本刊記者 張?zhí)m蘭

“陽(yáng)光下”的自治能否破解小區(qū)收費(fèi)難？物業(yè)管理酬金制試行調(diào)查

本刊記者 張?zhí)m蘭

日前，廣州海珠區(qū)水藍(lán)郡小區(qū)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，萬(wàn)科以住宅小區(qū)2.7元/平方米的價(jià)格，獲得多數(shù)業(yè)主的青睞。與傳統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)不一樣的是，其價(jià)格并不固定，也有了一個(gè)更新潮的名字——“酬金制”。

近年來(lái)，物業(yè)公司因各項(xiàng)固定成本開(kāi)支增長(zhǎng)，物業(yè)定價(jià)上漲標(biāo)準(zhǔn)幅度卻不大，兩者“積怨”深重，導(dǎo)致不少物業(yè)公司“偷工減料”，住戶投訴不斷。

物業(yè)管理收費(fèi)亂象長(zhǎng)期矛盾重重，風(fēng)頭正盛的酬金制是一劑良藥？

飽受詬病，想說(shuō)愛(ài)“你”不容易

如今，我國(guó)大部分小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理都是采用傳統(tǒng)的包干制，即固定每個(gè)月的管理費(fèi)，業(yè)主方面只管交錢，至于錢去了哪，怎么花，都沒(méi)有具體的明細(xì)。物業(yè)公司干好干壞都是固定的報(bào)酬，物業(yè)公司要節(jié)省成本達(dá)到多盈利，往往意味著提供的服務(wù)打折。

據(jù)了解，北京通州區(qū)翠福園小區(qū)曾出現(xiàn)“天價(jià)”欠費(fèi)催繳通知單，顯示某業(yè)主欠繳8年物業(yè)費(fèi)共4792元，由此產(chǎn)生滯納金27059.20元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這張“天價(jià)”催繳單背后，是小區(qū)物業(yè)管理深陷欠費(fèi)“怪圈”的普遍現(xiàn)象。北京市大約90%的小區(qū)都是包干制的物管模式，為了能獲得更多結(jié)余，一些物業(yè)公司往往會(huì)減少對(duì)小區(qū)的維修和保養(yǎng)頻率，小區(qū)陷入物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)——物業(yè)公司繼續(xù)降低質(zhì)量的怪圈。

專家表示，包干制的主要問(wèn)題就在于讓物業(yè)自己約束自己，所有收益歸物業(yè)管理企業(yè)所有，公共收益按比例與業(yè)委會(huì)分?jǐn)?，這種方式在比較穩(wěn)定、收益較高的小區(qū)易于實(shí)施。省卻了物管公司與民選的業(yè)主委員會(huì)難以調(diào)和的矛盾，為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，然而，這種收費(fèi)方式也可能導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”的結(jié)果，影響實(shí)際服務(wù)質(zhì)量。

北京某小區(qū)業(yè)主入住小區(qū)時(shí)物業(yè)費(fèi)是每平方米1.68元，到現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)是1.5元。物價(jià)上漲，而物業(yè)費(fèi)在原地停留，是很多小區(qū)的現(xiàn)狀。

北京物業(yè)管理商務(wù)會(huì)長(zhǎng)于慶新說(shuō)，目前物業(yè)管理漏洞百出，原因在于之前的規(guī)定雖然約定了物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但并沒(méi)有指出物業(yè)管理企業(yè)的獲利形式。這樣就形成了一種必然結(jié)果：收取的物業(yè)管理費(fèi)是定額定量，省的越多，物管公司掙的越多。

某知情人告訴記者，為了獲取更多的利潤(rùn)，物業(yè)公司就只能想“花招”減少支出。比如人員安排上，減少保潔、保安的數(shù)量或者降低其工作頻率以降低工人工資；在設(shè)備的使用上，天黑盡后再開(kāi)路燈，減少開(kāi)監(jiān)控的時(shí)間和數(shù)量；或者把電梯的日常保養(yǎng)從半個(gè)月延長(zhǎng)到一個(gè)月……

