李年一

經(jīng)租房，從歷史到現(xiàn)實(shí)

李年一

據(jù)說(shuō)，因?yàn)闆](méi)有安全感，北京四合院交易的成交率只有6%。

一位企業(yè)家想買北京的四合院安家，但一番考查后卻決定不買了，因?yàn)樗诒本┖锫?tīng)到許多經(jīng)租房主的故事。他說(shuō)：“用畢生積蓄買四合院，如果有一天我突然得知它其實(shí)另有所屬，該怎么辦？”無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何向他承諾買四合院絕對(duì)安全，他都不相信。

要理解他的決定，需要先弄明白經(jīng)租房的由來(lái)。

1954年憲法保護(hù)房屋所有權(quán)

建國(guó)之初，我國(guó)城市私房比例很高，如北京私有房產(chǎn)占總房源的53%；上海占66%；蘇州占86%——中華人民共和國(guó)成立時(shí)，民國(guó)時(shí)期的城區(qū)地契是沒(méi)有作廢的，宗地的范圍和法律效力也一直沿襲了下來(lái)，這是因?yàn)檎?quán)更迭牽扯不到普通民眾的私有財(cái)產(chǎn)，而“社會(huì)主義公有制”所指的也是生產(chǎn)資料的公有，并非民眾所擁有的私人住宅。

1949年5月16日，北平市軍事管制委員會(huì)發(fā)出布告，表示“城市房屋之占有關(guān)系及由于所產(chǎn)生的租賃關(guān)系，有別于封建的或半封建的土地制度，現(xiàn)在不但不應(yīng)該廢除，而且應(yīng)該予以合理之保護(hù)，此乃我人民政府既定之政策”。“政府依法保護(hù)各階層人民在本市的房屋所有權(quán)。如其房屋屬于首要戰(zhàn)犯財(cái)產(chǎn)，或系侵占之公產(chǎn)，應(yīng)該依法沒(méi)收歸公者，亦須經(jīng)人民政府法庭之判決”。

隨后，新成立的北平市（10月1日以后改為北京市）地政局發(fā)出通知，要求持民國(guó)地契到該局登記房地財(cái)產(chǎn)，以換發(fā)新政權(quán)的產(chǎn)權(quán)證。

從1949年8月1日開(kāi)始，先是《人民日?qǐng)?bào)》后是《新民報(bào)日刊》， 一共用了三年的時(shí)間，陸續(xù)給前來(lái)登記的北京城區(qū)業(yè)主做了產(chǎn)權(quán)登記公告，上面表示：“本局辦理房地產(chǎn)登記，依照規(guī)定應(yīng)公告一個(gè)月，各權(quán)利關(guān)系人如對(duì)公告房地產(chǎn)有異議者，應(yīng)于期內(nèi)提出，以憑辦理?！睅装夙?yè)的公告欄上密密麻麻地顯示著數(shù)萬(wàn)私人住宅業(yè)主的姓名和數(shù)千店鋪、公司的名稱，以及土地坐落的具體地址。與此同時(shí)，政府還陸續(xù)發(fā)布了如《修正北京市城區(qū)房地產(chǎn)權(quán)登記暫行規(guī)則》等一系列法規(guī)。

1950年代初的這場(chǎng)大規(guī)模的城市（ 鎮(zhèn)）土地總登記是全國(guó)性的，很多城市當(dāng)年的報(bào)紙上也做了同樣的產(chǎn)權(quán)公告，也制定了同類法規(guī)。總登記的同時(shí)和之后，還有十分活躍的民間房地交易，交易完成后業(yè)主也均前往政府部門做轉(zhuǎn)移登記等，同樣領(lǐng)取這份《房地產(chǎn)所有證》。這些土地和房屋受到了1954年憲法的保護(hù)。

“類似贖買”并未實(shí)行

1956年，政府開(kāi)始針對(duì)廠家和店鋪（ 生產(chǎn)資料）等實(shí)施工商社會(huì)主義改造，先是公私合營(yíng)，繼而在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上進(jìn)行“和平贖買”，贖買期定為20年，贖買期間私方領(lǐng)取定息。

