徐穎

海景公寓，永久產(chǎn)權(quán)，微信轉(zhuǎn)賬就可以支付定金，拿著護(hù)照去泰國簽合同，買房之后開發(fā)商包租返還每年房價(jià)8%的收益，這樣的好事，背后有多少“坑”

“在泰國買別墅手續(xù)很便捷，只需要注冊(cè)公司就可以了。”最近正在考慮去泰國買房的劉林告訴《瞭望東方周刊》，聽了中介公司的介紹后，她很是動(dòng)心，畢竟80萬元可以買到在曼谷郊區(qū)300平方米雙層樓的獨(dú)棟別墅很有誘惑力。

劉林在網(wǎng)上搜索到了多個(gè)泰國置業(yè)的QQ群，群里充斥著各類房產(chǎn)中介，他們熱情地介紹了泰國的各類樓盤。幾天下來，劉林似乎覺得在泰國買房是一件很簡單的事。“不到50萬元就可以擁有海景公寓，永久產(chǎn)權(quán)，微信轉(zhuǎn)賬就可以支付定金，拿著護(hù)照去泰國簽合同，買房之后開發(fā)商包租返還每年房價(jià)8%的收益，同時(shí)泰國房價(jià)還會(huì)升值，也可以隨時(shí)轉(zhuǎn)手出售，穩(wěn)賺不賠。”

在劉林看來，無論買別墅還是買公寓似乎都很美好。一切真的如此簡單嗎？

法律監(jiān)控的真空能鉆嗎

雖然泰國土地是私有制，享有永久產(chǎn)權(quán)，但在泰國，外籍人士不能以個(gè)人名義購買別墅和土地，只能以租用的形式對(duì)別墅享有臨時(shí)產(chǎn)權(quán)，最長可達(dá)30年，租約到期后可以續(xù)租。

中介對(duì)劉林所說的“幫忙注冊(cè)公司”，指的是找泰國人合伙注冊(cè)空殼公司，以公司名義購買別墅，因?yàn)樘﹪稍试S外資公司購買別墅和土地。但是，前提是公司中泰國人持股比例不少于51%。

泰國大拓律師事務(wù)所主任史大佗告訴《瞭望東方周刊》，這種找泰國人或泰國公司代持注冊(cè)公司購買別墅的方式涉嫌違反泰國法律，代持人和被代持人可能會(huì)面臨著三年以下的監(jiān)禁和100萬泰銖的罰款?！笔反筚⒄f。

在泰國從事房屋買賣中介工作的于偉告訴《瞭望東方周刊》，業(yè)內(nèi)一些中介的操作方法是，先注冊(cè)空殼公司幫客戶購房，之后，再改持股人和股東。由于商務(wù)局和土地廳不聯(lián)網(wǎng)，商務(wù)局對(duì)外籍股東的購房信息并不掌握，因此存在法律的監(jiān)控真空。目前這種成交量不在少數(shù)，不過可能有些人會(huì)通過這種方法洗錢，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

在劉林咨詢的過程中，有中介主動(dòng)表示，資金可以走地下錢莊到泰國，而且他有長期穩(wěn)定合作的地下錢莊。

史大佗說，買房的過程中特別需要注意資金來源的合法性問題，“比如，我們會(huì)碰到一些大買家，一棟一棟地購買公寓，一下就是幾千萬元人民幣的交易額，這種大額交易如果是走地下錢莊，可能會(huì)涉嫌洗錢被警察介入調(diào)查。同時(shí)，如果交易出了問題，對(duì)于維權(quán)面臨的舉證總是很困難的事情?！?/p>

可以買公寓，但小區(qū)的路可能是租來的

在泰國法律中，外國人可擁有公寓，但是須符合每棟公寓中外國人占49%以下，泰國居民占51%以上的比例。

史大佗說：“簽署購房合同時(shí)，還需要注意，所購買的房子是否還有賣給外國人的配額。”

即便拿到配額，也還有不少潛在的“坑”。

因?yàn)樘﹪恋貫樗接?，所以有的小區(qū)里面的道路的所屬權(quán)未必屬于開發(fā)商，可能是開發(fā)商臨時(shí)租賃個(gè)人的，如果租約到期可能會(huì)出現(xiàn)小區(qū)住戶不能使用小區(qū)道路的情況。

邱震在普吉島從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)已有近十年，他告訴《瞭望東方周刊》，在泰國購買期房需要注意項(xiàng)目是否通過 EIA（環(huán)境評(píng)估報(bào)告）。他的一位朋友就曾在泰國購買8套公寓期房，首付了100萬元，結(jié)果開發(fā)商遲遲沒有通過EIA，本該交房的時(shí)候，樓都還沒有動(dòng)工。

