賀玨

摘 要：房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的主要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略制定和發(fā)展具有重大的影響意義。因此，論文從房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制入手，研究其內(nèi)部合同管理方法，總結(jié)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司合同管理中常見(jiàn)的問(wèn)題，以國(guó)有公司為例，分析合同管理方法優(yōu)化措施，以進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，突出和強(qiáng)化內(nèi)部控制下合同管理的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;合同管理;優(yōu)化對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)： 1673-1069（2017）01-23-2

0 ?引言

合同管理（Contract Management），公司的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，主要是通過(guò)合同形式進(jìn)行的。一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。公司合同管理是指公司對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱(chēng)[1]。其中訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止是合同管理的內(nèi)容;審查、監(jiān)督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過(guò)程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的?；诜康禺a(chǎn)公司內(nèi)部控制下對(duì)其合同管理常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行分析，能夠有效幫助房地產(chǎn)公司提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

1 ?房地產(chǎn)公司合同管理存在的問(wèn)題

1.1 缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是確保合同準(zhǔn)確執(zhí)行的關(guān)鍵[2]。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司在合同管理中缺乏嚴(yán)格的審核程序，其主要是以甲單位制定合同，乙單位閱讀合同，甲乙共同修訂的流程實(shí)施合同的簽訂。在其內(nèi)部合同訂立方面一般有60%以上是以總經(jīng)理助理和項(xiàng)目部人員進(jìn)行合同的制定和審核。因此，房地產(chǎn)公司無(wú)論是在合同制定程序還是審核程序上投入力度不足，程序缺失，嚴(yán)重影響公司的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為公司的發(fā)展帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)性。

1.2 合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足

合同執(zhí)行監(jiān)督力度不足主要表現(xiàn)在監(jiān)督管理人員的執(zhí)行力度不足上。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司在合同執(zhí)行監(jiān)管上主要是以項(xiàng)目監(jiān)督部門(mén)為主，對(duì)合同的順利簽訂奠定監(jiān)管行為，但是一旦合同簽訂夠，落實(shí)到實(shí)際工程項(xiàng)目中會(huì)產(chǎn)生忽視合同監(jiān)管的現(xiàn)象，嚴(yán)重者出現(xiàn)違約的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)合同執(zhí)行監(jiān)管是多個(gè)部門(mén)統(tǒng)一性協(xié)調(diào)完成的[3]。因此，一旦合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足不僅會(huì)暴露項(xiàng)目監(jiān)督部門(mén)的漏洞，也會(huì)暴露出整個(gè)公司的發(fā)展問(wèn)題，是房地產(chǎn)公司存在的主要潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。

1.3 合同法律管理意識(shí)不足

許多房地產(chǎn)公司在合同管理的過(guò)程中對(duì)其內(nèi)部條款的重視程度缺乏，導(dǎo)致在項(xiàng)目施工和管理中出現(xiàn)違約現(xiàn)象后，公司不能夠從合同的角度維護(hù)自身公司的利益，影響公司的發(fā)展。其中以中小型房地產(chǎn)公司為代表的合同簽訂后無(wú)后續(xù)工作為主，嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)公司合法化發(fā)展。此外，在合同執(zhí)行上除了合同的制定和簽訂人員外，公司內(nèi)部的其他人員均對(duì)合同管理漠不關(guān)心，這樣容易造成企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)糾紛，影響企業(yè)發(fā)展。

1.4 人力資源薄弱

房地產(chǎn)公司合同管理中人力資源薄弱主要體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部缺乏專(zhuān)業(yè)的合同制定、審核、監(jiān)督、執(zhí)行的人員。目前，我國(guó)房地產(chǎn)公司合同管理中主要是以監(jiān)督部門(mén)為主，在項(xiàng)目部的基礎(chǔ)上制定合同的范本，根據(jù)實(shí)際工程對(duì)其內(nèi)部的條款進(jìn)行修訂，用于工程開(kāi)發(fā)和管理中。該種表現(xiàn)形式進(jìn)一步說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中缺少專(zhuān)業(yè)的合同管理人員，造成合同管理流程、執(zhí)行力度等方面的缺失，制約合同管理在企業(yè)內(nèi)部控制中作用的發(fā)揮。

2 ?房地產(chǎn)公司合同管理優(yōu)化對(duì)策

2.1 完善的合同管理程序及制度

針對(duì)房地產(chǎn)公司合同管理實(shí)施優(yōu)化對(duì)策，對(duì)其管理程序進(jìn)行修訂。首先，在現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部制度的基礎(chǔ)上增加合同管理制度，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和特征，按照國(guó)際法律規(guī)定進(jìn)行程序和制度修正;其次，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)的功能，對(duì)合同的制定程序、監(jiān)督程序和執(zhí)行程序進(jìn)行制定，嚴(yán)格地對(duì)其流程進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定;再次，在現(xiàn)有合同管理的基礎(chǔ)上增加制定前、制定中和制定后的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制和企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)協(xié)調(diào)管理，降低企業(yè)利益風(fēng)險(xiǎn)[4]。最后，加強(qiáng)企業(yè)合同范本制定程序和制度的完善，在國(guó)家及地方相關(guān)示范合同文本的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)和管理要求制定合同范本，增強(qiáng)合同的安全性和全面性。

2.2 加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)管力度

加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)管力度可以從組織結(jié)構(gòu)和規(guī)章制度兩方面進(jìn)行完善。首先，在組織結(jié)構(gòu)上構(gòu)建合同執(zhí)行監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加合同監(jiān)督管理部門(mén)，在部門(mén)內(nèi)部設(shè)定經(jīng)濟(jì)合同、招投標(biāo)合同、人力使用合同、項(xiàng)目施工合同等不同的小組，以小組執(zhí)行監(jiān)督的方式從組織結(jié)構(gòu)規(guī)模和層次上強(qiáng)化合同執(zhí)行監(jiān)管力度;其次，在規(guī)章制度上根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度建立合同執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，從細(xì)節(jié)化和宏觀(guān)化角度，詳細(xì)地實(shí)現(xiàn)合同管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范性。

