□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

淺談不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合
——以慈溪市房地存量數(shù)據(jù)整合為例

□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，2016年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記年，而2017年則是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合年。數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)登記的一項(xiàng)重要工作，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合成果將有效地提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率，拓展不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享服務(wù)。目前，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都在按照部、省工作部署，緊鑼密鼓地推進(jìn)此項(xiàng)工作。筆者將慈溪市不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作實(shí)踐（主要是房地?cái)?shù)據(jù)整合）總結(jié)為“堅(jiān)持問題導(dǎo)向、緊抓三項(xiàng)重點(diǎn)工作、突出四個(gè)優(yōu)先整合、構(gòu)建五大基礎(chǔ)保障”四個(gè)方面，希望能給其他地方數(shù)據(jù)整合工作提供參考。

一、慈溪市房地存量數(shù)據(jù)基本情況

慈溪市房地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)共114萬條，現(xiàn)狀土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù) 51萬條，現(xiàn)狀房屋存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)23萬條，歷史土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)23萬條，歷史房屋存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)17萬條。土地影像檔案1412.47 萬頁，房屋影像檔案622.59萬頁。

房地?cái)?shù)據(jù)質(zhì)量從總體上來看，房屋存量數(shù)據(jù)先前做過數(shù)據(jù)清理，整體質(zhì)量相對(duì)較高，而土地存量數(shù)據(jù)則相對(duì)質(zhì)量要差。從細(xì)處上來看，全市房地存量數(shù)據(jù)主要存在以下幾方面問題：一是無圖證書占比較高，慈溪市現(xiàn)狀土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù) 51萬條，其中無圖有15萬條，占29.4%；同時(shí)，在實(shí)際工作中還發(fā)現(xiàn)不少證書掛錯(cuò)宗地。二是房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)中部分關(guān)鍵核心字段缺失，如權(quán)利人身份證號(hào)、產(chǎn)權(quán)證書號(hào)等。三是存在部分未辦理注銷、變更、轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)卻進(jìn)歷史庫以及已征遷尚未注銷的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)。四是房地權(quán)利關(guān)聯(lián)率不高，整體預(yù)關(guān)聯(lián)率僅為15%。五是部分產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與影像檔案未建立關(guān)聯(lián)。上述問題都需要通過房地存量數(shù)據(jù)整合來逐步解決。

二、緊抓三項(xiàng)重點(diǎn)工作

不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)是建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、信息完善、圖屬一致的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。慈溪市按照上述整合目標(biāo)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，以緊抓宗地?cái)?shù)據(jù)清理這個(gè)關(guān)鍵，圍繞房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理這個(gè)核心，堅(jiān)持房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)這個(gè)目標(biāo)有序推進(jìn)房地存量數(shù)據(jù)整合工作。

1.緊抓宗地?cái)?shù)據(jù)清理這個(gè)關(guān)鍵

宗地作為不動(dòng)產(chǎn)重要的載體，是房屋落宗、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)產(chǎn)生的最終落腳點(diǎn)，宗地?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性將直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和登記效率。在宗地?cái)?shù)據(jù)清理中，慈溪市國土資源局通過實(shí)踐建立了“一分析、二核對(duì)、三完善、四疑難處理”的清理機(jī)制。一是用工具軟件對(duì)全市的宗地圖形進(jìn)行整體拓?fù)浞治?，?duì)重疊的宗地，先疊加遙感影像進(jìn)行初步判斷，判斷是否存在重復(fù)的無效宗地，若有則清理，若確實(shí)都是有效宗地，則調(diào)取相關(guān)資料進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)后，根據(jù)審批資料作相應(yīng)地調(diào)整。二是依據(jù)審批資料，核對(duì)宗地與權(quán)利關(guān)聯(lián)性，對(duì)于權(quán)利未關(guān)聯(lián)的，通過整理軟件建立權(quán)利與宗地之間的關(guān)聯(lián)；對(duì)于關(guān)聯(lián)錯(cuò)誤的，予以修正。三是完善有權(quán)利而無圖的宗地。一方面，入庫勘測宗地成果與權(quán)利建立關(guān)聯(lián)，確保抵押、查封等登記業(yè)務(wù)能及時(shí)配號(hào)辦理；同時(shí)，對(duì)入庫勘測宗地在數(shù)據(jù)庫中予以標(biāo)示，在后期辦理轉(zhuǎn)移、變更等登記業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)測完善。另一方面，合理安排無圖宗地修補(bǔ)測資金，按照“先難后易、重點(diǎn)突出”的原則，先國有，再集體，分步予以補(bǔ)充完善。四是在宗地圖核實(shí)和完善過程中，充分尊重歷史，本著實(shí)事求是、尊重歷史、依法依規(guī)的原則，妥善處理宗地圖與登記權(quán)利不一致的情形，通過補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)后予以完善，若不符合相關(guān)政策法規(guī)無法補(bǔ)辦的，在數(shù)據(jù)庫中予以標(biāo)示。

