魏 玲, 張安錄

(1. 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院, 湖北 武漢 430070; 2. 廣東工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院, 廣東 廣州 510520)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利增量分配不均衡實證分析
——基于廣東21市的三層次土地市場運行數(shù)據(jù)

魏 玲1,2, 張安錄1

(1. 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院, 湖北 武漢 430070; 2. 廣東工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院, 廣東 廣州 510520)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)與農(nóng)地征收市場、土地一級市場、城市土地二級市場密切相關(guān),而農(nóng)民和村集體、地方政府和中央政府、開發(fā)商等三類主體所分享的福利增量分別位于這三層次市場。根據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利增量形成機制,建立福利分配測算模型,以廣東21市數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行實證測算,得出如下結(jié)論:三類主體福利分享比例與各自在流轉(zhuǎn)中的地位、談判能力和信息優(yōu)劣勢有關(guān);開發(fā)商的福利份額最大,地方政府次之,農(nóng)民和村集體最少;經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)三類主體福利分配差距較大;全部城市的福利分配比例在時間上呈動態(tài)變化。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn); 福利分配; 利益主體

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個土地所有權(quán)和土地利用性質(zhì)都發(fā)生變更的土地流轉(zhuǎn)過程[1]。整個流轉(zhuǎn)過程中的利益相關(guān)主體主要包括中央政府、地方政府、村集體組織、用地單位和被征地農(nóng)民[2]。由于土地所有權(quán)和土地用途的變化,土地本身的價值及給相關(guān)利益主體帶來的福利也會發(fā)生變化。一方面農(nóng)民和村集體(除少數(shù)區(qū)位極佳的城中村)獲取相對低廉的征地補償,另一方面城市政府通過“招拍掛”方式高價賣地、開發(fā)商通過高價賣房賺得“盆滿缽滿”,這種經(jīng)濟福利分配失衡的格局已受到社會各界廣泛關(guān)注,到底相關(guān)利益主體在土地增值中發(fā)揮多大程度作用,應(yīng)分享多大權(quán)重的福利份額成為問題的焦點。

理論界關(guān)于農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利分配的相關(guān)研究成果頗豐,早期周誠教授研究土地增值的含義、形態(tài)、特點和規(guī)律,將其劃分為投資性增值、供求性增值、用途性增值[3],奠定了這一領(lǐng)域的研究基礎(chǔ)。大約在十年前農(nóng)地轉(zhuǎn)非的收益分配研究形成了一股熱潮,其中有三種觀點被大家熟知,即“漲價公私兼顧”[4]、“漲價歸農(nóng)”[5]及“漲價歸公”[6]。在此基礎(chǔ)上,眾多學(xué)者有以調(diào)查數(shù)據(jù)為支撐,反映典型地區(qū)的增值收益分配現(xiàn)狀和問題[7],或者提出村社集體保留增值收益的必要性[8];還有以武漢市[9]、江蘇省N市[10]等地的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ),測算各主體實際參與增值收益和福利分配的狀況,或以全國省際、市際面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)測算增值收益形成的三大環(huán)節(jié)及其各自的份額[11],并對分配的不公平程度進行測度[12]。還有學(xué)者對福利分配的均衡目標(biāo)(或合理比例)進行研究,如從土地發(fā)展權(quán)角度進行分析和測算[13-14],參考劃撥土地補交出讓金比例和土地增值稅率確定合理分配比例[15],從權(quán)利貢獻角度提出分配測算思路[16]。綜合以上研究,雖有對各個主體實際分享的收益或福利的比例進行測算,但缺乏從土地交易的多層次市場的角度進行系統(tǒng)地闡述和分析,本文試圖從這一視角梳理農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)全流程福利增量的形成,并對各利益主體參與福利分配的不均衡現(xiàn)狀進行實證研究,以發(fā)現(xiàn)問題之所在,為相關(guān)部門決策提供參考。