2.3 提升合同法律管理意識(shí)

提升合同法律管理意識(shí)的具體優(yōu)化措施包括法律管理意識(shí)的宣傳和法律管理意識(shí)的培養(yǎng)兩方面。首先，在合同法律管理意識(shí)的宣傳上采用內(nèi)部控制體系宣傳的方式，以周宣傳日的方式傳遞合同管理在企業(yè)建設(shè)和發(fā)展中的重要性，推展宣傳范圍。此外，在宣傳方式選擇上針對(duì)不同層次的員工使用多樣化的宣傳模式，例如針對(duì)基礎(chǔ)層員工采取競(jìng)賽活動(dòng)宣傳，針對(duì)管理層采取進(jìn)修宣傳。其次，在合同法律管理意識(shí)培養(yǎng)上針對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的培養(yǎng)制度，在其培養(yǎng)計(jì)劃中增加合同法律管理意識(shí)培養(yǎng)，從而在員工基礎(chǔ)意識(shí)構(gòu)建上實(shí)現(xiàn)合同法律管理意識(shí)的完善。

2.4 拓展人力資源

拓展人力資源只要是指在現(xiàn)有人力資源的基礎(chǔ)上增加人力資源的可協(xié)調(diào)性和控制性，實(shí)現(xiàn)人才的引進(jìn)、培養(yǎng)、深造三步走的政策。在人才引進(jìn)上招聘具有專(zhuān)業(yè)合同管理知識(shí)的人才，在人才培養(yǎng)上建立合同管理人才培養(yǎng)體系，在人才深造方面拓展合同管理人才深造層次，深入強(qiáng)化企業(yè)的房地產(chǎn)公司人力資源血液的濃度，為公司內(nèi)部控制奠定人才基礎(chǔ)。

3 ?中糧地產(chǎn)合同管理對(duì)策優(yōu)化及效果

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（000031）是一家全國(guó)性、綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市企業(yè)，作為世界500強(qiáng)企業(yè)，其品牌優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)為中糧地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。企業(yè)項(xiàng)目布局北京、上海、深圳、成都、沈陽(yáng)等十個(gè)一、二線(xiàn)城市[5]。隨著中糧地產(chǎn)的逐漸發(fā)展和壯大，其在公司內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上采取了組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略?xún)?yōu)化、人力資源優(yōu)化和監(jiān)督授權(quán)優(yōu)化措施。

其中在組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化上采用了構(gòu)建了扁平式組織結(jié)構(gòu)，將各項(xiàng)合同管理權(quán)力和職責(zé)的具體操作落實(shí)到部門(mén)、崗位上，實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)化和統(tǒng)一化的結(jié)構(gòu)管理模式。實(shí)施結(jié)構(gòu)優(yōu)化措施后的一年內(nèi)中糧地產(chǎn)內(nèi)部合同管理工作的實(shí)際落實(shí)效率明顯提升，是原有效率的1.5倍。戰(zhàn)略?xún)?yōu)化上采用了職責(zé)權(quán)限內(nèi)部控制監(jiān)督部門(mén)，對(duì)整個(gè)中糧地產(chǎn)內(nèi)部活動(dòng)實(shí)施環(huán)境控制，保障了戰(zhàn)略制定和實(shí)施的有效性。在人力資源優(yōu)化上建立了“雛鷹小組”“技術(shù)骨干”等團(tuán)隊(duì)建設(shè)指標(biāo)，為企業(yè)的經(jīng)理級(jí)及以上管理職務(wù)進(jìn)行人員培養(yǎng)和建設(shè)。在監(jiān)督授權(quán)優(yōu)化公司制定了《管理委員會(huì)工作制度》、《權(quán)利職責(zé)體系制度》、《項(xiàng)目成本控制制度》等，從審計(jì)、預(yù)算、制定等方面完善制度監(jiān)督管理。經(jīng)過(guò)3年的實(shí)施和完善，中糧地產(chǎn)內(nèi)部控制中整體效益凈增長(zhǎng)0.3%，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)率67%，為企業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

4 ?總結(jié)

根據(jù)本文中對(duì)房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制下合同管理方法的分析和研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司合同管理中存在缺少完善的合同管理程序、合同執(zhí)行監(jiān)管力度不足、合同法律管理意識(shí)不足、人力資源薄弱四個(gè)主要問(wèn)題。通過(guò)中糧地產(chǎn)具體優(yōu)化對(duì)策的實(shí)施及效果分析，發(fā)現(xiàn)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上從完善的合同程序、加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)管力度、提升合同法律管理意識(shí)和拓展人力資源四方面進(jìn)行完善，能夠充分發(fā)揮合同管理在公司發(fā)展中的重要作用，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 李獻(xiàn)桃.基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法研究[J].時(shí)代金融，2016，09（08）：104.

[2] 李獻(xiàn)桃.房地產(chǎn)公司合同管理思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2016，09（07）：117-118.

[3] 陸勇.基于財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016，18（04）：219-354.

[4] 李慧.運(yùn)用過(guò)程管理方法防范勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)——以上海鐵路房地產(chǎn)公司為例[J].上海質(zhì)量，2013，02（02）：54-56.

[5] 鄭雅君，殷霄雯.基于財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].中國(guó)商貿(mào)，2013，21（03）：42-43.