◎唐玲仙

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)及實(shí)施建議

◎唐玲仙

《物權(quán)法》出臺(tái)以后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在經(jīng)歷了一段時(shí)間的坎坷之后終于迎來(lái)執(zhí)行實(shí)施光明之日。以往長(zhǎng)久的多部門(mén)登記積累著許多的弊病，不能一時(shí)之間進(jìn)行完全清除，給不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這項(xiàng)工作帶來(lái)了一定的阻礙，增加了挑戰(zhàn)與難度。本文將針對(duì)以上所提到的問(wèn)題進(jìn)行分析與探討，根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)提出有效的實(shí)施建議和措施，以確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利實(shí)施。

目前，我國(guó)已經(jīng)正式成立了不動(dòng)產(chǎn)管理登記局，便于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作要順利實(shí)施與推進(jìn)就必須先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定進(jìn)行準(zhǔn)確的把握。從我國(guó)國(guó)情的實(shí)際出發(fā)，總結(jié)以往不動(dòng)產(chǎn)登記的經(jīng)驗(yàn)，需健全相關(guān)制度，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的流程，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法進(jìn)行必要的完善。此外，還要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的宣傳，讓民眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義進(jìn)行認(rèn)識(shí)與了解，提升人民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的認(rèn)可度，讓人們能夠自覺(jué)履行對(duì)其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的義務(wù)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開(kāi)展。

不動(dòng)產(chǎn)的含義：不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要對(duì)象，那么不動(dòng)產(chǎn)的定義是什么呢？國(guó)際上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定方法主要有兩種：一種是將不動(dòng)產(chǎn)界定為無(wú)法進(jìn)行移動(dòng)或移動(dòng)會(huì)導(dǎo)致其受損等使其價(jià)值受到影響的物體；另一種則以財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、用途、權(quán)利客體、法律規(guī)定等屬性的無(wú)法移動(dòng)來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際現(xiàn)狀來(lái)看，目前出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》中有確切規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域、房屋以及林木等定著物等。因此，筆者結(jié)合2016年1月21日頒布的《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》得出我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的含義與第一種界定方式更為相似些。

不動(dòng)產(chǎn)登記：不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職的登記部門(mén)根據(jù)打定程序?qū)⒂嘘P(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于特設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿或相關(guān)電子系統(tǒng)的事實(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及其實(shí)施的阻力

不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記主要以“分部門(mén)登記”或者此類(lèi)方式進(jìn)行，這樣的管理模式在一定程度上會(huì)導(dǎo)致分部門(mén)間以利益為重的弊端，使不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)產(chǎn)生交叉與沖突，從而引起一系列影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正常開(kāi)展的問(wèn)題。例如：權(quán)屬糾紛、重登、漏登等，從而迫使權(quán)利人的利益受損。

阻礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施的問(wèn)題

缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)。就我國(guó)目前的情況而言，不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律依據(jù)仍不健全，在一定程度上導(dǎo)致了權(quán)力界限較為模糊，容易造成權(quán)力交叉、登記失誤等的問(wèn)題。此外，還會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人的利益得不到有效的保護(hù)，使不動(dòng)產(chǎn)交易的安全受到影響。

現(xiàn)行制度不健全，權(quán)力界限不明確。要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)，就要保證不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)關(guān)系上的統(tǒng)一性，尤其是合理清晰地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)客體的邊界劃分。就我國(guó)目前的情況而言，要落實(shí)好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，就必須進(jìn)行全方位的更新改革，包括相關(guān)立法的完善以及專(zhuān)職機(jī)構(gòu)職員的組織等等，想要完成這項(xiàng)任務(wù)勢(shì)必要耗費(fèi)不少的時(shí)間和精力。因此，必須堅(jiān)持長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展的道路。

技術(shù)上不成熟。我國(guó)目前登記系統(tǒng)較為完善的僅有土地登記管理系統(tǒng)和房屋登記管理系統(tǒng)，林木以及海域登記管理系統(tǒng)都存在一定程度的缺陷，有待進(jìn)行更新與完善。而要保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進(jìn)行，就必須建立一個(gè)完整的信息管理系統(tǒng)，而現(xiàn)狀技術(shù)的不成熟使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施受到了一定的阻礙。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及實(shí)施的阻力，筆者將就如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題提出以下幾點(diǎn)措施：

建立健全法律法規(guī)。在現(xiàn)有法律的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持物權(quán)公示的原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法進(jìn)行編制與完善，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的范圍進(jìn)行更為詳細(xì)與明確的界定，健全產(chǎn)權(quán)的物權(quán)登記體系，盡可能避免不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的交叉重復(fù)現(xiàn)象，將登記失誤率降至最低，使權(quán)利人的合法權(quán)益得到有力保障。

建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，使權(quán)利人的合法權(quán)益與交易得到保障。不動(dòng)產(chǎn)登記中應(yīng)當(dāng)采取何種有效措施以防止登記失誤的產(chǎn)生：首先，可以在不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記以前進(jìn)行把控，對(duì)所有提交的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)資料進(jìn)行仔細(xì)核查，抱以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)對(duì)待登記的整個(gè)工作全程，按照不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型進(jìn)行清晰的權(quán)屬界定劃分，避免登記重復(fù)的問(wèn)題產(chǎn)生。其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)程中也不能松懈對(duì)待工作，要對(duì)登記進(jìn)行時(shí)時(shí)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)登記問(wèn)題或登記與實(shí)際不符應(yīng)當(dāng)及時(shí)采用有效的方法進(jìn)行處理，將問(wèn)題及時(shí)解決，防止失誤的發(fā)生。最后，登記出現(xiàn)錯(cuò)誤后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行補(bǔ)救，保證權(quán)利人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為我國(guó)可以借鑒他國(guó)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)償基金的做法，按照失誤的程度給予權(quán)利人相應(yīng)的補(bǔ)償。

在技術(shù)上建立統(tǒng)一的登記平臺(tái)，實(shí)行信息化管理。由于受目前管理模式的影響，登記數(shù)據(jù)均分散于各分管部門(mén)，因此，采用現(xiàn)代信息化技術(shù)建立一個(gè)集登記、發(fā)證、檔案資料查詢(xún)等功能于一體的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理平臺(tái)是一項(xiàng)十分緊迫且非常必要的工作，不僅能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息得到信息化的綜合管理，還達(dá)到平臺(tái)信息共享的目的。利用先進(jìn)的科技如GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)以更便于管理的同時(shí)，降低不動(dòng)產(chǎn)登記的錯(cuò)誤率。另外，專(zhuān)職機(jī)構(gòu)工作人員綜合素質(zhì)的提高也是不動(dòng)產(chǎn)登記順利進(jìn)行的重要因素之一，加強(qiáng)對(duì)工作人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，制定專(zhuān)門(mén)的考核與評(píng)價(jià)機(jī)制，定時(shí)對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，利用適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲機(jī)制對(duì)考核進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰，樹(shù)立員工的積極工作思想，提高員工的綜合素質(zhì)水平，使員工在工作中保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作雖然已經(jīng)正式實(shí)施，但仍處于實(shí)施的初始階段，完整的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系還需要在后期持續(xù)長(zhǎng)久的發(fā)展中不斷摸索和完善，這一過(guò)程必定要面對(duì)諸多的問(wèn)題與挑戰(zhàn)，因此，務(wù)必要對(duì)現(xiàn)階段所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)把控，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行深入分析和探究，采用合理有效的措施將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作進(jìn)一步向前推進(jìn)，建立和完善登記體系，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開(kāi)展，使權(quán)利人的合法權(quán)益與交易安全得到良好的保障。

（作者單位：云南陸良縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）