姚薇

[摘要]伴隨改革開(kāi)放的不斷深化，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制模式逐步發(fā)展到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，城市化進(jìn)程也進(jìn)一步加快，這都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用，尤其在住房制度改革后，加大了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展力度，但該過(guò)程中，急速盲目擴(kuò)張現(xiàn)象日益嚴(yán)重，且加劇了房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾。為此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響機(jī)制及實(shí)證進(jìn)行了分析與探究，以期全面提升房地產(chǎn)投資效應(yīng)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資；城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；影響機(jī)制

文章編號(hào)：2095-4085（2016）05-0063-02

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)依托其產(chǎn)業(yè)較高關(guān)聯(lián)性、先導(dǎo)性及基礎(chǔ)性等優(yōu)勢(shì)一直占據(jù)著極為關(guān)鍵的位置，這對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)。城市作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中地，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究時(shí)，要求我們必須對(duì)兩者之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行充分思考，只有這樣才能正確充分掌握房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的影響，提升房地產(chǎn)投資的價(jià)值，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響機(jī)制

作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要構(gòu)成部分，多數(shù)專家、學(xué)者認(rèn)為可通過(guò)投資供給效應(yīng)、需求效應(yīng)及擠出效應(yīng)實(shí)現(xiàn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響機(jī)制。因其本身具有特殊性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)投資對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也具有其特殊性。通常情況下，房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)需緊密連接需求相應(yīng)，換言之，在時(shí)間較短的情況下，于房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)而言，其具有極為顯著的需求效應(yīng)，一般需求效應(yīng)的產(chǎn)生和投資過(guò)程具有同步性，如開(kāi)始建設(shè)房地產(chǎn)工程，則一定會(huì)增加生產(chǎn)資料的需求，房地產(chǎn)投資流量變化也將影響經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，其具有較為顯著的供給效應(yīng)，對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資而言，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)形成后且進(jìn)人使用環(huán)節(jié)時(shí)對(duì)于社會(huì)生產(chǎn)能力將有效提升，且將生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地提供給社會(huì)產(chǎn)品，這將大大影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)

其他有關(guān)行業(yè)在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)程中將得到發(fā)展是房地產(chǎn)投資需求效應(yīng)的主要體現(xiàn)。作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，其投資行為將對(duì)其他行業(yè)的各種需求起到帶動(dòng)作用，這必將影響城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。凱恩斯提出的乘數(shù)效應(yīng)可以更好地解釋這一影響機(jī)制，在需求較少的情況下，社會(huì)相應(yīng)數(shù)量的房地產(chǎn)存量則會(huì)得以利用，加大其投資流量則會(huì)增加國(guó)民收入，進(jìn)而增加消費(fèi)、收入，相比投資增加量，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)民收入增加量的成倍增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，“乘數(shù)效應(yīng)”主要是對(duì)投資流量變化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者的倍數(shù)關(guān)系進(jìn)行分析，在房地產(chǎn)行業(yè)中此種關(guān)系又具有自身特征。如房地產(chǎn)投資需求效應(yīng)具有更為廣泛的影響范圍，也就是說(shuō)房地產(chǎn)投資乘數(shù)效應(yīng)不只會(huì)引起自身變化，更會(huì)對(duì)其相關(guān)行業(yè)發(fā)展起到一定的積極促進(jìn)作用。作為一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，投資流量對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響卻只是一個(gè)短期結(jié)果，一般情況下極易達(dá)到房地產(chǎn)投資的短期需求效應(yīng)，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響方面，應(yīng)對(duì)其長(zhǎng)期作用加以關(guān)注。也就是在對(duì)房地產(chǎn)投資需求作用予以充分考慮的同時(shí)，還要對(duì)其供給效應(yīng)進(jìn)行全面分析。

1.2房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)

多馬認(rèn)為投資利用資本存量增多能夠達(dá)到生產(chǎn)能力提升的目的，在生產(chǎn)與交換環(huán)節(jié)，以生產(chǎn)要素的形式，房地產(chǎn)投資內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性投資參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)該過(guò)程具備長(zhǎng)期性特征。在該環(huán)節(jié)內(nèi)資本存量這種生產(chǎn)要素也極為缺乏。在供給效應(yīng)方面，非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)投資更具直接性，也就是住宅對(duì)消費(fèi)者需求更為符合。在各類房地產(chǎn)投資中影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素都與供給結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)是否合理息息相關(guān)。在社會(huì)生產(chǎn)生活中房地產(chǎn)投資能夠?qū)⑵浞e極作用充分發(fā)揮出來(lái)，這將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也是房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)得以實(shí)現(xiàn)的主要方式。

1.3房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

投資行為的改變將影響其它投資行為，促使其發(fā)展改變可被稱為擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)投資改變將影響及改變其相關(guān)行業(yè)投資行為。整體而言，多年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資總量的發(fā)展趨勢(shì)為上升式，在社會(huì)投資比例中具有較高值，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)往往離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

2.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)證分析

2.1構(gòu)建模型

2.3選擇模型及估計(jì)結(jié)果

在已知數(shù)據(jù)前提下，進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型建立，本文在檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)特性方面選取的方式為沃爾德F檢驗(yàn)，其結(jié)果為：第一類：F=99.66>F（15，189）=1.7196；第二類：F=54.06>F（23，285）=1.5673；第三類：F=47.51>F（29，357）=1.4994。由此得出，相比其5%顯著水平，以上3類城市F統(tǒng)計(jì)量都高出一些，針對(duì)全部系數(shù)可混合性在檢驗(yàn)中不得進(jìn)行此設(shè)想，換言之，于混合效應(yīng)模型而言，更為符合的為固定效應(yīng)模型。在第一類城市Breush and Pa-gan LM檢驗(yàn)內(nèi)，隨機(jī)效應(yīng)在結(jié)果內(nèi)極為顯著。在Hausman檢驗(yàn)時(shí)，通過(guò)檢驗(yàn)結(jié)果分析，選取固定效應(yīng)模型效果更佳。但此類結(jié)果產(chǎn)生的原因極可能是因?yàn)槟Ｐ蛢?nèi)異方差性的存在，此時(shí)該異方差可利用FGLS進(jìn)行處理。在檢驗(yàn)第二、三類樣本中，隨機(jī)效應(yīng)出現(xiàn)于Breush and Pagan LM檢驗(yàn)結(jié)果內(nèi)，但Hausman檢驗(yàn)沒(méi)有任何效應(yīng)，也就是處于失效狀態(tài)，此時(shí)可將0看做是Hausman檢驗(yàn)結(jié)果，且在原假設(shè)不拒絕的基礎(chǔ)，進(jìn)行隨機(jī)效應(yīng)模型使用。通過(guò)大量分析論證，3類城市模型擬合優(yōu)度都高于0.63，其中較高的為第一、二類，很大程度上能夠充分反映、闡述經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，房地產(chǎn)投資具有積極作用。在我國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展中將投資作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，必須站在長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看問(wèn)題，要求相關(guān)部門必須對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益正確看待，進(jìn)行與城市發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)投資規(guī)劃制定，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中將房地產(chǎn)投資的作用充分發(fā)揮出來(lái)。同時(shí)創(chuàng)建良好的投資環(huán)境，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為關(guān)鍵，以此達(dá)到強(qiáng)化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的目的，此外，還需確保房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，且采取科學(xué)有效的持續(xù)發(fā)展策略，增強(qiáng)投資合理化，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。