在業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)在忍無(wú)可忍后，有的物業(yè)甚至毀滅設(shè)施，拿走了物業(yè)管理處所有的辦公用品，新物業(yè)接手后前期工作都在整修公共設(shè)施，“前任”遺留的問(wèn)題太多，如小區(qū)大門沒(méi)有封閉，單元樓沒(méi)有門禁，水泵毀壞，消防設(shè)施年久失修，路燈也壞了不少……

“交費(fèi)不足，只能降低服務(wù)質(zhì)量”，因此“偷工減料”就成了包干制的“潛規(guī)則”。當(dāng)收費(fèi)不足時(shí)，占用共有部位經(jīng)營(yíng)收益變得順理成章，甚至當(dāng)收費(fèi)率較高時(shí)，一些物業(yè)公司也因?yàn)榘芍齐y以被業(yè)主監(jiān)督，而主動(dòng)減少投入。有的物業(yè)公司老總曾親口講，利潤(rùn)率的要求值在25%以上。

業(yè)主自治，陽(yáng)光下的管理模式

國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部于2004年發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

據(jù)了解，酬金制是一種半自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式，實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。

實(shí)行酬金制，物業(yè)管理將完全是一種市場(chǎng)化的運(yùn)行，要求業(yè)主委員會(huì)在代表全體業(yè)主利益的同時(shí)擁有較高的專業(yè)素質(zhì)，且物業(yè)收費(fèi)按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)，預(yù)算和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都做得比較細(xì)致，細(xì)致到：小區(qū)每天掃地次數(shù)、雇用保潔人員人數(shù)、巡邏頻率、綠化面積、更換燈泡數(shù)量等。最終費(fèi)用結(jié)算都是業(yè)主按照預(yù)算依照個(gè)人所屬面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用，按月支付。

記者從海珠區(qū)水藍(lán)郡小區(qū)目前正在試行的酬金制中了解到，萬(wàn)科物業(yè)按照管理費(fèi)的10%收取服務(wù)酬金，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果為虧損時(shí)，公司將通過(guò)返還服務(wù)酬金的方式來(lái)為項(xiàng)目補(bǔ)虧。而且小區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)權(quán)車位、泳池、公用設(shè)施及涉及廣告收入房屋租賃、商業(yè)促銷等經(jīng)營(yíng)收入都會(huì)進(jìn)行合理分配，并定期公布。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，業(yè)主們給公司100萬(wàn)用于小區(qū)管理，其中10萬(wàn)是物業(yè)公司的工資，其他90萬(wàn)必須明明白白地花在小區(qū)里，業(yè)主們能看到明明白白的賬目，甚至可以通過(guò)每年的預(yù)算控制每一分錢的費(fèi)用，什么該花什么不該花都可以自己說(shuō)了算?！痹撔^(qū)物業(yè)管理公司工作人員介紹道。

南京市首批建成使用的高層住宅小區(qū)——玄武區(qū)丹鳳街唱經(jīng)樓小區(qū)，建成之初還因優(yōu)美的綠化環(huán)境及良好的小區(qū)管理被評(píng)為“全國(guó)十大文明小區(qū)”。2014年，該小區(qū)長(zhǎng)發(fā)物業(yè)因不低于7萬(wàn)元的資金債務(wù)退出小區(qū)物業(yè)管理，此前一直采用包干制收費(fèi)管理。

據(jù)該小區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，欠費(fèi)債務(wù)主要來(lái)源于小區(qū)5年多來(lái)漏繳的水、電等費(fèi)用，自來(lái)水公司委托物業(yè)公司進(jìn)行收繳工作，但物業(yè)工作人員依照總表計(jì)費(fèi)平攤，導(dǎo)致用水超支業(yè)主的費(fèi)用無(wú)法收取，出現(xiàn)收繳混亂的狀況。