一、三層次土地交易市場中農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利增量的形成分析

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)全流程中利益主體的福利狀況變化(在此主要考察經(jīng)濟福利),源自于全流程不同階段各主體憑借所占有的土地權(quán)利而分享不同份額的經(jīng)濟收益,這些收益都來源于土地產(chǎn)權(quán)交易(有交易才有土地增值,才引起利益主體的福利變化),而不同土地產(chǎn)權(quán)交易活動在我國現(xiàn)階段又歸屬于不同層次土地交易市場,與農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)緊密相關(guān)的土地交易市場層次,在理論界已形成相對一致的認(rèn)識,即農(nóng)地征收市場、城市土地一級市場、城市土地二級市場[17]。發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)交易的這三個層次市場,都分別產(chǎn)生土地價值增長和經(jīng)濟福利增加,這些福利增量分別被農(nóng)民和村集體、地方政府和中央政府、開發(fā)商所分享。

1. 農(nóng)地征收市場中農(nóng)民和村集體所分享的福利增量形成分析

一般來說,農(nóng)地征收雖然是國家強制力的表現(xiàn),但仍然是一種土地產(chǎn)權(quán)交易,即農(nóng)地所有權(quán)(含承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能)的交易關(guān)系,地方政府作為實際的買方通過向原農(nóng)地所有權(quán)人和使用權(quán)人給予法律所要求的征地補償來獲得土地的全部權(quán)利。根據(jù)我國現(xiàn)行的征地制度與政策,征地補償多采用征地片區(qū)綜合價,雖是基于農(nóng)業(yè)用途的補償,但實際上,補償總額一般高于農(nóng)用地本身的價值,例如失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障水平一般都高于農(nóng)村基本養(yǎng)老保險。征地補償額高于農(nóng)用地價格的部分就是農(nóng)民和村集體所得的經(jīng)濟福利增量。

2. 城市土地一級市場中地方政府和中央政府所分享的福利增量形成分析

此處的城市土地一級市場即地方政府將一定年限的城市土地使用權(quán)出讓給初始的城市土地使用者的市場,地方政府代表中央政府作為唯一的賣方占據(jù)壟斷地位,從而獲取超額利潤,即經(jīng)濟福利增量的一部分。從農(nóng)地征收而來的土地,經(jīng)過一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整等土地開發(fā)活動,達到熟地利用條件,然后以城市建設(shè)用地的形式在土地一級市場上出讓,由于有用地需求的企業(yè)數(shù)量眾多,再加上采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競爭方式來決定買方,特別是隨著新世紀(jì)以來房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展及其他類型用地需求的膨脹,導(dǎo)致城市土地一級市場的交易價格高企,溢價顯著。地方政府長期以來通過“低價征地、高價賣地”的土地財政發(fā)展模式獲取大量的土地增值收益和經(jīng)濟福利增量。這部分主要被地方政府所占有、中央政府參與分配的經(jīng)濟福利增量應(yīng)等于城市土地一級市場出讓價格扣除征地補償全部成本和土地開發(fā)成本之后的余額。

3. 城市土地二級市場中開發(fā)商所分享的福利增量形成分析

城市土地二級市場既包括城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場,也包括開發(fā)商利用出讓獲取開發(fā)用地進行商品房開發(fā)銷售活動而進行的新建商品房買賣交易的市場;而本文在此主要討論后者的福利分配問題。過去十幾年我國經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時期,政府通過各種措施刺激民眾的住房消費,部分城市的房地產(chǎn)市場由于一系列客觀和主觀原因長期處于賣方市場的狀態(tài),房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升,似乎看上去呈“沒有最高、只有更高”的狀態(tài)和趨勢,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成為投資回報率最高的行業(yè)之一。該層次市場中開發(fā)商所獲取的福利分配量應(yīng)等于城市土地二級市場即新建商品房交易市場的交易價值扣除開發(fā)商全部的開發(fā)成本費用(含土地出讓取得成本、借貸利息、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等)和開發(fā)階段稅費之后的余額。

二、福利分配測算模型與數(shù)據(jù)說明

1. 測算模型

(1) 農(nóng)民和村集體福利分配量測算公式

如前對農(nóng)民和村集體所分享的福利增量的分析,在農(nóng)地征收市場中該類主體所得的福利分配量的計算公式為:

(1)

其中,Wr c和Wf分別表示村集體和農(nóng)民所獲得的福利分配量;CLR表示地方政府給予失地農(nóng)民的征地補償價格;Val表示農(nóng)用地價格。為了達到測算結(jié)果的代表性和標(biāo)準(zhǔn)化,本文在此測算的村集體和農(nóng)民所得的福利分配量均為單位面積(每平方米)的收益,征地補償價格和農(nóng)用地價格也以“元/m2”作為單位。

(2) 地方和中央政府福利分配量測算公式

如前分析,地方和中央政府在城市土地一級市場獲取經(jīng)濟福利分配量的計算公式為:

(2)

其中,Wlg和Wcg分別表示地方政府和中央政府所獲得的福利分配量;LTR表示土地出讓收益;Cld表示土地開發(fā)成本;CLR表示地方政府給予失地農(nóng)民的征地補償價格。與前類似,在此也計算單位面積指標(biāo),即每平方米的土地出讓收益、土地開發(fā)成本和征地補償價格。

(3) 開發(fā)商的福利分配量測算公式

如前理論分析,開發(fā)商在城市土地二級市場獲取經(jīng)濟福利分配量的計算公式為:

(3)

其中,Wd表示房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的福利分配量;SRRE表示開發(fā)商所獲取的房地產(chǎn)出售收益;LTR表示土地出讓收益(即開發(fā)商的土地取得成本);Cc表示房地產(chǎn)建設(shè)成本;T表示房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)政府所獲取的各種稅費。

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本收益測算原理,開發(fā)商所得的福利增量測算可具體化為如下公式:

SRRE-LTR-Cc-T=

rsp*S-lup*(S÷pr)-

(4)

其中,Wdul表示房地產(chǎn)開發(fā)商從單位面積土地上所獲得的增值收益;S表示房地產(chǎn)開發(fā)項目中房屋建筑面積;pr表示容積率;rsp表示房地產(chǎn)銷售單價;lup表示土地單位價格;ucc表示單位建筑面積建設(shè)成本;t表示房地產(chǎn)開發(fā)商取得一單位銷售收益須繳納的各種稅金的稅率,本文在此取值為6%(營業(yè)稅為銷售收入的5%,而城市維護建設(shè)稅、教育費附加分別為營業(yè)稅的7%和3%,再加上其他稅費,總計約為銷售收入的6%)。

上述公式的等式兩邊同時除以房屋建筑面積S再乘以容積率pr,則可以得到:

Wdul=rsp*pr-lup-ucc*pr-t*rsp*pr=

(5)

2. 數(shù)據(jù)來源

在測算式(1)的征地補償價格時,雖每隔5年會出臺《廣東省征地補償保護標(biāo)準(zhǔn)》,但該標(biāo)準(zhǔn)以鎮(zhèn)(街)為劃分單元,同一市不同鎮(zhèn)(街)往往歸為不同等級,再加上該標(biāo)準(zhǔn)更新較慢,故本文未予采用。而是根據(jù)產(chǎn)值倍數(shù)法,依據(jù)各地級市主要農(nóng)用地(耕地和園地面積之和)單位面積種植業(yè)產(chǎn)值作為產(chǎn)值的數(shù)據(jù)來源,嚴(yán)格按照《土地管理法》規(guī)定,以征地前3年的平均種植業(yè)產(chǎn)值作為產(chǎn)值數(shù)據(jù)來源,以30倍年產(chǎn)值作為各地級市征地補償價格的測算依據(jù)。

在測算式(1)的農(nóng)用地價格時,主要依據(jù)收益還原法的原理,按照收益無限年期的公式來計算。資本化率取長期內(nèi)平均利率,即5%。農(nóng)用地純收益則來源于種植業(yè)產(chǎn)值增加值,單位面積農(nóng)用地純收益則用種植業(yè)產(chǎn)值增加值除以耕地和園地面積之和來計算。

