商瑋冬

基于因子分析法的我國房地產(chǎn)上市公司績效分析

商瑋冬

本文運用SPSS20.0軟件和因子分析法對我國房地產(chǎn)行業(yè)中的28家上市公司的經(jīng)營績效進行了實證分析，概括分析了我國房地產(chǎn)上市公司在2015年的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，運用一套科學(xué)完善的上市公司經(jīng)營績效綜合評價指標(biāo)體系，對我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績效作出分析評價，使企業(yè)管理者認識到公司的不足與差距，繼而為我國房地產(chǎn)上市公司優(yōu)化經(jīng)營績效評價方法、改善財務(wù)狀況、提升企業(yè)效益提供有益借鑒，同時也能讓企業(yè)在激烈的競爭市場中站住腳。

房地產(chǎn)上市公司 經(jīng)營績效 因子分析法

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，推動了國家的經(jīng)濟發(fā)展。而房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營績效的提高對企業(yè)市場競爭和行業(yè)整體的競爭起到了積極的作用。因此，建立一套完整的經(jīng)營績效評價系統(tǒng)，不僅有利于本行業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，而且還可以對本行業(yè)的經(jīng)營績效進行有效的評估，有利于投資者做出正確的投資決策，也有利于相關(guān)部門對其進行監(jiān)管。

本文運用SPSS20.0軟件和因子分析法對我國房地產(chǎn)行業(yè)中的28家上市公司的經(jīng)營績效進行了實證分析，概括分析了我國房地產(chǎn)上市公司在2015年的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，使房地產(chǎn)公司管理者認識到本公司發(fā)展中存在的不足，繼而為我國房地產(chǎn)上市公司優(yōu)化經(jīng)營績效評價方法、改善財務(wù)狀況、提升企業(yè)效益提供有益借鑒，同時也能讓企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

一、績效評價研究文獻綜述

在現(xiàn)有的文獻研究中，一些學(xué)者就經(jīng)營績效指標(biāo)對企業(yè)的影響進行了分析。劉佳、張琳(2009)運用因子分析和聚類分析相結(jié)合的方法對隨機抽取的 35 家房地產(chǎn)上市公司進行實證分析，可為投資者、經(jīng)營者和政府監(jiān)管者提供決策依據(jù)。趙黎明、潘康宇(2008)采用主成分分析法，假設(shè)企業(yè)處于不同生命周期下，對國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)進行了實證分析。吳英晶(2008)選用 18 個財務(wù)指標(biāo)構(gòu)建上市公司績效評價體系，利用因子分析法得出8個公因子，并賦予相應(yīng)的權(quán)重，利用上市公司并購績效的評價模型對并購績效進行評價，認為總體上并購前后公司業(yè)績變化的總趨勢是一個先下降后上升的過程。楊成、邢宗輝、郭新(2005)采用了統(tǒng)計學(xué)中的因子分析模型，從眾多財務(wù)指標(biāo)中提取了鋼鐵業(yè)上市公司贏利能力、股本擴張能力、資產(chǎn)使用效率等各層面因子，并對各層面因子得分進行排序，由此對企業(yè)的各個層面競爭力進行分析評價。對房地產(chǎn)上市公司發(fā)展能力指標(biāo)的研究，主要有柯崴(2007)進行了滬市房地產(chǎn)板塊的上市公司盈利能力分析，在選取的 14 個指標(biāo)中，挑選了凈利潤增長率、總資產(chǎn)增長率和股東權(quán)益增長率作為公司的發(fā)展能力指標(biāo)。劉軍琦、孫璐(2001)從我國房地產(chǎn)業(yè)的實際情況出發(fā)，利用平衡計分卡，依據(jù)顧客、企業(yè)內(nèi)部運作、財務(wù)績效和學(xué)習(xí)與成長四個方面，建立了評價指標(biāo)體系。施金亮、楊俊(2006)運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法模型，抽取了我國比較有代表性的23 家公司進行綜合評價。將房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部投入產(chǎn)出效率包括經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率作為衡量房地產(chǎn)上市公司績效的 3個重要指標(biāo)。

