行業(yè)將遭受嚴(yán)重的影響。在目前我國(guó)金融體制下，商業(yè)銀行貸款利率被限制在一定范圍之內(nèi)，銀行無法根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)決定包含風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的貸款利率，導(dǎo)致一方面商業(yè)銀行的部分房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，另一方面使得房地產(chǎn)商過度地投機(jī)和投資行為，推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的形成。然而一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)企業(yè)將無法按時(shí)償還貸款，銀行無法及時(shí)地通過出售房地產(chǎn)抵押物收回全額投資，使得銀行不良貸款迅速增加，嚴(yán)重時(shí)可能影響整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性導(dǎo)致金融危機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)70%以上，過高的資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房

地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將遭受重創(chuàng)。房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特性決定了其持續(xù)發(fā)展必須基于多樣化的融資渠道，因?yàn)橐坏┥虡I(yè)銀行轉(zhuǎn)換發(fā)展策略，減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，或者國(guó)家出臺(tái)政策對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款加以限制，將使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資遭遇困境，影響其持續(xù)發(fā)展。

3擴(kuò)寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

3.1建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)

成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志是市場(chǎng)上不僅有股權(quán)融資和債券融資的一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)有著發(fā)達(dá)的二級(jí)交易市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)證券的流動(dòng)性。流動(dòng)性是投資者投資某項(xiàng)證券產(chǎn)品是考慮的主要因素之一，通過增加房地產(chǎn)證券的流動(dòng)性可以吸引更多的投資者參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的投資中來，為房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資打下基礎(chǔ)。二級(jí)市場(chǎng)的健全能夠有效分散房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得這些風(fēng)險(xiǎn)能夠分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的投資者中去。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模占整個(gè)金融體系融資規(guī)模的比例不斷上升，提高其流動(dòng)性，對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性具有重大意義。因此我國(guó)應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的建立，切實(shí)提高房地產(chǎn)證券的流動(dòng)性。

3.2完善各類相關(guān)制度

制度是一個(gè)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的保障。房地產(chǎn)抵押制度、個(gè)人信用制度，房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)制度和二手房交易市場(chǎng)在房地產(chǎn)金融中都扮演中非常重要的作用。沒有完善的房地產(chǎn)抵押制度、個(gè)人信用制度，房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)制度和二手房交易市場(chǎng)作為支持，金融工具和手段就無法充分在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到有效利用。例如，二手房市場(chǎng)的不完善導(dǎo)致商業(yè)銀行個(gè)人抵押貸款面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦大量違約事件集中出現(xiàn)，銀行將很難快速將貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)。

3.3完善法律法規(guī)體系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善，相關(guān)職能部門不僅應(yīng)該對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行完善，與時(shí)俱進(jìn)使相關(guān)法律法規(guī)符合目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時(shí)應(yīng)該著手完善法律法規(guī)體系，比如制定《產(chǎn)業(yè)基金法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》和《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)融資中各類融資方式中的各個(gè)責(zé)任主體的責(zé)任和義務(wù)以及操作流程進(jìn)行規(guī)范，使得房地產(chǎn)融資中各個(gè)當(dāng)事人的行為有法可依。

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