□ 嘉興市國土資源局秀洲區(qū)分局 高萌媛

“三圍繞”穩(wěn)步開展農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記工作

□ 嘉興市國土資源局秀洲區(qū)分局 高萌媛

土地是農(nóng)民賴以生存的信心和保障。農(nóng)村的土地，特別是宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)民及農(nóng)民集體重要的財產(chǎn)權(quán)利，直接關(guān)系到每個農(nóng)民的切身利益。今年，嘉興市秀洲區(qū)按照“先易后難、總體推進(jìn)”原則，率先在洪合鎮(zhèn)開展農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記試點(diǎn)工作，以圍繞“有多少、發(fā)給誰、怎么發(fā)”的總體思路為中心線，穩(wěn)步開展農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記工作，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村居民合法權(quán)益，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)。

一、圍繞摸清底數(shù)，搞清楚“有多少”

農(nóng)村宅基地及房屋登記工作情況復(fù)雜，工作量大，且存在較多歷史遺留問題，所以，首先需摸清底數(shù)。

1.做到“一條直線”，明確責(zé)任分工落實(shí)到位

農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)是農(nóng)民的重要物權(quán)，關(guān)系到每個農(nóng)戶的切身利益、通過農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證，可以促進(jìn)農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)村各項改革的深入推進(jìn)。因此，秀洲區(qū)四套班子高度重視宅基地不動產(chǎn)登記發(fā)證工作，區(qū)人大、區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)專題調(diào)研此項工作，成立了由區(qū)國土資源分局主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，地籍科、規(guī)劃耕?？啤⒎ㄒ?guī)科、不動產(chǎn)分中心等相關(guān)科室負(fù)責(zé)人和各鎮(zhèn)（街道）國土資源所所長為組員的工作組，由地籍科牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)宅基地不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。

2.做到“四個不漏”，摸清楚試點(diǎn)區(qū)總體情況

按照“以點(diǎn)帶面、試點(diǎn)先行”的原則，選取洪合鎮(zhèn)作為先行試點(diǎn)，試點(diǎn)摸索出一套以“登記一批、擱置一批、處罰一批、拆除一批”為主要內(nèi)容的農(nóng)房登記發(fā)證工作思路，為全區(qū)推進(jìn)積累經(jīng)驗。根據(jù)洪合鎮(zhèn)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)戶口總數(shù)（6542戶）、2010年開展“兩新工程”以來洪合鎮(zhèn)已建農(nóng)民建房數(shù)，調(diào)查摸清宅基地已發(fā)證、未發(fā)證以及未審批的數(shù)量，做到“村不漏組、組不漏戶、戶不漏宅、宅不漏項（宅基地審批）”四個不漏。同時明確，近期計劃安排拆遷安置的農(nóng)房不再納入此次測繪、登記范圍。

3.做到“三先三后”，確保外業(yè)測繪高效精準(zhǔn)

為確保全區(qū)宅基地發(fā)證工作的順利推進(jìn)，秀洲區(qū)確定了“先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)”的工作總基調(diào)，有序推進(jìn)地形數(shù)據(jù)調(diào)查、農(nóng)房測繪、發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)等工作。在開展外業(yè)調(diào)查過程中，宅基地和農(nóng)房確權(quán)主要采用“先方案后測繪”，先制定詳細(xì)的宅基地調(diào)查及房屋調(diào)查方案，做到房地一體調(diào)查，再組織開展外業(yè)實(shí)地調(diào)查。“先試點(diǎn)后推廣”，目前先在洪合鎮(zhèn)的兩個村進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)查，通過對調(diào)查數(shù)據(jù)及調(diào)查方法的再分析，進(jìn)一步完善調(diào)查方案，再全區(qū)推廣，同時安排村干部及農(nóng)戶現(xiàn)場指界后測繪?！跋葯z查后確定”，測繪完成后，作業(yè)單位對測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)監(jiān)，控制誤差，最終確定測繪面積。同時，明確要求成果數(shù)據(jù)必須進(jìn)行“實(shí)測面積、發(fā)證面積、審批面積”三項比對，確保各項數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、有效。

二、圍繞問題導(dǎo)向，弄明白“發(fā)給誰”

在完成洪合鎮(zhèn)良三社區(qū)和建北社區(qū)兩個試點(diǎn)社區(qū)的地形、房屋及權(quán)調(diào)內(nèi)外業(yè)處理后，秀洲區(qū)對梳理出的問題多次組織研究、討論處置辦法。