從以上研究成果中可以發(fā)現(xiàn)，很多學(xué)者只是單方面研究了經(jīng)營績效指標(biāo)對企業(yè)的影響。筆者在現(xiàn)有文獻研究的基礎(chǔ)上，采取定量研究與定性研究相結(jié)合的研究方法，通過公開數(shù)據(jù)進行定量研究，通過對現(xiàn)有文獻的歸納整理綜述進行定性研究，深入分析了盈利能力、償債能力、營運能力這三個綜合指標(biāo)對企業(yè)經(jīng)營績效的影響。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司因子分析

(一)樣本的選取與數(shù)據(jù)來源

隨著國家經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速崛起，這極大的刺激了人們的消費水平，人民消費水平的提高對改善當(dāng)?shù)卣呢斦杖肫鸬搅艘欢ǖ姆e極作用。所以，筆者將樣本限定為房地產(chǎn)行業(yè)。筆者選取了房地產(chǎn)行業(yè)28家上市公司作為樣本。為保證數(shù)據(jù)的有效性，在樣本選取中遵循了以下規(guī)則：為保證數(shù)據(jù)的完整性，避免上市期初股價不穩(wěn)定的因素，選取的28家公司全部是2010年12月31日以前的上市公司。筆者使用的所有數(shù)據(jù)均來自證券之星各上市公司年報。

(二)指標(biāo)選擇

筆者選取了我國房地產(chǎn)行業(yè)的28家上市公司2015年的八項指標(biāo)數(shù)據(jù)作為研究對象，分別是京藍科技、榮豐控股、中國武夷、上實發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)、陽光股份、迪馬股份、中洲控股、藍光發(fā)展、電子城、華業(yè)資本、天業(yè)股份、美好集團、渝開發(fā)、沙河股份、嘉寶集團、中國國貿(mào)、深大通、濱江集團、南京科技、華聯(lián)控股、宜華健康、綿石投資、蘇寧環(huán)球、天地源、浦東金橋、福星股份、天?；?。選取的經(jīng)營績效評價指標(biāo)是毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)、流動比率(Z4)、凈資產(chǎn)收益率(Z5)、總資產(chǎn)收益率(Z6)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(Z7)、存貨周轉(zhuǎn)率(Z8)(見表1)。

(三)28家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績效概況

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展帶動了國家的經(jīng)濟發(fā)展，增加了國家的財政收入，改善了人民的生活質(zhì)量。國家的政策和市場的競爭都影響著該行業(yè)的發(fā)展。為了客觀評價該行業(yè)的經(jīng)營績效，選取的28家上市公司是隨機選取的，財務(wù)指標(biāo)如表1所示。

(四)樣本相關(guān)性分析

因子分析法分析的前提是要求原有變量之間存在較強的相關(guān)性，若相關(guān)性較弱則將不具備因子分析的條件，所以，應(yīng)該首先分析原有變量之間是否具有相關(guān)性。SPSS相關(guān)性分析的基本功能就是可以研究變量之間的相關(guān)程度并用統(tǒng)計指標(biāo)表示出來。

1.計算原式變量之間的矩陣系數(shù)

通過計算原式變量之間的矩陣系數(shù)，即毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)、流動比率(Z4)、凈資產(chǎn)收益率(Z5)、總資產(chǎn)收益率(Z6)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(Z7)、存貨周轉(zhuǎn)率(Z8)之間的相關(guān)性可以看出，有一半以上數(shù)據(jù)的絕對值大于0.3，這說明變量之間相關(guān)性較強，可以用因子分析法分析。

2.對變量進行KMO和BARTLETT檢驗

為了使結(jié)果更加準(zhǔn)確，排除了偶然性的影響，研究樣本的相關(guān)性時，還要進行相關(guān)性檢驗。是否適合因子分析可以對變量進行KMO和Bartlett檢驗，當(dāng)KMO>0.5，顯著性概率(Sig)<0.01%則可以進行因子分析，反之，則不能進行因子分析。本文對變量進行了KMO和Bartlett檢驗，結(jié)果如表2所示。

KMO檢驗是判斷數(shù)據(jù)是否適合進行因子分析的有效理論依據(jù)，檢驗結(jié)果取值范圍是0～1。其中0.9～1表示極好、0.8～0.9表示可獎勵的、0.7～0.8表示還好、0.6～0.7表示中等、0.5～0.6表示糟糕、0～0.5表示不可接受。從表2可以觀察到，KMO測度值為0.602，根據(jù)取值范圍區(qū)間，因為KMO值大于0.5，在0.6～0.7之間，因此適合運用因子分析法分析變量之間的相關(guān)性，而Bartlett球度檢驗的概率為 0.000，小于顯著性水平 0.01，所以變量之間存在相關(guān)性適合因子分析。