也就是在這同一年，以房屋使用不合理和欠缺保養(yǎng)等作為“理由”，中共中央批轉(zhuǎn)了中央書(shū)記處第二辦公室的“關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)”，把不屬于社會(huì)主義三大改造范圍（工商、農(nóng)業(yè)和手工業(yè)）的城市私人住宅（生活資料）也戴上了“改造”的帽子，于1958年“大躍進(jìn)”時(shí)期，掀起了一場(chǎng)強(qiáng)制性的“私房改造”的運(yùn)動(dòng)，其主要形式是“國(guó)家經(jīng)租”，即“由國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一分配使用和修繕維護(hù)”，對(duì)象是部分私有出租房屋，并為此規(guī)定了一個(gè)改造起點(diǎn)：如果房主用于出租的房屋超過(guò)了這個(gè)起點(diǎn)（100平方米至225平方米不等，根據(jù)大、中、小城市），就必須接受改造。預(yù)定的目標(biāo)是“用類似贖買的辦法，即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金，來(lái)逐步地改變他們的所有制”。

然而這個(gè)“類似贖買”卻一天也沒(méi)有實(shí)行過(guò)，因?yàn)楹髞?lái)被簡(jiǎn)稱為“定租”的固定租金不是政府拿另外的錢“給”房主的，而是從本屬于房主人的房租中分出來(lái)的。具體地說(shuō)，就是從1958年某一天開(kāi)始，房客便只能把被經(jīng)租房屋（簡(jiǎn)稱“經(jīng)租房”）的房租改交給房管局，后者扣下三分之二后再返還三分之一給房主。這實(shí)際上是強(qiáng)制性地分享業(yè)主的房租，不存在“贖買”或“類似贖買”的行為。被經(jīng)租的房屋，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，在全中國(guó)有一億平方米，估計(jì)涉及全國(guó)城市（及部分鎮(zhèn)）上百萬(wàn)業(yè)主。

在以后的歲月中，雖然業(yè)主不再被許可管理和交易這些房屋，甚至不許可進(jìn)入，但業(yè)權(quán)還始終是自己的，手中仍持有《房地產(chǎn)所有證》， 業(yè)主的子女直到1964年也仍可以繼承相關(guān)房屋和土地的所有權(quán)，在房管局辦理“房地登記證明”（當(dāng)年沒(méi)有現(xiàn)在這種公證機(jī)構(gòu)，凡繼承房地產(chǎn)都是辦這種手續(xù)）。

1964年，依據(jù)幾份政府文件而非任何法律，最高人民法院針對(duì)經(jīng)租房做了一個(gè)司法解釋，表示“業(yè)主死后，經(jīng)租房屋不能允許他的家屬繼承，但可以繼續(xù)領(lǐng)取國(guó)家給予的固定租金”。

“紅八月”中的接管私產(chǎn)

1966年5月“文革” 爆發(fā)?！凹t八月”，紅衛(wèi)兵沖進(jìn)老街巷。

2008年被中國(guó)文物保護(hù)基金會(huì)評(píng)為“中國(guó)文化遺產(chǎn)保護(hù)年度十大杰出人物”的華新民在其著作《為了不能失去的故鄉(xiāng)》中收錄了一些當(dāng)時(shí)紅衛(wèi)兵貼出的“最后通牒”：

“最后通牒

警告房管局：

……我們警告你們！從今天開(kāi)始，趕快行動(dòng)，把資產(chǎn)階級(jí)王八蛋們，狗崽子們通通趕出去，把房子給騰出來(lái)，把房主的房子通通沒(méi)收。給資產(chǎn)階級(jí)混賬王八蛋們小房子、破房子住，要高房錢，給真正的勞動(dòng)人民大房子、高房子住，收低房錢。

井岡山一中 頂天立地的紅五類子女

1968年8月22日”

