潘 威

嘉興學院南湖學院，浙江 嘉興 314001

捂盤惜售的表現(xiàn)形式與法律性質

潘 威

嘉興學院南湖學院，浙江 嘉興 314001

房地產(chǎn)市場的“捂盤惜售”持續(xù)受到關注，其行為危害性大、擾亂社會秩序，但是對這一行為表現(xiàn)形式多變，且沒有法律定性，無法有效的規(guī)制。對此，經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)共九種“捂盤惜售”的具體表現(xiàn)形式，在研究后認為將其定性為壟斷行為較為合理，并進行分析。

捂盤惜售；法律性質；壟斷

房產(chǎn)作為高價值的剛需一直受到各方的持續(xù)關注關注，而從逐利的角度考慮，單位房價的上漲可以導致單套房屋價格十分可觀的上漲，所以在近年一來房市持續(xù)走高的情況下，對于房產(chǎn)商而言，拖延樓盤銷售，延長銷售周期，可以獲得更高的利益，對此，房地產(chǎn)界稱之為“捂盤惜售”。捂盤惜售簡單的說就是房產(chǎn)商通過各種手段延遲售樓待價上漲，以獲得更多利益，顯而易見的，此行為嚴重侵害了購房者的利益?？稍诜蓪用?，并沒有對“捂盤惜售”進行規(guī)制，使得相關的機關無法進行有效監(jiān)管與規(guī)制。在此，總結出捂盤惜售常見的九種形式，即虛假信息，利用消費心理，捂盤惜售、虛假預期走向，故意以高價開盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價，給購房者以“房價會跌”的虛假信號，然后大幅度漲價，利用消費心理捂盤、內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購、辦理預售證故意拖延、拖延領取預售許可證，延長開放預售時間，拖延售房、欺騙購房者，提供虛假樓盤數(shù)量信息、刻意高報申報價格，惡意高價限制購房者購房、轉售為租、欺騙集中式這九種具體表現(xiàn)形式，并進行法律層面定性，以期為以后立法提供參考，維護購房者利益。

一、捂盤惜售的表現(xiàn)形式

近年來房市持續(xù)處于賣方市場，供不應求，所以房產(chǎn)開發(fā)商才有捂盤的現(xiàn)實可能與必要，即通過各種手段拖延售樓，等待市場房價的上升，獲得更大的實際利益。通過對一年來的中國房地產(chǎn)市場房產(chǎn)商銷售樓盤情況研究，總結出捂盤惜售主要表現(xiàn)有以下九種形式。

(一)虛假信息，利用消費心理，捂盤惜售

某地實際房產(chǎn)均價5000元/平方米，某房產(chǎn)商近期計劃開盤。在未公開價格之前，房產(chǎn)商就故意讓員工或者其親屬散布消息稱，此次開盤價格會在5000-6000元/平方米之間，價格合理新建房屋好，調(diào)動購房者購買欲望。通過較長時間的類似“小道消息”的宣傳，使民眾對于該樓盤的心理預期就在5000-6000元/平方米之間。實際開盤之日購房者準備買房時，發(fā)現(xiàn)樓盤的實際開盤價在8000-10000元/平方米，使得購房者產(chǎn)生巨大的心理落差從而猶豫購房，拖長售樓周期，達到捂盤惜售的目的。

(二)虛假預期走向，故意以高價開盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價，給購房者以“房價會跌”的虛假信號，然后大幅度漲價，利用消費心理捂盤

某地實際房產(chǎn)均價5000元/平方米，某房產(chǎn)商遂以10000元/平方米的絕對高價開盤。且在此后的6個月中，每月連續(xù)降價，幅度恒定，每個月樓盤價格較上個月減少500元/平方米，既接下去6個月，該樓盤售價為9500、9000、8500、8000、7500、7000元/平方米。給購房者以“房價會持續(xù)下跌直至市場正常水平”(假設在此期間市場均價不變)的信號，導致購房者對房價的下行趨勢呈肯定趨勢從而拖延買房。接著在六個月后，房產(chǎn)商故意一次性大幅度漲價，比如漲價至9000元/平方米，較上月上漲2000元/平方米，打亂購房者心理預期，迫使購房者持幣觀望，從而拖延售樓周期，達到捂盤的目的。

(三)內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購

某地實際房產(chǎn)均價5000元/平方米。某房產(chǎn)商在正式的公開售樓之前，以遠低于市場價的價格指令員工提前購買，例如2000元/平方米，造成樓盤已售空的表面現(xiàn)象。在一段時間后，房產(chǎn)商再指令員工回來退房，將房屋收回重新投入市場，從而拖延售樓周期，達到捂盤的目的。

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(四)辦理預售證故意拖延

就房地產(chǎn)銷售流程而言，從策劃到最后的銷售，在房地產(chǎn)領域存在“五證兩書”的說法，具體而言分別對應于國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程用地許可證、建設用地施工許可證、預售許可證。其中，最后的預售許可證與銷售密切相關。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》“第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！币?guī)定，想要預售必須有預售許可證。因此，就此情況而言，開放商可以有以下行為可以進行操作：

1.材料不齊全。房產(chǎn)商在申報審批預售許可證的時候需要有《城市商品房預售管理辦法》(以下稱《辦法》)第七條所列舉的六項八種有關文件。且根據(jù)《辦法》第八條，辦理預售許可證需要房地產(chǎn)管理部門進行材料的受理審核，材料不齊全的，告知申請方補充材料，待材料補充后才可以繼續(xù)辦理流程。所以，房產(chǎn)商可以故意不提交所需材料的部分導致商品房預售許可辦理不能被受理，拖延預售證的辦理，從而拖延售房。

