李耀偉

（518035 瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）深圳分所 廣東 深圳）

試析離婚共有房屋的分割

李耀偉

（518035 瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）深圳分所 廣東 深圳）

離婚，不僅解除了夫妻之間的人身關(guān)系，也終止了夫妻之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，財(cái)產(chǎn)分割是與夫妻人身關(guān)系的解除相應(yīng)產(chǎn)生的，而房屋又是財(cái)產(chǎn)核心部分。隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步提高，市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內(nèi)容越來越新，認(rèn)定和處理也越來越困難，它所體現(xiàn)出來的地位也越來越重要，處理的好壞關(guān)系到人民法院處理離婚糾紛的質(zhì)量，關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利進(jìn)行。

離婚；共有房屋；分割

離婚是指在夫妻關(guān)系存續(xù)期間依照法定的條件和程序解除婚姻關(guān)系的法律行為。離婚，不僅解除了夫妻之間的人身關(guān)系，也終止了夫妻之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，財(cái)產(chǎn)分割是與夫妻人身關(guān)系的解除相應(yīng)產(chǎn)生的，而房屋又是財(cái)產(chǎn)核心部分。隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步提高，市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內(nèi)容越來越新，認(rèn)定和處理也越來越困難，它所體現(xiàn)出來的地位也越來越重要，處理的好壞關(guān)系到人民法院處理離婚糾紛的質(zhì)量，關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利進(jìn)行。因此，離婚時(shí)夫妻共有房屋的分割作為離婚的重點(diǎn)也倍受關(guān)注。

在法院審理的因離婚導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)分割案件中，對(duì)房屋的價(jià)值、房屋的歸屬等問題發(fā)生爭議的，數(shù)量很多。各地對(duì)這個(gè)問題的處理和做法不一。筆者認(rèn)為，對(duì)夫妻共同所有的房屋在離婚時(shí)如何分割進(jìn)行研究，在理論上和實(shí)務(wù)上都非常有必要。

一、夫妻共有房屋的認(rèn)定

由我國住房制度的歷史發(fā)展性和國情的特殊性所決定，當(dāng)前我國房屋根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為農(nóng)村房屋和城市房屋，商品房和非商品房，公房和私房，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等等。但從房屋所有權(quán)屬來劃分，所有的房屋可歸結(jié)為公房和私房兩種，這是對(duì)房屋的一種最基本分類。公房系指國有房屋和集體所有的房屋，其中國有公房包括國家投資建設(shè)由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的房屋（直管公房）和機(jī)關(guān)團(tuán)體、國有企業(yè)、事業(yè)單位投資建設(shè)自行管理的房屋（自管公房）。集體所有的房屋是集體企業(yè)投資建設(shè)自行管理的房屋。私房是指個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

根據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》及司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形：

①婚后共同購買的公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私有房屋，屬夫妻共同所有；②由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，即使房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，也屬夫妻共同所有；③婚前以男女雙方的積蓄購買的公房、商品房等房屋，屬夫妻共同所有；④由一方婚前購買或自建的房屋，婚后以共同財(cái)產(chǎn)重建的，屬夫妻共同所有；擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分屬夫妻共同所有。這種情形在農(nóng)村比較常見，作為一方婚前財(cái)產(chǎn)的房屋，由于年久失修或家庭經(jīng)濟(jì)條件的提高等因素，婚后用共同財(cái)產(chǎn)重建、改建、擴(kuò)建，新的房屋應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有；⑤當(dāng)事人結(jié)婚前，父母出資為雙方購置的房屋，明確表示贈(zèng)與雙方的，該房屋歸夫妻共同所有；⑥當(dāng)事人結(jié)婚后，父母出資為雙方購置的房屋，未明確表示贈(zèng)與一方的，該房屋歸夫妻共同所有；⑦一方或雙方繼承的房屋歸夫妻共同所有，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外。