在測算式(2)的單位面積土地出讓收益時,用土地出讓總成交價款除以土地出讓總面積來計算。雖然土地出讓中有一定比例是存量建設(shè)用地,但2003-2013年間廣東省各市正處于城市快速擴張階段,通過征收城郊農(nóng)用地而形成的建設(shè)用地占據(jù)出讓總量中的絕大部分比例,因此利用全部土地出讓單價來代表農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)后出讓單價雖存在誤差,但不顯著影響計算結(jié)果和結(jié)論。

關(guān)于式(2)中單位面積土地開發(fā)成本的數(shù)據(jù),主要是參照廣東省不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會發(fā)布的《廣東省土地估價技術(shù)報告評審標(biāo)準(zhǔn)》:廣東省各個地級市土地開發(fā)費的標(biāo)準(zhǔn)為50～245元/m2,在本文中統(tǒng)一按照50元/m2取值。

式(5)中的房地產(chǎn)銷售單價是利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的商品房銷售額除以商品房銷售面積得到;而該公式中的容積率是根據(jù)全省21個地級市的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵綜合確定,本文在此取值為2.2;土地單位價格則是利用土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的土地出讓總金額除以土地出讓面積得到;單位建筑面積建設(shè)成本則是利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的竣工房屋價值除以竣工房屋面積得到。

其他原始數(shù)據(jù)來源說明如下:21個地級市種植業(yè)年產(chǎn)值和增加值、商品房銷售額、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)中竣工房屋價值、竣工房屋面積等數(shù)據(jù)來源于2004—2014年《廣東統(tǒng)計年鑒》;耕地和園地面積來源于歷年廣東省土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù);土地出讓成交價款、出讓面積的數(shù)據(jù)來源于2004—2014年《中國國土資源年鑒》。

三、福利分配不均衡現(xiàn)狀實證分析

1. 福利分配的總體特征分析

根據(jù)式(1)～式(5),可計算得到2003—2013年廣東省各地級市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中位于征地市場、土地一級市場、土地二級市場,分別由農(nóng)民和村集體、地方政府、開發(fā)商分享的單位面積福利量。將三層次各地級市年度福利分配量平均即可得到如表1所示的數(shù)據(jù)。分別歸屬于村集體和農(nóng)民、地方政府、開發(fā)商的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利分配量之間的比例關(guān)系失衡,以全省各年度總計平均來看,三層次福利分配量的大致比例為1︰12︰105(見表1)。開發(fā)商分享了經(jīng)濟福利總量中的絕大部分,地方政府則處于中等,而農(nóng)民和村集體所分享的福利量則最少。

表1 2003—2013年廣東省及各地市三層次福利分配量及比值

2. 福利分配的空間特征和區(qū)域差異分析

由表1顯示的各年平均的單位面積福利量來看,各地市農(nóng)地征收市場中農(nóng)民和村集體分享的福利量差距不大,都位于39～161元/m2之間;而在城市土地一級市場中地方政府所得福利量的差距則較大,位于181～1 964元/m2之間;在城市土地二級市場中開發(fā)商所得福利量的差距更大,位于619～18 165元/m2之間。珠三角城市中深圳、廣州、珠海的政府和開發(fā)商所得的福利量明顯高于其他市且依次遞減,而深圳的三層次福利分配量差距尤其大,說明該市的政府和開發(fā)商福利量分配比例遠(yuǎn)高于農(nóng)民和村集體;佛山、東莞兩市三層次福利分配量次之,但也明顯高于其他市,而這兩市的政府和開發(fā)商所得福利分配量相差不大,后者大約是前者的3倍多,說明地方政府所得的福利量相對于開發(fā)商而言不算小,房地產(chǎn)開發(fā)階段的土地溢價不是特別大;非珠三角地區(qū)只有汕頭的三層次福利量水平較高;河源、梅州、汕尾、陽江、茂名、潮州、揭陽、云浮等地市的福利量水平相對其他市較低,說明經(jīng)濟發(fā)展水平較低地區(qū)的福利增量比較少,且福利分配差距不大。