“最后通牒

霸占著房產(chǎn)的資產(chǎn)階級(jí)吸血鬼們：

……造你們的反，專你們的政的日子到了！

現(xiàn)在命令你們：

1、除了你們自己住用（不得多于一般居民面積）外，統(tǒng)統(tǒng)到房管所登記、交出、歸公，自己留住的房子按公價(jià)交房租。

2、凡是由房管局‘經(jīng)租’的房屋和私人出租房屋一律歸公。

3、黑幫和資產(chǎn)階級(jí)反動(dòng)‘權(quán)威’和一切牛鬼蛇神占用的面積，不得超過(guò)一般居民的最低水平，把多占的房子統(tǒng)統(tǒng)交出。

4、自即日起，限你們?cè)谑熘畠?nèi)，主動(dòng)到房管局辦理登記、交出手續(xù)。

你們要明智點(diǎn)，如果你們用任何借口拒不執(zhí)行，頑抗到底，我們絕不會(huì)放過(guò)你們，我們將采取一切必要行動(dòng)，由此而引起的一切后果，將由你們自己負(fù)責(zé)。

抗大附小 紅色尖兵（大翔鳳小學(xué)）

1966年8月22日”

小將們的“造反”“專政”可不是好玩的，房主人哪敢不把證交出來(lái)。交出證后，每個(gè)人都拿到了一個(gè)收條?；氐郊依?，又遇抄家，稍有價(jià)值的東西都被抄走或砸碎、燒毀，只留下空蕩蕩的墻壁。然后，一部分房主人被強(qiáng)制驅(qū)趕回老家，一部分雖然留在自己宅里，但全家老小被強(qiáng)行塞進(jìn)一兩間小屋，其他都由房管局或街道辦事處占領(lǐng)，由其安排社會(huì)上的人居住。

在這種背景下，1967年11月4日，被造反派奪權(quán)的國(guó)家房管局、財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)了一份《答復(fù)關(guān)于城鎮(zhèn)土地國(guó)有化請(qǐng)示提綱的記錄》，其中提到了1956年1月中共中央第二書(shū)記處的《意見(jiàn)》里的另外一段內(nèi)容：“ 一切私人占有的城市空地、街基地等地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)適當(dāng)辦法，一律收歸國(guó)家”。針對(duì)這個(gè)當(dāng)年對(duì)城市部分土地的未來(lái)設(shè)想，《答復(fù)》起草者追加了一個(gè)“解釋”，表示：“其中街基等地產(chǎn)應(yīng)包括在城鎮(zhèn)上建有房屋的私有宅基地”。

根據(jù)華新民的研究，很多直管公房很多就是由“經(jīng)租房”或“文革產(chǎn)”轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。也就是說(shuō)，這些所謂的直管公房原來(lái)都是私人的房產(chǎn)，后來(lái)經(jīng)過(guò)社會(huì)主義改造或者在“文革”中被紅衛(wèi)兵強(qiáng)占，逐步變?yōu)檎墓a(chǎn)房。這樣而來(lái)的直管公房，在本世紀(jì)初，北京胡同里還有二十四萬(wàn)間，如今大約還有近十萬(wàn)間，在全國(guó)估計(jì)還有幾百萬(wàn)間。

政策為何“各地不一”？

從1983年開(kāi)始，大規(guī)模清退私宅工作開(kāi)始了——稱為“落實(shí)私房政策”，不過(guò)，只還房不還證。全中國(guó)數(shù)百萬(wàn)計(jì)的《房地產(chǎn)所有證》，除少數(shù)在“文革”中被毀，其他全部被扣在各城市房管局里。

1985年，城市改造中房產(chǎn)地爭(zhēng)端越來(lái)越尖銳，城建部在一份《關(guān)于城市私有出租房屋社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)》的通知中提出：“納入社會(huì)主義改造的私有出租房屋，一律屬于國(guó)家所有，由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”。1992年，最高人民法院在一份內(nèi)部文件中規(guī)定，凡涉及到經(jīng)租房一律不受理。

