劉丹羽

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國在城市化和工業(yè)化進程中遭受了嚴(yán)重的“地荒”，城市化和工業(yè)化的發(fā)展需要利用農(nóng)村集體建設(shè)用地來緩解城市國有土地市場供需矛盾。作者在四川省屏山縣書樓鎮(zhèn)的書樓村和西村安置房村民進行抽樣調(diào)查，試圖從節(jié)約用地以及政府公租房建設(shè)資金成本兩個方面出發(fā)找出由農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的安置房向公租房轉(zhuǎn)變的合理建議。

安置房公租房農(nóng)村集體建設(shè)用地書樓鎮(zhèn)

一、引言

近年來，隨著城市化和工業(yè)化進程的加快，在城市中逐漸增加的新就業(yè)人群、外來務(wù)工人員等流動人口，形成了城市房地產(chǎn)市場和住房的大量需求，在一定程度上助推了城市土地和住房價格的不斷上漲，這些中低收入家庭的住房問題如果僅僅通過市場機制將無法解決。

二、安置房向公租房轉(zhuǎn)變的必要性

（一）公共租賃住房發(fā)展存在的問題

公共租賃住房成為新興的保障性住房以來，便獲得許多專家學(xué)者對公共租賃住房關(guān)注和深入研究。公共租賃住房發(fā)展普遍存在以下問題：房源供應(yīng)主體的單一性；制約公共租賃住房發(fā)展的瓶頸為資金緊缺；企業(yè)難以保證參與的收益；不完善的準(zhǔn)入、輪候、退出配套制度；租金回收、物業(yè)管理、維護養(yǎng)護等后期管理有待加強。其中，制約公共租賃住房發(fā)展的主要原因為資金短缺和房源供應(yīng)主體的單一。

（二）安置房向公租房轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實需要

1、節(jié)約農(nóng)村集體建設(shè)用地，合理利用土地資源

目前，在農(nóng)村由于大量的勞動力外出打工，廣泛存在著農(nóng)村集體建設(shè)用地分散和浪費現(xiàn)象（空置），把安置房變?yōu)楸Ｕ戏靠商岣咿r(nóng)村集體建設(shè)用地集約利用水平。

2、農(nóng)民資金的積累和政府成本的節(jié)約

安置房變?yōu)楣沧赓U房可以增加農(nóng)民穩(wěn)定收入，進而實現(xiàn)資本的原始積累。集體土地通過其使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不僅使農(nóng)村集體能利用土地資產(chǎn)參與各個經(jīng)濟領(lǐng)域的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)，而且農(nóng)民能從中獲取地租，這將極大拓展集體經(jīng)濟的發(fā)展空間。直接把安置房變?yōu)楣沧赓U房不僅形成土地的集約利用，而且減少了公共租賃住房修建成本，同時為農(nóng)村建設(shè)用地“入市”提供橋梁。

三、模式借鑒

此前，一些地方由于保障性安居工程建設(shè)的供地壓力，已經(jīng)開展集體土地上建設(shè)保障房的嘗試。北京在昌平北、海淀唐家?guī)X七家等地試點，利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)的租賃房，將可面向沒有北京戶籍的流動人口，以市場價格出租，收益歸村集體經(jīng)濟組織所有。

但是，這使是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”合法化？這一問題已經(jīng)成為社會熱點。

筆者認(rèn)為，在農(nóng)村建設(shè)用地上建設(shè)的公租房，與“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個概念，也不會存在“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的問題。小產(chǎn)權(quán)房的用地一般沒有從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，直接蓋房子上市出售。集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭，而且整個建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地等，也是一定的限制。

安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房是否符合現(xiàn)實情況，筆者做了以下下調(diào)查。

四、安置房村農(nóng)戶問卷調(diào)查說明

本文選取屏山縣書樓鎮(zhèn)的書樓村和西村作為調(diào)查點，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)有意識的選取涉及安置房農(nóng)戶進行問卷調(diào)查。

共發(fā)放問卷100份，回收有效問卷80份，20份無效，進行剔除，問卷有效率為80%。

問卷涉及2塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)村居民基本情況；第二部分是關(guān)于安置房情況的調(diào)查。

（一）問卷調(diào)查區(qū)域基本情況

書樓和西村是屏山縣書樓鎮(zhèn)的兩個相連村，是向家壩水電站農(nóng)村移民集中安置點，共安置移民211戶683人。該集中點緊靠書樓集鎮(zhèn)，占地面積85畝。211戶農(nóng)戶按照每戶人口劃分宅基地面積，分別是3人以下為90平方米，4人為120平方米，5人以上為150平方米。房屋為磚混結(jié)構(gòu)，共三層，底層可為門面或住房，二樓和三樓均為住房的單體建筑。