從不同城市三層次福利分配量相對比例來看,深圳、珠海、東莞、廣州四市政府和開發(fā)商所得的福利分配量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于農(nóng)民和村集體所得的福利分配量,說明這些地市的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利分配不均衡程度較大,尤其是深圳市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利分配的失衡程度最嚴(yán)重。

3. 福利分配的時間特征和動態(tài)變化分析

為了通過圖形表示各城市在三層次土地市場三類利益主體的福利分配量的時間變化特征,保證圖例有相對清楚的區(qū)分度,本文在計算出廣東省21個地級市的各利益主體福利分配量之后篩選出9個典型城市(包括廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、韶關(guān)、梅州、東莞、湛江)作為代表城市進行圖示分析。

將9市的農(nóng)地征收市場中農(nóng)民和村集體所得的單位面積福利分配量用折線圖表示見圖1。在農(nóng)地征收市場,除深圳之外,幾乎所有地市的農(nóng)民和村集體所得福利分配量均是逐年上升的。其中佛山、汕頭、廣州的福利分配量相對其他地市較高,佛山在2003—2013年各年這一指標(biāo)均高于100元/m2,顯著高于其他地市;韶關(guān)、梅州、湛江等非珠三角地區(qū)的農(nóng)民和村集體所得福利分配量穩(wěn)步遞增,其中2012—2013年梅州市該指標(biāo)均超過100元/m2;深圳2007—2013年該指標(biāo)都低于40元/m2,主要原因在于深圳自2007年以來單位面積農(nóng)用地產(chǎn)值不增反降,這也印證了按照《土地管理法》所規(guī)定的兩類補償費總和不超過年產(chǎn)值30倍在實踐操作中難以實施;其他地市在征收環(huán)節(jié)各年的單位面積福利分配量都位于25～100元/m2。

圖1 2003—2013年9個典型城市農(nóng)地征收市場農(nóng)民和村集體所得的福利分配量變化

將9市的土地一級市場中地方政府所得的單位面積福利分配量用折線圖表示見圖2。 在城市土地一級市場中,各地市政府所得的單位面積福利分配量各年之間上下波動幅度較大, 但總體趨勢是上升的, 由于2013年房地產(chǎn)市場引致的土地出讓市場形勢高漲, 絕大部分市的政府的福利量創(chuàng)出歷史新高。 其中深圳在2008年劇烈上升, 而2009年迅速下降,2013年又大幅度拉升; 廣州則是2005—2008年各年交替降升, 2009年上升明顯,2010年又有所下降, 2013年上升明顯; 珠海則是2008年下降明顯, 2013年上升顯著。 珠三角各市中佛山和東莞政府的福利分配量較高,波動幅度較小,這說明政府所得福利量相對穩(wěn)定。 非珠三角地區(qū),地方政府所得福利量較小, 反映出經(jīng)濟發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場引致的土地需求有限。

圖2 2003—2013年9個典型城市土地一級市場地方政府所得的福利分配量變化

將9市土地二級市場中開發(fā)商所得的單位面積福利分配量用折線圖表示見圖3。在城市土地二級市場,各市開發(fā)商所得的福利分配量雖然受房地產(chǎn)市場影響而波動幅度較大,分別在2007年、2010年或2011年、2013等年份有較高增幅,而在其他年份則平淡或下降,但總體趨勢仍然上升。從歷年變化來看,深圳、廣州、珠海始終占據(jù)所有市福利量的前三位,而其他市基本都低于8 000元/m2。說明開發(fā)商所得的福利量在一線和少數(shù)二線城市與其他二三四線城市之間差距較大,開發(fā)商在這些城市所獲取的福利分配比例較大。