表1 2015年房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo) (單位：%)

表2 KMO和Bartlett的檢驗

(五)公共因子的提取

對自變量進行公共因子萃取的方法是通過主成分分析，它的萃取前提是特征值大于1，決定各變量的因子荷載量的方法是把最大方差法作直交轉(zhuǎn)軸，通過對多個數(shù)據(jù)進行分析來確定公共因子。首先應(yīng)該對各因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率進行分析。衡量公共因子的重要程度是方差貢獻率的主要作用。方差貢獻率越大，說明在所有評價因素中公共因子的重要程度就越大，即這個公共因子的方差越大，對于變量的貢獻程度也就越大。

1.分析解釋的總方差和碎石圖

表3 解釋的總方差 (單位：%)

表3中，第一列是特征值，第二列是因子貢獻率，第三列是累計貢獻率，從圖1中可知，前三個特征值大于1，因此提取三個特征值，方差累計貢獻率達到了76.536%，這三個公因子反映了大部分原始信息，比較有可信度。所以這四個公因子能比較合理的反映房地產(chǎn)的經(jīng)營績效。選取F1作為第一主成分，F(xiàn)2作為第二主成分，F(xiàn)3作為第三主成分。

圖1 碎石圖

從圖1可以看出特征值的大小及變化幅度，通過變化幅度來確定公共因子的個數(shù)。根據(jù)特征值是否大于1來判斷公共因子的提取是否合適。根據(jù)圖1可以看出前三個特征值均大于1，因此公共因子對于解釋原有變量的貢獻力度是合適的。

2.分析公共因子方差

表4 公共因子方差

從表4中可以得出，主成份包含了80%以上的信息，能夠增加正確性。

從表5中可以看出，結(jié)果并不是讓人非常滿意，所得到的公共因子為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，可以看出：

(1)第一主成分F1在毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)上有較高載荷，分別是0.866、0.707、0.595。這些指標(biāo)表現(xiàn)出它們獲取的利潤數(shù)，因此將F1命名為盈利因子。

(2)第二主成分F2在流動比率(Z4)是負的載荷，成份是-0.016，這個指標(biāo)反映的是企業(yè)是否能償還到期債務(wù)的能力，即償債能力。所以將主成分F2命名為償債因子。

(3)第三主成分F3在存貨周轉(zhuǎn)率(Z8)的成份是0.682、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(Z7)的成份是-0.075，這兩個指標(biāo)反映的是企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況。資金周轉(zhuǎn)狀況好的企業(yè)經(jīng)營狀況一般都比較好，因此，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況和企業(yè)的經(jīng)營績效緊密相關(guān)。提高企業(yè)資金利用率，能夠提高企業(yè)的績效，所以將F3命名為營運因子。

表5 旋轉(zhuǎn)成份矩陣

(六)計算因子得分及經(jīng)營績效評價

因子得分函數(shù)是：

Fi=a1iZ1+a2iZ2+……+apiZp

將變量代入公式得：

F1=0.382Z1+0.231Z2+0.235Z3+0.015Z4-0.106Z5-0.489Z6+0.086Z7-0.061Z8

F2=-0.028Z1+0.205Z2+0.117Z3+0.010Z4+0.495Z5+0.403Z6-0.218Z7+0.269Z8

F3=0.028Z1-0.039Z2-0.346Z3+0.524Z4+0.021Z5-0.098Z6-0.061Z7+0.407Z8

綜合評價指標(biāo)函數(shù)：F=(U1F1+U2F2+U3F3)/(U1+U2+U3)

F是公共因子的綜合得分，U是旋轉(zhuǎn)前的方差貢獻率。

根據(jù)指標(biāo)函數(shù)算出得分后，以各公共因子的方差貢獻率占三個因子總方差貢獻率的比重作為權(quán)數(shù)進行加權(quán)匯總，根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣就可以得到三個因子得分的表達式：

