于洋

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

房產(chǎn)稅改制對房價的影響

于洋

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

近幾年來，我國的房價呈持續(xù)攀升的趨勢，已經(jīng)成為各界人士十分關(guān)注的問題，盡管我國已出臺多項政策來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，但房價依然居高不下。部分學(xué)者認為盡快推出房產(chǎn)稅、全面部署稅制改革會起到穩(wěn)定房屋市場價格的作用。對此，以稅負歸宿理論為基礎(chǔ)，通過運用參考文獻和辯證分析等方法，剖析房產(chǎn)稅改制對房價的影響。研究表明：房產(chǎn)稅改革能在短期內(nèi)控制房價，但從長遠看來可能會抬高房價。

房產(chǎn)稅；改革；房價；影響

房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，自從二十世紀(jì)九十年代末住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)連帶其他相關(guān)行業(yè)市場不斷繁榮，但凡事有利必有弊，房價過高便成為我國國民經(jīng)濟的突出問題。面對房地產(chǎn)市場翻天覆地的變化，全面完善房產(chǎn)稅收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，國務(wù)院設(shè)上海、重慶為房產(chǎn)稅改革試點，并頒布了《住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，這標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅改革進入新的階段。因此，全面系統(tǒng)的研究房產(chǎn)稅會降低房子的哪些需求因素，分析房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)今存在的問題，及討論相應(yīng)的意見與策略，對于政府宏觀調(diào)控房產(chǎn)業(yè)有著重要意義。

一、房產(chǎn)稅的相關(guān)概念

(一)房產(chǎn)稅的概念及目的

房產(chǎn)稅屬于房產(chǎn)稅的一種，也是協(xié)議房地產(chǎn)稅務(wù)之一。顧名思義，他的征收對象是房產(chǎn)，其征收是依據(jù)房產(chǎn)價格向房屋擁有者進行稅征收，或是依據(jù)租金向房產(chǎn)經(jīng)營者征收。我國在1986年頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，并在同年十月正式實行，這也是我國現(xiàn)今唯一一部房產(chǎn)稅法律法規(guī)。房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因其具有保值和價值穩(wěn)定的特性，能成為地方政府財政的主要來源之一。至于納稅人主要還是房屋的實質(zhì)使用者，自用房產(chǎn)者的稅率為1.2%，出租房產(chǎn)者的稅率為12%。對于所征收房產(chǎn)稅有異議者可以在規(guī)定時期內(nèi)向相應(yīng)機關(guān)提出復(fù)議，也可以向人民法院提出訴訟。征收房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)國民收入、減輕貧富差距，引導(dǎo)購買者理智消費，選擇適合適用的房屋，加強了房屋的管理和使用率，對體現(xiàn)社會公平方面起到積極作用。

(二)房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別

房地產(chǎn)稅顧名思義是依據(jù)開發(fā)商開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等的總稱，其中包括個人所得稅、營業(yè)稅等多項稅收。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅和土地稅之間的一種稅收，相對于房地產(chǎn)的涵義小些，它屬于個別房產(chǎn)稅、保有稅、地方稅。房地產(chǎn)在發(fā)達國家的征收歷史悠久，營業(yè)商場、倉庫、住房等全國范圍內(nèi)的建筑物都納入征收稅務(wù)的范圍之內(nèi)，包括土地稅的各項行為和所得稅。區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅可以從納稅人、征收范圍、計算方法三個方面進行區(qū)分。房地產(chǎn)納稅人包括港澳臺同胞，境內(nèi)適用房屋的外籍個人及企業(yè)。房產(chǎn)稅納稅人包括境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)的個人或單位。房地產(chǎn)稅的征收范圍根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定是海內(nèi)外華人華僑，在境內(nèi)使用房屋的外籍個人和企業(yè)，房產(chǎn)稅的征收范圍及指在管制范圍的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的房產(chǎn)所有人和單位。房地產(chǎn)稅的計算方法是根據(jù)房產(chǎn)原值的1.2%來收取稅費，并征減應(yīng)付房產(chǎn)稅的30%。房產(chǎn)稅的征收計算方法分為兩種，第一種是根據(jù)房產(chǎn)原值直接減免10%-30%來繳納稅費，另一種是房屋出租者應(yīng)按照出租收入的12%稅率來征收稅費。