（二）問卷調(diào)查農(nóng)戶基本情況分析

通過調(diào)查統(tǒng)計，被訪者男女性別比例為45：55；年齡30歲以下的和40～49歲的占到65%；被訪者初中及其以下文化程度占到70%；樣本農(nóng)戶平均每戶4.3人，其中以家庭4～6口人居多，占到總戶數(shù)的60%；其中在本村常住家庭人數(shù)種4人以下的占80%；家庭年收入1萬以下的占55%。被調(diào)查農(nóng)戶家庭年收入普遍偏低，其中，年收入1萬元以下的占到總數(shù)的50%，年收入1萬～3萬的占到總數(shù)的44%。

（三）問卷調(diào)查農(nóng)戶安置房情況分析

從安置房基本戶型來看，5室和6室結(jié)構(gòu)的占到總數(shù)的90%。其中6室1廳1廚1衛(wèi)的占到總數(shù)的40%，5室2廳1廚衛(wèi)的占到50%。被調(diào)查農(nóng)戶安置房空置房間1間以上的占到85%，有的安置房屋存在甚至存在無人居住狀態(tài)，這造成了土地和房屋資源的浪費。

（四）安置房轉(zhuǎn)公租房農(nóng)戶意愿分析

從以上信息可以看出，75%農(nóng)戶愿意政府僅提供求租信息，也就是說政府只起一個中介的作用，在其中建立一個由安置房轉(zhuǎn)公租房的橋梁。

圖1：安置房愿意出租形式圖

其中，農(nóng)戶安置房愿意整套出租和單間出租人數(shù)過半，占到60%，以單間出租的占25%，整套出租的占15%。

在租金方面，在移民的影響下，屏山縣市場住宅平均租金偏高為單間500元，農(nóng)戶安置房租金意愿情況中，農(nóng)戶愿意出租自己的安置房單間租金為300元～500元的占到66%，這基本上符合市場租金的平均水平。

在安置房轉(zhuǎn)公租房牽頭形式的調(diào)查來看，不愿意村集體牽頭的占到總數(shù)的85%，也就是安置房轉(zhuǎn)公租房村集體牽頭的形式是不可行的。不符合安置房農(nóng)戶的普遍意愿。

（五）安置房轉(zhuǎn)公租房農(nóng)戶的顧慮

在對安置房轉(zhuǎn)公租房問題筆者與許多農(nóng)戶進行了面對面的交流，在對安置房轉(zhuǎn)公租房你最關(guān)心的問題中農(nóng)戶的顧慮，比較集中的有如下幾點：政府提供信息求租信息的有效性；租金價格的公平和合理性；租金支付的及時性；對于租房人員的可靠性。

五、政策建議

針對以上的問卷調(diào)查，對于安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房問題提出以下建議：

（一）產(chǎn)權(quán)不變

安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房后，土地及房屋產(chǎn)權(quán)依然屬于農(nóng)村集體所有。安置房變?yōu)楣沧赓U房，出租的只是使用權(quán)，并且有一定的期限。

（二）租金確定

政府統(tǒng)一確定租金上限，按照市場租金出租，其中安置房與公共租賃房租金的差價由政府補貼。

（三）管理部門的設(shè)定

有必要設(shè)立相對獨立的具有一定相關(guān)權(quán)限的和特權(quán)的專職管理機構(gòu)或部門，明晰權(quán)責(zé)，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)各方關(guān)系，全力保障安置房向公租房轉(zhuǎn)變政策的實施。

（四）入住人員管理

由政府確定保障房入住人員資格，由政府統(tǒng)一管理。

（五）中介機構(gòu)積極參與

政府在安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房的過程中起中介作用，擁有安置房的農(nóng)戶向政府提供出租信息，符合公共租賃房入住資格的房屋需求者向政府提出申請。由政府按照公共租賃房申請管理辦法統(tǒng)一分配。其間確保信息的公平化、透明化、清晰化。

（六）租金利益分配

統(tǒng)一由村集體收租，分配給各戶農(nóng)民或者是直接由政府專門管理部門在出租期滿后向農(nóng)戶統(tǒng)一發(fā)放。

六、結(jié)語

通過調(diào)查分析，得出以下結(jié)論：

1、對書樓鎮(zhèn)書樓村和西村農(nóng)戶基本情況和安置房現(xiàn)狀進行分析，發(fā)現(xiàn)其存在“農(nóng)村人口學(xué)歷偏低”、“農(nóng)戶普遍收入偏低”、“外出務(wù)工人口占總?cè)丝诒壤^大”、“安置房空置率較高等問題。

2、通過問卷調(diào)查，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)有五分之四農(nóng)戶愿意安置房出租。而在牽頭出租的問題上，農(nóng)戶對于村集體統(tǒng)一牽頭存在不同程度的不信任。

3、按照“合法、公平合理、迅捷”以及“政策安心、住房安居、就業(yè)安身”的原則，充分考慮現(xiàn)實問題從“租金確定”，“管理部門的設(shè)定”“入住人員的管理”“信息的公開化和透明化”，“租金的分配”五方面對安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房提出相關(guān)對策建議。

由于，本文樣本空間的不足和經(jīng)驗的缺乏，對于安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房提出的相關(guān)建議還有很多地方考慮尚淺，只對其做了簡單的政策探索和思考。

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