試行“酬金制”改革后，新物業(yè)為了建立起業(yè)主的信任感，提出“小區(qū)的事情業(yè)主自己說(shuō)了算，所有費(fèi)用不進(jìn)物業(yè)公司賬戶，全部由管委會(huì)和業(yè)主代表自己保管和使用” ，物業(yè)辦公室賬目面向業(yè)主開(kāi)放。計(jì)費(fèi)方式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)公司從物業(yè)費(fèi)用中按照約定比例提取酬金，結(jié)余及盈利由所有繳費(fèi)業(yè)主共享。

此后，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理配合積極性明顯提升，物業(yè)還與管委會(huì)協(xié)商出租物業(yè)用房，其中包括一間大的辦公用房及兩間警務(wù)室，每月收取租金共6500元，獲得的租金主要用于安裝小區(qū)電子探頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及前期債務(wù)償還。

有的物業(yè)公司還會(huì)從各個(gè)項(xiàng)目中收取相應(yīng)的傭金，小區(qū)的所有共有財(cái)產(chǎn)收益，比如寬帶、廣告、停車費(fèi)等會(huì)完全交給業(yè)主委員會(huì)管理。物業(yè)公司的收入可以來(lái)自兩方面：一是物業(yè)費(fèi)，二是從每個(gè)項(xiàng)目中獲得的傭金。例如陽(yáng)光助業(yè)管理祥云天地家園，物業(yè)除了業(yè)主按照所屬面積分?jǐn)偟奈飿I(yè)費(fèi)，還可以在每個(gè)項(xiàng)目抽取12%的傭金。這樣就保證了物業(yè)公司有固定的收益，不會(huì)因?yàn)槌龀杀径档头?wù)。

“搞定”老舊小區(qū)

老舊小區(qū)的物業(yè)管理一直是“老大難”，酬金制的觸角甚至延伸到了基層社區(qū)管理，浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)東力新村是一個(gè)老舊居民小區(qū)，物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期維持在每平方米每月0.45元。2011年，東力新村的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，要求退出小區(qū)，小區(qū)陷入兩難境地。

挽留物業(yè)公司，意味著大幅上漲物業(yè)費(fèi)，不挽留的后果則是小區(qū)將面臨無(wú)人管理的窘境。2012年，東力新村采取酬金制模式，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)定：將小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)全部納入業(yè)委會(huì)賬戶中，確保小區(qū)有穩(wěn)定收入來(lái)源，為酬金制的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。每月，業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的辦公費(fèi)、小區(qū)公共能耗費(fèi)用逐一核定。

在此基礎(chǔ)上，業(yè)委會(huì)還敦促物業(yè)公司降低支出，將原先的行政管理人員減少50%，只保留一個(gè)小區(qū)經(jīng)理和一個(gè)財(cái)務(wù)人員，并對(duì)小區(qū)原有的保潔員、保安員、綠化養(yǎng)護(hù)員精簡(jiǎn)擇優(yōu)錄用。 物業(yè)公司則需要公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公開(kāi)其財(cái)務(wù)賬目，業(yè)主有權(quán)就相關(guān)支出問(wèn)題提出質(zhì)詢。

實(shí)施酬金制的第一年，東力新村小區(qū)就實(shí)現(xiàn)盈余15萬(wàn)元，業(yè)主們不僅踴躍繳納物業(yè)費(fèi)，還踴躍繳納小區(qū)停車費(fèi)，其中70%的業(yè)主一次性繳清全年停車費(fèi)，東力新村不僅走出了物業(yè)管理困局，還成為其他老舊小區(qū)參照的樣本。

記者從上海普陀區(qū)萬(wàn)里街道某小區(qū)獲悉，業(yè)委會(huì)連續(xù)找了7家物業(yè)公司，紛紛表示都不愿當(dāng)“接盤俠”，在小區(qū)創(chuàng)新推出“酬金制”物業(yè)管理后，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的“華麗轉(zhuǎn)身”。

業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)定，將小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)全部納入業(yè)委會(huì)賬戶中，當(dāng)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)收繳率到達(dá)93%，居民滿意率到達(dá)80%時(shí)，物業(yè)公司可以拿到總收入的8%；當(dāng)收繳率超過(guò)93%，超出部分業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司五五分成，同時(shí)也規(guī)定了相應(yīng)的懲罰措施。