二、房產(chǎn)稅制的改革歷程

(一)房產(chǎn)稅征收的歷史悠久

早在原始朝代就出現(xiàn)過類似房產(chǎn)稅的稅務(wù)征收。1950年1月我國國務(wù)院頒布《全國稅政實施要則》法規(guī)，這表明了要實行全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的系統(tǒng)征收，1984年完善征收范圍，對境內(nèi)的單位及企業(yè)重新進行房產(chǎn)稅征收。1986年9月15日，我國又頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并在當(dāng)年10月1日正式實行，該條例增加了房產(chǎn)稅在城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的征收。我國國務(wù)院在面臨如此高的房價情況下，在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程并視為重點，于是于次年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點在上海和重慶兩地。2014年召開的第十二屆全國人民代表第二次會議上得出通過立法來進行改革的有效決定，并提出了推出立法的相關(guān)實施辦法。2015年3月初頒布

《不動產(chǎn)登記暫行條例》，相信房產(chǎn)稅制改革實行情況會越來越好。

(二)上海、重慶實施房產(chǎn)稅改革

氈房、牛羊，草原、雪山，光線瞬息萬變的白樺林，婚禮、白色的葬禮，圍著牛糞堆燃起的篝火起舞的牧民，還有湖，北疆深處的湖，泛著做夢般的鈷石綠和孔雀石綠，還有鋼藍色。我問老徐，湖的顏色是否做過后期處理。老徐說，沒有，湖原本就是那顏色，就像云，本是那形狀。

2011年2月28日，國務(wù)院決定在上海和重慶啟動房產(chǎn)稅制改革試點，標(biāo)志著新的房產(chǎn)稅制改革序幕來開。這代表著我國財務(wù)稅收制度新一輪改革的里程碑，對完善稅收體系，增加社會福利，反腐遵守納稅制度，房產(chǎn)業(yè)社會化、科學(xué)化有著積極作用。相對于上海，重慶被影響更大一些，上海采用對本市和非本市市民采用不同的納稅稅率，分別為0.4%和0.6%，這里指的是納稅居民家庭購買第二套房及以上購房。而重慶的征收范圍是獨棟豪宅、個人購買的高級住宅、非重慶市民但購買兩套以上新購住房的家庭，稅費參考所對應(yīng)房產(chǎn)的市場價值，稅率分別為0.5%、1%、1.2%。從稅制建設(shè)看來，改革成果十分明顯，稅收征收范圍明顯擴大，完善了系統(tǒng)的稅收體制，為今后的房地產(chǎn)改革打下了良好的基礎(chǔ)?？傮w而言，兩個試點城市改革策略重點各不相同，上海試點策略主要是抑制房價，而重慶的目標(biāo)是控制高檔住宅的購買消費，宏觀調(diào)控收入分配。

三、房產(chǎn)稅改制的影響分析

(一)增加普通消費者負擔(dān)

從經(jīng)濟學(xué)理論方面來說，房產(chǎn)稅改制增加了消費者的負擔(dān)。房產(chǎn)稅的增加和稅率的提高無疑使消費者購買房產(chǎn)的成本會增高。房產(chǎn)稅提高了持有人的持有成本，稅率主要是影響到普遍的房貸。這就使普通消費者在不充裕的收入中要額外拿出一部分還房貸。從供求角度來看，房產(chǎn)稅的提升理應(yīng)使消費者對房屋購買的需求減少，但房屋屬于必需品，所以房產(chǎn)稅會增添消費者的負擔(dān)，房產(chǎn)稅和利率與商品房的銷售速率呈反向關(guān)系。