2.圍繞房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理這個(gè)核心

完整、正確的房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)不僅能有效提高房地關(guān)聯(lián)率，更是開展不動(dòng)產(chǎn)登記和拓展不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外服務(wù)及共享的基礎(chǔ)。慈溪市在房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理過程中重點(diǎn)把握以下“三個(gè)核實(shí)”。

一是核實(shí)完善產(chǎn)權(quán)屬性，確保其準(zhǔn)確和完整。對(duì)照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》和《浙江省不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等標(biāo)準(zhǔn)，兼顧標(biāo)準(zhǔn)可行性和可操作性，突出清理重點(diǎn)，制定存量房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理核心字段標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)狀房屋產(chǎn)權(quán)要求核實(shí)完善戶、自然幢、房地產(chǎn)權(quán)、審核、權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)證書六大類75個(gè)屬性字段，現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)要求核實(shí)完善宗地、建設(shè)用地使用權(quán)、審核、權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)證書五大類57個(gè)屬性字段；對(duì)上手、上手以上手則分別要求核實(shí)完善核心的3個(gè)（權(quán)利人名稱、權(quán)利人證件號(hào)碼、產(chǎn)權(quán)證書號(hào)）、2個(gè)（權(quán)利人名稱、產(chǎn)權(quán)證書號(hào)）屬性字段就可，重點(diǎn)是要建立歷史追溯關(guān)系及確保上手、上手以上手的產(chǎn)權(quán)進(jìn)入歷史庫。

二是核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的準(zhǔn)確性。一是在建立產(chǎn)權(quán)歷史追溯關(guān)系時(shí)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。二是在建立房地權(quán)利關(guān)聯(lián)時(shí)，對(duì)于房地權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，通過檔案等信息核實(shí)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。三是收集拆遷資料，依據(jù)拆遷紅線圖和被拆遷人員清單，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查庫信息，分析、梳理拆遷區(qū)塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。四是疊加歷年供地圖形與現(xiàn)狀宗地圖，結(jié)合遙感影像等信息，判斷地塊是否存在變化，核實(shí)對(duì)應(yīng)地塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。

三是核實(shí)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和影像檔案的關(guān)聯(lián)性。重點(diǎn)檢查影像檔案條目核心信息的準(zhǔn)確性、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與影像檔案的關(guān)聯(lián)性，對(duì)于影像檔案條目核心信息缺失、錯(cuò)誤的，核實(shí)完善后與產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)，對(duì)于影像檔案數(shù)據(jù)缺失的及時(shí)補(bǔ)掃完善后建立關(guān)聯(lián)。

3.堅(jiān)持房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)這個(gè)目標(biāo)

房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)主要內(nèi)容是戶歸幢、幢落宗、房地權(quán)利關(guān)聯(lián)，此項(xiàng)工作成效將直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率和管理水平。由于原先房地分別登記原因，在實(shí)踐中造成：一是權(quán)利登記的單元范圍不統(tǒng)一，存在一本土地權(quán)利證書登記的宗地范圍涵蓋多本房屋權(quán)利證書登記的房屋范圍，一本房屋權(quán)利證書登記的房屋范圍涵蓋多本土地權(quán)利證書登記的宗地范圍等情形；二是同一不動(dòng)產(chǎn)上房屋、土地登記的權(quán)利主體不一致。慈溪市在房地權(quán)利關(guān)聯(lián)的實(shí)施過程中，對(duì)于權(quán)利登記的單元范圍不一致的情形，歸類分別提出對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)方法；對(duì)于權(quán)利主體不一致的情形，予以先行關(guān)聯(lián)，并做好標(biāo)示，以進(jìn)一步提高房地關(guān)聯(lián)的成效。同時(shí)，在房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)中采取軟件自動(dòng)關(guān)聯(lián)與人工核實(shí)關(guān)聯(lián)相結(jié)合的方式，切實(shí)提高房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)效率。