物業(yè)費(fèi)從一筆“糊涂賬”變成“明白賬”，該小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性瞬間提高了，實(shí)施“酬金制”一年不到，物業(yè)連年虧損的狀況得到了改變。

老舊小區(qū)不再是物管“難以啟齒的痛”，小區(qū)內(nèi)大都備有問(wèn)卷調(diào)查，涉及到房屋是否出租、是否飼養(yǎng)寵物、需要車位數(shù)量、車位排整方法、對(duì)物業(yè)的建議等，對(duì)小區(qū)改造項(xiàng)目也做了列舉，包括道閘、門禁、監(jiān)控、綠化、消防、車位、電梯內(nèi)置按鈕電話、洗車房等，業(yè)主可以選擇“同意”或者“不同意”來(lái)表決。

酬金制仍有弊端，優(yōu)化選擇模式

目前，全國(guó)市場(chǎng)上的主流方式仍是包干制，伴隨著物業(yè)服務(wù)管理的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳等城市都陸續(xù)嘗試轉(zhuǎn)變方式，但酬金制仍受制于制度層面的缺失，相關(guān)專家對(duì)此提出了看法。

必須承認(rèn)，酬金制確實(shí)在某些方面優(yōu)于包干制，但物業(yè)管理還是要依據(jù)小區(qū)類型和規(guī)模來(lái)選擇合適的模式。酬金制在很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益，但其操作方式復(fù)雜，尤其對(duì)人口密集的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，召開(kāi)一次業(yè)委會(huì)并沒(méi)有那么容易，物業(yè)管理企業(yè)在負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方的過(guò)程中，耗費(fèi)的人力、物力及時(shí)間，都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本，并不能帶來(lái)直接價(jià)值。

由于酬金制利潤(rùn)相對(duì)固定，確保服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)成為物業(yè)管理企業(yè)唯一關(guān)注的重點(diǎn)，企業(yè)在提高管理效益和經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也缺乏積極性，一些企業(yè)甚至通過(guò)加大成本來(lái)提高額度，損害了業(yè)主的權(quán)益，但相關(guān)制度并沒(méi)有對(duì)其標(biāo)明進(jìn)行約束。

物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理能力、物業(yè)管理成本的直接確認(rèn)、業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生債權(quán)的歸屬問(wèn)題等也都是擺在眼前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

記者了解到，廣州市白云區(qū)某小區(qū)物管實(shí)行酬金制，但連續(xù)7年出現(xiàn)了虧損，總額高達(dá)700多萬(wàn)元。按照酬金制的設(shè)置，這筆錢要由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司向業(yè)主提出管理費(fèi)漲價(jià)，同樣受到業(yè)主的抵制。

專家周活寧認(rèn)為，在實(shí)行酬金制前必須進(jìn)行嚴(yán)格的成本核算，在得到業(yè)主和物管公司雙方認(rèn)可之后才能實(shí)行，做預(yù)算時(shí)應(yīng)由管理處負(fù)責(zé)制定，經(jīng)業(yè)委會(huì)審核后公布，且酬金制每年都可以進(jìn)行成本預(yù)算，比包干制靈活得多。實(shí)行酬金制時(shí)，一旦出現(xiàn)業(yè)主拖欠、拒交的情況 ，不妨建立懲罰性制度，比如遲交一日須加收千分之一，或?qū)懨鬟t交超過(guò)一定期限（比如三個(gè)月）的，由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)起訴追討。

由于業(yè)主對(duì)服務(wù)管理的需求有明顯差異，在約定收費(fèi)方式時(shí)，要綜合考慮物業(yè)性質(zhì)、類型、業(yè)主服務(wù)需求、經(jīng)濟(jì)承受能力等因素。包干制下，物業(yè)公司依據(jù)收費(fèi)價(jià)格確定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；酬金制下，則是依據(jù)服務(wù)要求測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。