圖3 2003—2013年9個典型城市土地二級市場中開發(fā)商所得的福利分配量變化

4. 福利分配不均衡現(xiàn)狀的成因分析

由前文可見,相對于粵東、粵西、粵北,雖然珠三角各市三類主體在三層次市場所分享的福利絕對量都較高,但三者之間的福利分配比例差距較大,即農(nóng)民和村集體相對于地方政府、開發(fā)商所得的福利量較少。相反,非珠三角地區(qū)特別是粵西、粵北各市農(nóng)民和村集體所獲得的福利量雖然也較少,但與地方政府、開發(fā)商相比,差距不太大,福利量分配均衡度稍好一些。

根據(jù)廣東省21個地級市數(shù)據(jù)實證分析可見,農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利增量在不同主體之間的分配不均衡,以及在空間和時間維度的不均衡,結(jié)合前文建立的福利分配測算模型,分析其成因如下。

對于農(nóng)民和村集體而言,由于長期以來的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格剪刀差,以農(nóng)業(yè)用途產(chǎn)值為依據(jù)計算征地補償標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致其福利分配量偏低。主要原因在于,現(xiàn)行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度存在諸多缺陷,農(nóng)民和村集體被排除在農(nóng)地發(fā)展權(quán)的收益主體之外,農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地受到法律的諸多限制,農(nóng)民對土地的生產(chǎn)經(jīng)營方式被長期固化在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上,再加上在征地過程中農(nóng)民和村集體在組織水平、談判能力及對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的認(rèn)識相對于政府和開發(fā)商具有天然劣勢,從而使其在征地市場的福利分配中長期處于弱勢和利益受損地位。

對于地方政府和中央政府而言,由于建設(shè)用地與農(nóng)用地及城鄉(xiāng)土地之間存在顯著的產(chǎn)權(quán)權(quán)能差異,導(dǎo)致流轉(zhuǎn)前后存在著巨大的土地價值鴻溝,地方政府憑借征收市場的買方壟斷和出讓市場的賣方壟斷,在前一市場中維持盡可能低的補償水平,而在后一市場中取得盡可能高的土地出讓收入,從而獲取大量增值收益和福利分配量。土地征收市場和城市土地一級市場中地方政府既是“運動員”,更是“裁判員”角色,導(dǎo)致絕大部分農(nóng)地發(fā)展權(quán)收益和全部的市地發(fā)展權(quán)收益被政府所獨享。

對于開發(fā)商而言,由于近十幾年我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展,階段性房地產(chǎn)需求集中釋放,各級政府對房地產(chǎn)市場的頻繁干預(yù)和調(diào)控及地方政府對“土地財政”的過度依賴,商品房開發(fā)資質(zhì)的限制與土地“招拍掛”出讓市場的高門檻導(dǎo)致城市新建商品房的合法供給實質(zhì)上被開發(fā)商所壟斷,以上諸多原因?qū)е聡鴥?nèi)房地產(chǎn)市場長期處于賣方市場和價格高企的狀態(tài),商品房售價相對于開發(fā)成本攀升更快,而社會平均利潤率變化不太大,因而開發(fā)商能獲取豐厚的利潤回報和巨大的福利分配量。

四、結(jié)論與建議

通過前文對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中各主體福利分配不均衡現(xiàn)狀的理論和實證分析,可得出如下幾點結(jié)論與建議。

第一,三層次土地交易市場所產(chǎn)生的福利增量分別由農(nóng)民和村集體、地方政府、開發(fā)商分享,各自分享的比例與各個利益主體在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的地位、談判能力和信息優(yōu)劣勢有關(guān)。為此,通過加強對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的法律保護、完善村民自治機構(gòu)、組建和完善組織協(xié)調(diào)能力更強的集體經(jīng)濟組織、加強農(nóng)村信息網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)民的教育培訓(xùn),可提高農(nóng)民和村集體獲取更多福利的機會和能力。

第二,開發(fā)商在整個農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)過程中分享的福利份額最大,地方政府次之,農(nóng)民和村集體的福利份額最少,各主體間福利分配不均衡程度較大。為此,應(yīng)該通過加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管(特別是嚴(yán)格據(jù)實征收土地增值稅)、調(diào)控房地產(chǎn)市場短期供需失衡等措施,調(diào)整開發(fā)商獲取過高的福利分配比例;通過推動地方政府財稅體制改革、培育新的主體稅種以減少“土地財政”依賴度,調(diào)整地方政府以“低價征地、高價賣地”維持其較高的經(jīng)濟福利。