1.把握核心，解決認(rèn)定權(quán)利人資格

為穩(wěn)步推進(jìn)宅基地及農(nóng)房確權(quán)工作，秀洲區(qū)在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，對發(fā)證過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了初步梳理，并把這些問題分發(fā)各鎮(zhèn)征求意見，最終明確以戶主名義作為主體進(jìn)行登記發(fā)證，其他成員予以記載。戶口非農(nóng)化后的宅基地，依據(jù)原審批資料進(jìn)行宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記，辦理不動產(chǎn)權(quán)證；對現(xiàn)有家庭成員與原審批表不符的，包括死亡、遷移等，需由全體家庭成員共同確認(rèn)是否予以記載發(fā)生變動的成員資格；對以宅基地形式安置的拆遷戶應(yīng)參照戶口非農(nóng)化的情況予以登記。做到登記時確保一戶一宅。

2.抓住關(guān)鍵，解決合理界定發(fā)證面積問題

明確確權(quán)方法嚴(yán)格遵循“房地一致”原則，按照先確地權(quán)、再確房權(quán)的思路，對農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)利主體不相符的，重新確認(rèn)權(quán)利主體，確保房地主體一致。對于實(shí)際調(diào)查中出現(xiàn)的審批面積、原宅基地面積及實(shí)測面積，以審批面積為登記依據(jù)，實(shí)測面積予以記載，對實(shí)際面積與原宅基地證面積差異在合理范圍內(nèi)的，以此次實(shí)測面積為準(zhǔn)。另外對于歷史違法用地在補(bǔ)辦過程中，合法面積應(yīng)統(tǒng)一按照現(xiàn)有農(nóng)民建房政策認(rèn)定，超出部分予以保留。

3.放活遺案，解決違法用地處置問題

堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的前提下，以化解矛盾、應(yīng)發(fā)盡發(fā)為原則，通過把握時間界限，合理界定超高及保留面積、簡化處罰（處置）程序等方式，妥善處理宅基地及農(nóng)房確權(quán)過程歷史遺留的違法用地問題，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，夯實(shí)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)。

三、圍繞每個環(huán)節(jié)，謀劃好“怎么發(fā)”

在前期大量調(diào)查和問題梳理后，秀洲區(qū)為下一步政策研究，出臺有針對性的政策進(jìn)行了認(rèn)真謀劃。

1.實(shí)行“兩審一核”登記制度

宅基地不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實(shí)行村初審、鎮(zhèn)復(fù)審、區(qū)審核的“兩審一核”制度。在基層國土資源所的配合、指導(dǎo)下，村負(fù)責(zé)相關(guān)材料的收集整理，把好初審關(guān)；鎮(zhèn)專門工作小組負(fù)責(zé)對匯總資料進(jìn)行研究，把好復(fù)審關(guān)；區(qū)不動產(chǎn)登記分中心依據(jù)提交的材料，根據(jù)不動產(chǎn)登記的相關(guān)要求把好審核關(guān)，并制證、發(fā)證。

2.“五方聯(lián)動”，確保責(zé)任落實(shí)到位

為進(jìn)一步深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，秀洲區(qū)從上到下，層層聯(lián)動。在區(qū)級層面，負(fù)責(zé)總體設(shè)計和整體推進(jìn)，加強(qiáng)政策指導(dǎo)和工作督查。在鎮(zhèn)級層面，按照“成立一個機(jī)構(gòu)、召開一次大會、開展一次培訓(xùn)、明確一名聯(lián)絡(luò)員”的“四個一”要求，做好相關(guān)工作。在村級層面，按照“有牽頭負(fù)責(zé)人、有工作班子、有作業(yè)向?qū)?、有議事規(guī)則、有保障措施”的“五有”要求，穩(wěn)中求快比速度，抓好村組矛盾糾紛調(diào)處。在農(nóng)戶層面，引導(dǎo)他們主動配合。在作業(yè)單位層面，明確承擔(dān)執(zhí)行者和操作者的職責(zé)。

3.“三級調(diào)解”，確保糾紛處理及時

秀洲區(qū)在審批環(huán)節(jié)、權(quán)調(diào)環(huán)節(jié)、發(fā)證環(huán)節(jié)已經(jīng)梳理出近50多個問題，同時對擬定的處置意見進(jìn)行風(fēng)險預(yù)估。針對確權(quán)工作中容易產(chǎn)生的不穩(wěn)定隱患，秀洲區(qū)明確各鎮(zhèn)做好預(yù)案，負(fù)責(zé)協(xié)商調(diào)解；在每個村，落實(shí)專人負(fù)責(zé)糾紛處理，充分發(fā)揮老隊長、老黨員、老會計的“三老”作用引導(dǎo)當(dāng)事人依法理性地反映和解決糾紛，確?！靶∈虏怀龃?、大事不出鎮(zhèn)、矛盾不上交”。