三、突出四個(gè)優(yōu)先整合

鑒于房地存量數(shù)據(jù)量大、整合難，慈溪市優(yōu)先試點(diǎn)，對(duì)112.89平方公里范圍房地存量數(shù)據(jù)先行進(jìn)行試點(diǎn)整合，通過試點(diǎn)總結(jié)出一套適合全市實(shí)情的房地存量數(shù)據(jù)整合的工作機(jī)制和技術(shù)路線。在總結(jié)試點(diǎn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，慈溪市提出“四個(gè)優(yōu)先”整合：一是優(yōu)先整合國有土地上的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合集體土地上的存量數(shù)據(jù)；二是優(yōu)先整合現(xiàn)狀庫的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合歷史庫的存量數(shù)據(jù)；三是優(yōu)先整合主城區(qū)的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合其他區(qū)域的存量數(shù)據(jù)；四是優(yōu)先整合數(shù)據(jù)質(zhì)量較差的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合其他存量數(shù)據(jù)。在遵循“四個(gè)優(yōu)先”原則下，分類分步推進(jìn)全市存量數(shù)據(jù)整合，突出整合成效。

四、構(gòu)建五大基礎(chǔ)保障

構(gòu)建組織、業(yè)務(wù)、質(zhì)量、技術(shù)、資金五大基礎(chǔ)保障，確保存量數(shù)據(jù)整合工作有序推進(jìn)，成果質(zhì)量得到有效保證。

1.構(gòu)建組織架構(gòu)

慈溪市委、市政府高度重視全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作，成立了市不動(dòng)產(chǎn)登記改革領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在慈溪市國土資源局，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)登記的一項(xiàng)重要工作，為推進(jìn)此項(xiàng)工作，慈溪市國土資源局選調(diào)市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心、局信息中心相關(guān)業(yè)務(wù)技術(shù)骨干，成立了專項(xiàng)工作小組，組織實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合。

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)

通過集中學(xué)習(xí)培訓(xùn)和駐場指導(dǎo)，讓數(shù)據(jù)整合人員盡快熟悉權(quán)調(diào)和登記業(yè)務(wù)流程和規(guī)則，領(lǐng)會(huì)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的含義。建立例會(huì)制度，定期或不定期召開工作會(huì)議，分析、解決、歸類整合工作中碰到的問題，把解決方法以工作規(guī)范予以固化，做到數(shù)據(jù)整合人員與業(yè)務(wù)指導(dǎo)人員融合發(fā)展，共同學(xué)習(xí)進(jìn)步。

3.強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督

建立數(shù)據(jù)整合質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，明確檢查內(nèi)容和質(zhì)量要求，將數(shù)據(jù)整合質(zhì)量檢查分為承建單位作業(yè)人員互檢、承建單位質(zhì)檢人員抽檢、中心和監(jiān)理單位抽檢三個(gè)階段，并明確各階段質(zhì)量檢查的比例要求。

4.嚴(yán)把技術(shù)關(guān)口

由于沒有現(xiàn)成的數(shù)據(jù)整合軟件加之慈溪市數(shù)據(jù)邊整理邊入庫的整理模式，因此承建單位必須要非常熟悉不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的底層架構(gòu)，并具備相應(yīng)的軟件開發(fā)能力，來開發(fā)適合慈溪市實(shí)情的數(shù)據(jù)整合工具和入庫工具。在招標(biāo)中，慈溪市對(duì)投標(biāo)單位在不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)、數(shù)據(jù)整合經(jīng)驗(yàn)、工具開發(fā)三個(gè)方面都提出相當(dāng)高的要求。

5.落實(shí)資金保障

數(shù)據(jù)整合需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，俗話說，“兵馬未動(dòng)糧草先行”，在擬定慈溪市不動(dòng)產(chǎn)登記信息化項(xiàng)目可研報(bào)告兼建設(shè)方案時(shí)，慈溪市國土資源局就把數(shù)據(jù)整合作為一項(xiàng)重中之重工作列入建設(shè)方案中，從而得到了市級(jí)相關(guān)部門鼎力支持，獲得較充足的資金保障。