二、離婚時(shí)對(duì)夫妻共有房屋的分割

根據(jù)法律和有關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)夫妻共有房屋的分割應(yīng)采取以下原則：①堅(jiān)持男女平等原則；②照顧子女和女方權(quán)益原則；③堅(jiān)持有利于生產(chǎn)、生活原則；④照顧無過錯(cuò)方原則；⑤不損害國家、集體，他人利益原則。

筆者認(rèn)為；對(duì)夫妻共有房屋在離婚時(shí)的分割，可以按以下情形分別處理：

①雙方對(duì)共有房屋的價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議的，只要協(xié)議不違反法律規(guī)定，不損害他人利益，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；例如由雙方對(duì)該房屋市場價(jià)進(jìn)行確認(rèn)，一方得房，一方獲取補(bǔ)償。②雙方均主張房屋所有權(quán)的，房屋能夠分割的對(duì)房屋進(jìn)行分割；不能分割且雙方同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，由競價(jià)高者取得房屋所有權(quán)，并補(bǔ)償另一方競價(jià)的一半。也可以通過房屋置換公司進(jìn)行置換、調(diào)劑，將一套房屋置換成兩套，夫妻各一套。③一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相當(dāng)于房屋價(jià)值一半的補(bǔ)償或相應(yīng)的補(bǔ)償。④雙方均不主張房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，并就所得價(jià)款扣除拍賣所需費(fèi)用后，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)按照分割原則進(jìn)行分割。⑤對(duì)離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補(bǔ)償應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)分割；一方回遷取得房屋的，應(yīng)支付給另一方適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟(jì)補(bǔ)助款。⑥離婚時(shí)對(duì)尚未取得所有權(quán)或尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議或協(xié)商不成的，法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向法院提起訴訟。⑦用按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉(zhuǎn)按揭的方法，由主張房屋所有權(quán)的一方將已交納款項(xiàng)的一半支付給另一方；二是采取拍賣的方法，將房屋評(píng)估拍賣所得價(jià)款，扣除評(píng)估、拍賣所需費(fèi)用后，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

結(jié)合有關(guān)司法解釋和審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在處理住房時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①多方共有房屋的分割，先要確定夫妻雙方占有的份額，夫妻共有的在所占份額中再進(jìn)行分配；如夫妻各方所占份額都確定，則個(gè)人所占份額歸個(gè)人所有。②一方婚前個(gè)人所有的房屋，由夫或妻個(gè)人所有。③對(duì)不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無過錯(cuò)方等原則分給一方所有。④對(duì)雙方居住房為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后約定為一方所有的房屋，離婚時(shí)仍判歸該方所有。⑤對(duì)已經(jīng)房改的公房房產(chǎn)的認(rèn)定。夫妻一方或雙方以市場價(jià)或成本價(jià)購買商品住房，該住房產(chǎn)權(quán)屬全部產(chǎn)權(quán)，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)可以就該產(chǎn)權(quán)按照婚姻法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。在分割部分產(chǎn)權(quán)的住房時(shí)，應(yīng)該明確個(gè)人和國家在全部產(chǎn)權(quán)中的比例，先析出個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分，然后才進(jìn)行分割。對(duì)夫妻共有房屋的分割，如房屋結(jié)構(gòu)對(duì)稱，可按對(duì)稱方式一人一半實(shí)物分割；如無法進(jìn)行實(shí)物分割，可由夫妻雙方協(xié)商將房屋作價(jià)歸一方所有，另一方得到價(jià)金的一半，或夫妻雙方協(xié)商競價(jià)，出價(jià)高的一方得到房屋。另一方得到價(jià)金的一半；如無法協(xié)商達(dá)成一致的分割方案，也可進(jìn)行公開拍賣，所得價(jià)金再另行分配?？傊?，夫妻共有房屋分割應(yīng)堅(jiān)持爭取調(diào)解和協(xié)商處理的原則。

[1]李萌.淺析離婚共有房屋的分割[J].商情，2014.

[2]葉子敬.試析離婚共有房屋的分割[J].東方企業(yè)文化，2012.

[3]王會(huì).淺析離婚共有房屋的分割[J].江海學(xué)刊，2011.