“買期房簽合同時(shí)，開發(fā)商如果沒有通過EIA，需要告知客戶正在申請(qǐng)EIA，合同條款應(yīng)注明如果EIA通過，則繼續(xù)履行合同，如果不通過，就需要退款?！笔反筚⒄f。

史大佗建議，在購房之前，還應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的情況進(jìn)行調(diào)查。一般大的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)直接購買土地開發(fā)項(xiàng)目，但是一些小的開發(fā)商有可能與土地的所有者合作開發(fā)，這種情況也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

目前，曼谷、芭提雅、清邁以及普吉島的開發(fā)商承諾包租的酒店式公寓深受中國人的喜愛。開發(fā)商一般承諾與購房者簽署5～10年的包租協(xié)議，并承諾年收益率在4%～10%的租金回報(bào)。

不過，史大佗說，購買開發(fā)商承諾包租的公寓，最好找有信用有實(shí)力的開發(fā)商，否則，承諾高額包租回報(bào)實(shí)現(xiàn)不了出現(xiàn)糾紛時(shí)，往往維權(quán)也比較麻煩。泰國的訴訟時(shí)間比較長，維權(quán)的時(shí)間成本比較大。

警惕泡沫

最近，邱震的公司最新開發(fā)的普吉島某公寓項(xiàng)目已經(jīng)在建承重墻了。他告訴本刊記者，49%的可以賣給外國人的公寓配額中，已經(jīng)有80%賣給了中國人，剩下的51%的只能賣給泰國人的配額中，目前只賣出去了10%。

“泰國實(shí)行土地私有制，他們更傾向于買別墅或買土地蓋別墅，購買公寓的意愿不強(qiáng)?！彼⒉换乇茼?xiàng)目的閑置問題，“不過，賣不出去的公寓可以作為酒店打理。”

邱震參與普吉島房地產(chǎn)開發(fā)已有10年，他初來這里時(shí)，普吉島海邊公寓的大買家是俄羅斯人。不過，隨著近兩年盧布大幅貶值，中國人正在取代俄羅斯人曾經(jīng)的角色。

據(jù)2015年1月中國駐泰國大使館商務(wù)處網(wǎng)站援引泰國媒體的消息，芭提雅公寓地產(chǎn)的外國投資者中，俄羅斯人占比估計(jì)不低于50%。但是，因盧布危機(jī)，有高層公寓項(xiàng)目中，俄羅斯投資者已經(jīng)撤資。

同時(shí)，來自俄羅斯的投資者和購房者，也開始拋售手中的房產(chǎn)。在2015年，有開發(fā)商對(duì)媒體稱，盧布危機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致芭提雅出現(xiàn)房源大量空置，有的項(xiàng)目甚至停工。部分新項(xiàng)目延緩進(jìn)度。

2015年6月1日，中國駐泰國大使館商務(wù)處網(wǎng)站援引泰國媒體消息，泰國QH地產(chǎn)總裁兼常務(wù)董事察差（前交通部長）指出，芭提雅低端公寓市場供應(yīng)過剩，房源供應(yīng)量非常高。他非常擔(dān)心該區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)倒閉或出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

2014年底到2015年初，芭提雅公寓地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)果顯示，芭提雅售價(jià)低于150萬銖的公寓地產(chǎn)項(xiàng)目待售房源存量非常高。當(dāng)時(shí)，代理銷售房源的總價(jià)值高達(dá)37.12億銖，而該市場的房源需求總值估計(jì)僅為5.40億銖，約合代理銷售房源總價(jià)值的14%。

曼谷房產(chǎn)中介張鋒告訴《瞭望東方周刊》，誠實(shí)地說，在芭提雅和普吉島買公寓的增值空間真的很有限，二手公寓轉(zhuǎn)手出售是個(gè)問題，這類公寓更適合為了買房而買房的人。

2016年4月份，泰國媒體發(fā)文稱，泰央行房地產(chǎn)報(bào)告表明，經(jīng)濟(jì)低迷侵蝕購買力，泰國房地產(chǎn)銷售劇降，風(fēng)險(xiǎn)飄升。風(fēng)險(xiǎn)上升的趨勢雖有所緩和，但仍處在高位。特別是在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在變數(shù)的當(dāng)前，必須加大對(duì)房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

2016年8月，全球房地產(chǎn)指南（Global Property Guide）發(fā)表文章稱，開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待泰國房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)椤敖?jīng)濟(jì)仍然緩慢，家庭負(fù)債高，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格低，對(duì)消費(fèi)者的購買力有影響”，泰國銀行的一位高級(jí)總監(jiān)說。

不過，這一指南的研究顯示，曼谷的房屋租金收益目前還是不錯(cuò)的，首都曼谷的租金收益率在5.0%～8.0%之間。

（文中劉林、于偉、邱震、于智、張鋒為化名）