實(shí)際上，1956年經(jīng)租房政策的出臺(tái)，本身就違反了1954年頒布的憲法。1954年頒布的《中華人民共和國(guó)憲法》第十、十一、十二條中，分別規(guī)定了“保護(hù)資本家的生產(chǎn)資料所有權(quán)和其他資本所有權(quán)、保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和各種生活資料的所有權(quán)、保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)?！?982年修訂的憲法十三條中，再次強(qiáng)調(diào)國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

2004年，在新修訂的憲法中再一次強(qiáng)調(diào)了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)。受到“鼓舞”，僅在北京，就有近200位經(jīng)租房維權(quán)代表常年上訪于中央和地方各個(gè)部門，一年內(nèi)上訪了幾百次。

其實(shí)，經(jīng)租房政策并非鐵板一塊。

1987年最高人民法院在《關(guān)于復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中提出了退還文革中被擠占的私人住房問(wèn)題，并且提到經(jīng)租房問(wèn)題中“對(duì)于中央和國(guó)務(wù)院明確的對(duì)祖國(guó)統(tǒng)一大業(yè)有重大貢獻(xiàn)的人員，本人要求發(fā)還的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審。”

到了2001年，由于南方的華僑要求歸還私人房產(chǎn)的聲音非常強(qiáng)烈，當(dāng)?shù)卣谡?qǐng)示國(guó)務(wù)院之后，開(kāi)始認(rèn)真落實(shí)。目前廣東、廈門、福建、海南等地均已把經(jīng)租房歸還給了華僑，已拆了的便賠錢。之后國(guó)內(nèi)業(yè)主也自廣州開(kāi)始逐步落實(shí)。

在上海和南京，雖然落后于廣州很多，但至少已承認(rèn)經(jīng)租房的私有產(chǎn)權(quán)，并體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐摹恫疬w條例》拆遷補(bǔ)償中。廣州市落實(shí)房屋政策辦公室的文件規(guī)定：凡是房屋代管和經(jīng)租時(shí)產(chǎn)權(quán)人已具備華僑、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申請(qǐng)，提供有效證件和房契，房屋產(chǎn)權(quán)全部發(fā)還給業(yè)主。廣州市海珠區(qū)、越秀區(qū)國(guó)土和房屋管理局的文件還規(guī)定：無(wú)論華僑還是國(guó)內(nèi)業(yè)主，只要能提供有效證件，都可以發(fā)還經(jīng)租房產(chǎn)權(quán)。

沒(méi)有安全感，就沒(méi)有長(zhǎng)期發(fā)展

經(jīng)租房的歷史問(wèn)題如何解決，除了關(guān)系到當(dāng)事人的基本權(quán)利以外，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、文化也都會(huì)帶來(lái)不可低估的影響。

近年，北京一邊大量拆除胡同區(qū)，一邊修繕或翻蓋了拆遷中得來(lái)的四合院，并出臺(tái)了鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買四合院的政策，但成交率僅有6%，讓期待巨額利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商頗為失落。90%的被調(diào)查者說(shuō)，不買四合院是因?yàn)闆](méi)有安全感。一位被調(diào)查者說(shuō)，花畢生財(cái)力從開(kāi)發(fā)商手里置了房產(chǎn)，說(shuō)不定這房子是誰(shuí)的呢，尤其是土地權(quán)的來(lái)源不清楚，瞞著不告訴你！

買房除了自己住，還要傳給后人，這是“人同此心，心同此理”。沒(méi)有幾代人的財(cái)富積累，經(jīng)濟(jì)繁榮就是無(wú)本之木。沒(méi)有安全感的城市，就不是誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)者安居樂(lè)業(yè)的地方。由于特殊的歷史原因，“經(jīng)租房”的產(chǎn)權(quán)人成為受害者。然而，今天的人們并不會(huì)覺(jué)得他們的遭遇離我們十分遙遠(yuǎn)，“china=拆哪”的冷笑話，不是還在人們口頭傳遞嗎？如今回顧“經(jīng)租房”，最主要的意義不在于抱怨或控訴，而在于提醒人們從歷史中吸取教訓(xùn)，避免類似的事情再次發(fā)生。