(二)有助財政持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

房產(chǎn)稅的改制使地方政府的財政收入逐步穩(wěn)定，以往類似于消費稅、增值稅等都由中央統(tǒng)一管理，這樣就可以增加地方的主體稅種，避免權(quán)力集中和轉(zhuǎn)賬繁瑣環(huán)節(jié)。因為中央財政的獨攬專權(quán)，所以地方政府的財政稅種短缺，處于規(guī)模小財力匱乏的狀況，從而引發(fā)多種經(jīng)濟問題。地方財政來源增加就會提高社會服務(wù)質(zhì)量，弱化地方政府的短視行為，完善地產(chǎn)稅制度有助于增加地方稅源，使財政收入實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的改革增加投資者的持有成本，這樣對炒房租房熱潮有抑制作用。近年來房價上漲的主要原因是房屋需求在急劇上漲，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)就會降低投機需求的出現(xiàn)，因此房產(chǎn)稅改制會調(diào)控房價和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(三)持有成本增加，抑制投資者熱情

(四)增添社會福利、調(diào)節(jié)收入分配

房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于地方稅和直接稅，因此它可以解決轉(zhuǎn)嫁負稅難題，全面宏觀調(diào)控困難等問題。適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M行服務(wù)建設(shè)，做到取之于民，用之于民，特別是對貧困家庭或者是殘疾人等弱勢群體就可以采用減少甚至免去稅收，對擁有高檔住房的納稅人收取較高稅費，而不是對房產(chǎn)受益人一視同仁，從而調(diào)控所得稅的分布不均勻情況。我國現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收制度尚處于不完善階段，而其他稅收對穩(wěn)定收入差距方面的問題作用也是微乎其微，所以控制全面發(fā)揮完善房產(chǎn)稅制改革才是有效的調(diào)節(jié)貧富差距的關(guān)鍵。

四、完善房產(chǎn)稅改制的政策建議

(一)借鑒國外房產(chǎn)稅制度

美國、英國、法國的稅率相對于其他國家偏高，因為在這些發(fā)達國家房產(chǎn)稅已擁有百年的征收歷史，而且相對的征收系統(tǒng)十分完善。韓國、日本的稅率就相對較少，發(fā)展尚未成熟。因為稅率直接影響了稅收收入，所以稅率是稅收的核心環(huán)節(jié)。國外很多國家采用比例稅率和累計稅率相結(jié)合的征收方式，所以結(jié)合國外的征收方式再結(jié)合我國的實際情況能促進稅制改革的有效發(fā)展。我們可以借鑒的地方有將中央擁有的征收權(quán)利發(fā)放給地方政府，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來實行各不相同的稅收策略，讓地方政府擁有自主權(quán)更加合理的管理當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅征收。其次簡化征收費額進行合并收費，避免與其他穩(wěn)定收稅相重合，使老百姓增添應(yīng)交稅費負擔(dān)。再就是設(shè)置不同層次的稅率，按照各地區(qū)經(jīng)濟狀況的不同，安排不同的合理稅率，適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M行服務(wù)建設(shè)，特別適對貧困家庭或者是殘疾人等弱勢群體就可以采用減免稅收的方式合理配置，仔細詳盡落實減免措施，讓政府的每一個決定力盡公平公正。

(二)設(shè)置合理的稅率并盡量擴大征收范圍

以上海試點為例，他的政策對以往多數(shù)擁有多套房產(chǎn)的市民免房產(chǎn)稅，這就極大的削減了征收目標(biāo)的數(shù)量，所以擴大征收范圍就能夠使稅費增收，因為中國人口數(shù)量十分龐大，所以這將會增添很多的稅源。因為上海和重慶試點的改革已久，這對試點城市市民十分不公平，因此接下來在全國各地城鎮(zhèn)開展房產(chǎn)稅制改革指日可待，而且在試點改革的過程中起初作用十分明顯，但隨著時間的推移作用就有局限性，所以制定合理的稅率十分有必要，因為中國的地形廣大，貧富差距分布不均勻，每一個地區(qū)的經(jīng)濟狀況各不相同，所以應(yīng)該按照每個地區(qū)的實際經(jīng)濟狀況來制定稅收制度，像東部地區(qū)的

沿海城市經(jīng)濟繁榮地帶就可以適當(dāng)調(diào)高稅率，而西部地區(qū)就要調(diào)低稅率，可以根據(jù)房價的差異來確定一個稅率區(qū)間，房產(chǎn)稅向全國推展應(yīng)遵循系統(tǒng)化和人性化相結(jié)合的原則。