F=(0.38214×F1+0.22654×F2+0.15669×F3)/ 0.76536

用SPSS軟件處理數(shù)據(jù)后，可以得出2015年選取的28家上市公司的綜合得分，根據(jù)其所得分數(shù)對其績效進行排名。

本文全面考慮了房地產(chǎn)上市公司的特征和影響公司經(jīng)營績效的相關(guān)因素。選擇了8個指標(biāo)，其能夠反映房地產(chǎn)上市公司的盈利能力、償債能力、經(jīng)營能力。構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價指標(biāo)體系運用SPSS20.0完成對數(shù)據(jù)的處理后，自動產(chǎn)生了F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3三個因子的得分。

三、結(jié)果分析

從表6綜合排名這一列可以看出，京藍科技、中國國貿(mào)、電子城分數(shù)較高排名靠前。這也說明了這三個公司的盈利因子、償債因子和營運因子整體綜合排名靠前。然而，深大通、渝開發(fā)還有宜華健康分數(shù)較低排名靠后，這也反映了這三個公司的盈利因子、償債因子和營運因子總體的排名靠后。在對因子進行分析時，對綜合得分的設(shè)定值為0。綜合得分大于0時，這說明上市公司的綜合實力還是比較強的，這顯示了該公司在行業(yè)的實力。從這一列中還可以看出這28家上市公司的綜合得分大于0的公司還是比較少的，這說明房地產(chǎn)上市公司的水平還有較大的提升空間。從這一列還可以看出，雖然京藍科技的綜合排名第一，但是其他因子的得分卻不是第一，這說明該上市公司的整體實力還有提升的空間。

F1代表的是盈利能力，其中浦東金橋、華聯(lián)控股、榮豐控股、陽光股份的排名靠前，這代表了這四個公司的毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)都比較高，他們的經(jīng)營績效比較好，所以盈利能力好。另外，超過25%的公司F1因子都是大于0的，這也反映出了這些公司的財務(wù)狀況比較好。相反，排名靠后的公司，諸如深大通、宜華健康、藍光發(fā)展，其營業(yè)利潤和毛利率都比較低，財務(wù)狀況不好，盈利能力比較低。

F2代表的是償債能力，其中電子城、中國國貿(mào)、華業(yè)資本、蘇寧環(huán)球排名靠前，這代表了這四個公司的流動比率比較高，有很好的償債能力。然而，綿石投資、渝開發(fā)、天地源排名靠后，這說明這幾個公司的流動比率比較低，變現(xiàn)能力差，償債能力低，然而資本負債率相對較高。

F3代表的是房地產(chǎn)行業(yè)的營運能力，其中京藍科技、中國國貿(mào)、宜華健康、渝開發(fā)的排名靠前，說明這四個上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較高，進而說明公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果比較好；而電子城、浦東金橋和南京科技排名靠后，這說明這幾個公司的存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較低，營運能力差。

本文針對28家上市公司的財務(wù)指標(biāo)，運用因子分析法通過綜合得分的排名情況對上市公司的經(jīng)營績效做出了系統(tǒng)的評價。從文中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營業(yè)績受到多個因素的影響，營運因子反映了公司資金周轉(zhuǎn)的好壞情況，償債因子和盈利因子是判斷公司經(jīng)營績效的重要依據(jù)。因子分析法適用于幾個相關(guān)因素對上市公司的影響，同時也為其他行業(yè)的研究提供了借鑒。而就當(dāng)前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在綜合競爭力方面還存在不足，應(yīng)該通過完善內(nèi)部控制提高綜合競爭力。

表6 2015年房地產(chǎn)上市公司的績效排名表

[1]劉大海，李寧，晁陽.SPSS15.0統(tǒng)計分析從入門到精通[M].北京：清華大學(xué)出版社，2008.

[2]邵鐵柱，于莎．基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價[J]．科技與管理，2013(1).

[3]張斌，府亞軍.我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究[D].北京機械工業(yè)學(xué)院學(xué)報，2013.

[4]楊維忠，張?zhí)?SPSS統(tǒng)計分析與行業(yè)應(yīng)用案例詳解[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011.

[5]劉江艷.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績效評價研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2012.

〔責(zé)任編輯：賀朝霞〕

商瑋冬，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司審計部處長，中級會計師，中國注冊會計師。

F293.3；F224

A

1671-4741(2016)06-0085-07