齊惠霞

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，其經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展非常重要，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象，因此要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。本文主要從分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因入手，探討應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因?qū)Σ?/p>

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)占據(jù)著非常重要的地位。可以說，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位首屈一指，成為我國(guó)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱之。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是向上的，但與宏觀經(jīng)濟(jì)不同，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并不是直平穩(wěn)發(fā)展的，它很容易受些因素的影響而發(fā)生波動(dòng)。房地產(chǎn)波動(dòng)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來很大影響，因此要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題，只有分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律，才能采取有效的措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因

新形勢(shì)下，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素有很多，有外部原因和內(nèi)部原因。外部原因是指會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊作用的外在因素；內(nèi)部原因是指房地產(chǎn)行業(yè)自身因素，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有內(nèi)部影響。

（一）外部原因

1.經(jīng)濟(jì)原因。經(jīng)濟(jì)原因主要是指宏觀經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)通過經(jīng)濟(jì)變量、經(jīng)濟(jì)參數(shù)等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)與經(jīng)濟(jì)變量主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、物價(jià)與通貨膨脹率、銀行利率等。當(dāng)前銀行利率不斷調(diào)整、物價(jià)不穩(wěn)定等這會(huì)影響經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量，影響宏觀經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

2.金融原因。資本對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大，房地產(chǎn)開發(fā)與持續(xù)健康發(fā)展與金融的支持是密不可分的。房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，主要是通過貸款投資、利率水平等為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)具體運(yùn)作程序的。通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的深入分析，會(huì)了解到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須借助大量的資金，只有這樣房地產(chǎn)才能生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需資金部分來于自身，一部分需要通過市場(chǎng)渠道來籌集相關(guān)資金，這樣才能支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.土地原因。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，房地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)受到兩個(gè)市場(chǎng)的影響即一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)，在這市場(chǎng)中開放商是需求方，國(guó)家土地資源部門是供給方，土地成為可以交易的資源，成為交換商品，通過交易房地產(chǎn)開放商獲得相應(yīng)的土地處理權(quán)，這是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，同時(shí)這交易也使房地產(chǎn)自身的交換價(jià)值體現(xiàn)出來。二級(jí)市場(chǎng)中房地產(chǎn)開放商成為供給方，購(gòu)房者成為需求方，購(gòu)房者的需求程度會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。這市場(chǎng)中交易的商品是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素進(jìn)行分析時(shí)要考慮如房屋竣工面積、土地出讓收入等方面的因素，其中土地因素是非常重要的參考因素。

4.政策原因。政策原因主要是指與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的些政策如貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制、區(qū)域發(fā)展政策等。其中如貨幣政策的變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格走向，區(qū)域發(fā)展政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來影響等。同時(shí)，政府通過這些政策也可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響。

5.市場(chǎng)原因。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著密切關(guān)系。購(gòu)房者的需求程度、價(jià)格因素等都會(huì)影響到房地產(chǎn)的交易水平，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)隨著全面二孩政策的放開，商品房面積也成為購(gòu)房者考慮的個(gè)重要因素，這樣可以作為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來走勢(shì)的個(gè)因素。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，未來房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)，即使價(jià)格出現(xiàn)大的下降，房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)減少；房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格高漲，房地產(chǎn)需求也會(huì)增加。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格受需求的影響，需求量大，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律上調(diào)；需求量小，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)做相應(yīng)下調(diào)。

（二）內(nèi)部原因

1.供需矛盾。供需矛盾是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根本原因。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)的供需變化是很頻繁的。房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)離不開消費(fèi)者需求的支持，一旦消費(fèi)者的需求減少，或者跟不上房地產(chǎn)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)減緩。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)的供給會(huì)受到勞動(dòng)、技術(shù)、資金等多種因素的影響，從而出現(xiàn)擴(kuò)張或者收縮現(xiàn)象，一般來說我國(guó)房地產(chǎn)供給波動(dòng)落后于需求波動(dòng)，房地產(chǎn)需求平衡狀態(tài)只是暫時(shí)的，常常會(huì)表現(xiàn)為不平衡，要維持兩者的平衡就需要不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，所以房地產(chǎn)供需的不斷變化會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.投資原因。房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重要的影響，現(xiàn)在業(yè)界人士認(rèn)為房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要引擎。這即是說，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)迅猛發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮：房地產(chǎn)投資縮小，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就會(huì)減緩甚至停滯不前，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。由此可見，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是密切相關(guān)的。