(三)完善房產(chǎn)的評估體系

首先是建立完善的法律體系來控制房產(chǎn)稅的正常征收，絕大部分地方的房產(chǎn)稅都是依據(jù)房產(chǎn)價值評估來計算，這樣才能專業(yè)公平合理的征收費用，也能加強對市場的監(jiān)管力度，但是因為我國并沒有專門研究處理房產(chǎn)價值評估的應(yīng)用型人才，所以只能按照房屋的市場價值也就是出售價格來計稅。我們可以根據(jù)我國的實際情況來推出相應(yīng)規(guī)定，對違法違規(guī)者實行懲罰處理，這樣才能保障房產(chǎn)評估的順利進行。將房產(chǎn)評估部門歸屬于國土資源部，讓房產(chǎn)評估能夠合理合法有序的開展。加大網(wǎng)絡(luò)覆蓋率，使管理技術(shù)科技化、系統(tǒng)化，才能增強辦事效率。最重要一點是培養(yǎng)專業(yè)人才，開設(shè)相關(guān)的學(xué)習(xí)和考試項目，提高入職門檻，挑選高素質(zhì)精英，做好培訓(xùn)工作才是當(dāng)務(wù)之急。

(四)加強房產(chǎn)稅的征收征管

我國人口數(shù)量龐大，對于房產(chǎn)這種必須消費市場發(fā)展的空間也隨之廣泛，房產(chǎn)稅在地方政府的各種穩(wěn)定稅收中占主要地位，但我國現(xiàn)階段房產(chǎn)稅征收的范圍并不寬裕，所以我國的財政稅收來源十分狹窄，稅源不足必然導(dǎo)致財政收入短缺。作為改革試點的上海和重慶涉及正征稅的也只是增量房和高檔住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加強房產(chǎn)稅的征收力度應(yīng)予以高度重視，決絕此類不利于社會經(jīng)濟發(fā)展的情況刻不容緩。建立信息化的征收系統(tǒng)，相關(guān)單位要全面系統(tǒng)的采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)有效信息。各地區(qū)快速完整的將所整理的信息傳遞給中央相關(guān)部門進行匯總，從而實現(xiàn)全國信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)型系統(tǒng)管理，不動產(chǎn)的逐漸登記會使房產(chǎn)稅制改革不斷進步。國務(wù)院應(yīng)完善《稅收征管法》，讓征稅單位有法可依，當(dāng)遇到拒絕繳納房產(chǎn)稅行為時能合理對其做出懲罰，例如降低其納稅信用。

五、總結(jié)

本文可以得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的征收能在短時間內(nèi)降低當(dāng)?shù)胤績r,但不一定能降低未來長期的房價。所以，如果想要降低房價，而退出房產(chǎn)稅改革政策需要深思熟慮再做定奪。如果想要在短時間內(nèi)控制房價甚至降低房價，那么推出房地產(chǎn)稅是卓有成效的。但想要以長期穩(wěn)定房價為政策目標(biāo)，那么實行房產(chǎn)稅的作用就會十分有限。因此我們應(yīng)該考慮房產(chǎn)稅與其他相關(guān)政策結(jié)合使用,例如將房產(chǎn)稅收入投資于建保障房中去,如此做法既可在短期內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)配的目標(biāo),更能有效長期的控制房價。我國房產(chǎn)稅與其他稅務(wù)相比較發(fā)展尚處于不成熟階段，所以在推出之際一定要結(jié)合實際經(jīng)濟情況，并對所要達到的目標(biāo)效果進行完整的評估才能正確有效的推出改革決策，以免影響現(xiàn)有的經(jīng)濟利益。我國現(xiàn)階段最主要任務(wù)就是要頒布房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)，讓房產(chǎn)稅征收改革有法可依，加強市場監(jiān)管才能賞罰分明井然有序，要對房屋不動產(chǎn)做全面登記，并進行系統(tǒng)價值評估，中央政府和地方政府共同為公共服務(wù)而建設(shè)，才會為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造出良好的環(huán)境。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]

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2016-11-07