第三,相對來說,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),三層次福利分配比例的差距較大;而不發(fā)達地區(qū),福利分配差距較小。但經(jīng)濟發(fā)達程度類似地區(qū)也可能由于土地財政依賴度、房地產(chǎn)市場價格高低差別而導(dǎo)致福利分配不均衡程度相差較大(如珠海與佛山、東莞差別較大)。為此,可考慮將土地出讓收入的一部分納入中央財政,并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的國稅收入的一部分整合為調(diào)節(jié)地區(qū)之間三層次福利分配差距的基金用于平衡地區(qū)之間的差異。

第四,隨著經(jīng)濟增長周期性變化和房地產(chǎn)市場“潮涌”式、“波浪”式發(fā)展,三層次的福利分配比例是動態(tài)變化的。因此,為保障三層次土地交易市場三類利益主體的福利分享均衡,應(yīng)采用稅收手段、財政轉(zhuǎn)移支付及補償標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整適當(dāng)平抑這一系列波動和變化。

本文致力于對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中各主體福利分配問題進行分析,但由于數(shù)據(jù)可得性、技術(shù)上區(qū)分各主體福利邊界的困難及筆者研究能力的限制,使得本文仍存在一定的局限和不足。例如僅從福利初次分配層面進行分析和探討,而未涉及到稅收、財政轉(zhuǎn)移支付等二次分配層面;本文的福利內(nèi)涵僅限于經(jīng)濟福利,由于通過微觀調(diào)查途徑一般僅可用于農(nóng)民非經(jīng)濟福利的計量(例如居住環(huán)境應(yīng)納入非經(jīng)濟福利范疇,但其好壞程度難以直接進入中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的自身效用函數(shù)),況且國內(nèi)外關(guān)于非經(jīng)濟福利的計量方法尚不成熟,因此本文未涉及這方面的福利度量。

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(責(zé)任編輯: 付示威)

An Empirical Study on the Distribution Disequilibrium of Welfare Increment of Rural-urban Land Conversion——Based on the Data of Three-level Land Market in 21 Cities of Guangdong Province

WEILing1,2,ZHANGAn-lu1

(1. College of Land Administration, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China; 2. School of Management, Guangdong University of Technology, Guangzhou 510520, China)

The process of rural-urban land conversion is closely related to the expropriation market of agricultural land, the primary land market, and the secondary land market. Welfare increment shared by the three kinds of stakeholders including farmers and villages, local governments and central government, and developers, exists in the three-level land market. Accordingly, the economic welfare increment in land conversion was analyzed, and the welfare distribution calculation model was established. Based on the data of 21 cities in Guangdong Province, it was concluded that the proportion of the three stakeholders’ welfare distribution lies in the position during the process, negotiating ability, and information advantages and disadvantages; developers obtain the most share of welfare, local governments second, and farmers and villages share the least; welfare distribution gaps in the three levels are larger in the developed areas; and the welfare distribution proportion in the 21 cities is dynamic in time.

rural-urban land conversion; welfare distribution; stakeholder

10.15936/ j.cnki.1008-3758.2017.01.008

2016-05-28

教育部人文社會科學(xué)研究青年基金資助項目(10YJC790273); 國家自然科學(xué)基金資助項目(71573101,71373095); 廣東省普通高校人文社會科學(xué)重大攻關(guān)資助項目(2012ZGXM_0005)。

魏 玲(1979- ),女,湖北鐘祥人,華中農(nóng)業(yè)大學(xué)博士研究生,廣東工業(yè)大學(xué)講師,主要從事土地經(jīng)濟和土地利用管理研究; 張安錄(1964- ),男,湖北麻城人,華中農(nóng)業(yè)大學(xué)教授,博士生導(dǎo)師,主要從事土地經(jīng)濟、土地利用管理研究。

F 301.2

A

1008-3758(2017)01-0047-08