3.價(jià)格原因。價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響很大，房地產(chǎn)繁榮時(shí)有投機(jī)性、盲目性的房地產(chǎn)投資，這會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。房地產(chǎn)熱時(shí)，投資會(huì)有很高的回報(bào)率，越來越多的開放商抓住商機(jī)，將資金都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開放商獲得了很高的收益，投機(jī)性投資者轉(zhuǎn)手后也獲得了可觀的收入。但房地產(chǎn)的供需關(guān)系不穩(wěn)定，房地產(chǎn)空前的繁榮景象含有大量的泡沫，這種情況下的繁榮是暫時(shí)的，不可能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展的。

4.房地產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)收益率即投資回報(bào)率，是房地產(chǎn)投資額與凈收益之間的比例。般情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益高，開放商就會(huì)不斷的擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，追加房地產(chǎn)投入；如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益低，就會(huì)降低投資。因此，房地產(chǎn)收益率是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。

二、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

（一）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控行為

房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大，要解決這

問題就要強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控行為。面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷變化，國(guó)家政府有義務(wù)進(jìn)行責(zé)任性調(diào)控，但如果房地產(chǎn)價(jià)格在正常范圍內(nèi)波動(dòng)則無需進(jìn)行干預(yù)。如果房地產(chǎn)價(jià)格過低或者過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理范圍，政府都有責(zé)任對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，如果價(jià)格過高，會(huì)限制般購(gòu)房者的消費(fèi)需求；如果價(jià)格過低，特別是土地價(jià)格過低，會(huì)影響到國(guó)有權(quán)益，出現(xiàn)土地囤積、閑置問題。因此要強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控力度，使價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。從國(guó)家層面來說，需要加強(qiáng)土地統(tǒng)管理，控制土地總量，合理規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)控土地用途；規(guī)范土地操作；確立市場(chǎng)化土地供應(yīng)機(jī)制。

（二）健全房地產(chǎn)投資機(jī)制

解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，要健全房地產(chǎn)投資機(jī)制，建立房地產(chǎn)投資制度。結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，科學(xué)、合理選用房地產(chǎn)投資政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。制定房地產(chǎn)投資政策時(shí)，要明確投資主體，避免不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，確保房地產(chǎn)投資的合理化發(fā)展。同時(shí)制定與房地產(chǎn)投資相應(yīng)的投資政策，對(duì)房地產(chǎn)投資政策來說，即使短期內(nèi)會(huì)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也要貫徹執(zhí)行。對(duì)于投資中不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，要通過相關(guān)措施進(jìn)行糾正，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（三）規(guī)范土地市場(chǎng)管理

土地管理是確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要因素，只有規(guī)范土地市場(chǎng)管理，才能有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題。首先要控制土地總量，統(tǒng)土地管理權(quán)，建立嚴(yán)格的審批制度；其次根據(jù)規(guī)范操作要求，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)；再次要強(qiáng)化政府土地功能給力，同時(shí)開放土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下優(yōu)化和重組土地資源；第四要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)城市土地使用市場(chǎng)的調(diào)控，減少地方政府濫用土地現(xiàn)象，確保土地使用的合法性；第五完善土地使用規(guī)范條例，詳細(xì)規(guī)劃每片土地用途，不能挪作他用，如用于建設(shè)綠地的不能用于建筑，用于工業(yè)建筑用地不能用于民用建筑等。

（四）完善開發(fā)金融制度

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題就要完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度，首先要完善房地產(chǎn)多元化融資途徑如貸款、政府優(yōu)惠政策等；其次要結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，建立房地產(chǎn)多元化融資機(jī)制，如銀行貸款的支持等，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；再次要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制。房地產(chǎn)發(fā)展要與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相結(jié)合，借鑒有益經(jīng)驗(yàn)改善房地產(chǎn)發(fā)展中的不足，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（五）加大市場(chǎng)調(diào)查力度

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開大量的調(diào)查，要加大調(diào)查力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先投資主體對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展影響較大，但目前我國(guó)國(guó)有企業(yè)存在產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明等問題；其次密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，使房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，確保房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占有合理比例。規(guī)范、完善政府投資，掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資策略，間接調(diào)控房地產(chǎn)投資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、快速發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要地位，越來越多的人開始關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，只有全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素，才能有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，確保房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。