2.拖延整改。根據(jù)《辦法》第八條，對于申請方提交材料不齊的，房地產(chǎn)管理部門應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。但沒有對申請方補充材料時間做出規(guī)定。因此，房產(chǎn)商可以拖延提交補充材料，也可以故意多次提交材料，拖延審批時間遲拿預售證，拖延售房。

3.符合申報條件不申報。顧名思義，即當在建樓盤符合預售條件時，房產(chǎn)商不去房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，拖延不報，拖延預售日期，從而拖延售樓。

4.分樓盤分批次申報預售許可證。依據(jù)《辦法》第五條“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！奔捶慨a(chǎn)商可以分批次申報預售許可證。因此，房產(chǎn)商可以分多次、小批量的進行申報預售證，延長開放售樓的周期，拖延售房。

(五)拖延領取預售許可證，延長開放預售時間，拖延售房

1.不按時領取預售許可證?！掇k法》對房地產(chǎn)管理部門審批時間做了規(guī)定，但未對房產(chǎn)商何時領取做出限制性規(guī)定。由此，房產(chǎn)商可以拖延領證時間，對外宣稱未取得預售許可證，拖延售樓。

2.分批次領取預售許可證。依據(jù)《辦法》第五條“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。”即房產(chǎn)商可以分批次申報領取預售許可證。由此，房產(chǎn)商可以多次申報，并在每次申報后拖延領取時間，達到拖延銷售的目的。

房產(chǎn)商在實際有許多可售樓盤的情況下，告知購房者樓房已經(jīng)售空，使得購房者無法正確的得知樓盤剩余數(shù)量信息，無法選房購房，從而達到拖延售樓的目的。某地開盤后實際有可售樓房1000套，在實際售出100套樓房后，對于后續(xù)問價的購房者，銷售人員一律告知購房者樓房全部售空，以欺騙的手段達到惜售的目的。

(七)刻意高報申報價格，惡意高價限制購房者購房

2009年江蘇擬推行房價備案制度，2010年3月25日揚州實施“房價備案”制度，半年內(nèi)不得漲價。此后各地政府先后出臺商品房預售的備案要求，如杭州房管局二○一○年十二月二十九日發(fā)布的《關于對市區(qū)商品住房銷售價格實施申報備案管理的通知》等。也就是說要取得預售許可，需要向房管部門進行價格報備，樓盤的實際開盤價格不得高于申報價格。所以可以存在房產(chǎn)商高報申報價格，以此可以高標樓盤價格，如某地實際市場房價約為5000元/平方米，房產(chǎn)商申報價格為10000元/平方米，最終開盤價9000元/平方米，以高價惡意限制購房者購房，以達到惜售的目的。

(八)轉售為租

在某一期樓盤中，開放商將原本用于或宣傳用于銷售的樓盤在實際開盤是轉為只能租賃的方式對外公開，從而拖延售房，達到惜售的目的。

(九)欺騙集中式

在某期的樓盤發(fā)售中，房產(chǎn)商謊稱只有部分區(qū)域的樓盤用于銷售，集中購房者的消費目標，使除了指定的樓盤以外的樓盤得以不出售，達到捂盤的目的。如某期樓盤實際開盤，共有ABCD四大版區(qū)，而房產(chǎn)商指使銷售人員，對外稱只有A區(qū)域開售，將購房者消費目標局限于A區(qū)域，從而拖延B、C、D區(qū)域的銷售時間，達到惜售的目的。

二、捂盤惜售的法律性質

從上述九種捂盤惜售的具體表現(xiàn)可以看出，捂盤惜售在根本上有著信息單向化和“偽選擇權”化的特點。在整個過程中，房產(chǎn)的擁有商無論是對于購房者還是對政府行政機關，在信息上都占有絕對的優(yōu)勢地位。面對購房者，房產(chǎn)商可以自由的選擇是否公開信息，公開什么信息，公開多少信息。房產(chǎn)商通過發(fā)布虛假的價格信息、發(fā)布虛假的價格走向預期、隱瞞樓盤實際可選擇購買數(shù)量等手段，達到捂盤惜售的目的，而這實際上是因為房產(chǎn)商對于消費者的信息單向化，消費者完全無法得知相關的真實信息和完整的信息，而受到房產(chǎn)商的控制，被動的幫助達成房產(chǎn)商捂盤惜售的目的。面對行政機關，房產(chǎn)商雖然必須按照規(guī)定提交相應的信息，但是實際操作上，基于這是一種經(jīng)濟行為，在不違法的前提下有關部門不易積極主動要求房產(chǎn)商提交信息，那么在實際上房產(chǎn)商就可以自由選擇信息提交的時間與進度，合法的拖延售樓，達到捂盤惜售的目的。信息的絕對掌握造成的這種信息的單向化，是所以捂盤惜售出現(xiàn)的重要原因。

在賣方與購房者這一對關系中，從表面上看購房者有著充分的自主選擇權與決定權。從表象來看，我們可以說，資金在購房者自己手中，他們有著充分的權利選擇買或者不買，可以選擇何時、何地買于何處，體現(xiàn)了購房者在接受服務時的優(yōu)勢地位。但是在現(xiàn)實情況中，大部分的購房者能做的只有被動選擇，也就是所謂的“偽選擇權”。購房者的選擇權實際上收到了房產(chǎn)商極大的限制。房產(chǎn)商利用信息的不對稱，極大的限制了消費者的選擇權，如明明有房說沒房，虛高標價讓購房者難以承受，造成了消費者無從可選的困境，達到捂盤惜售的目的，使消費者充分選擇商品服務的權利在實質上變成了一種“偽選擇權”。

捂盤惜售的信息單向化和“偽選擇權”化的特點，在實質上符合壟斷的特征。

壟斷這個概念具有雙重性。在現(xiàn)代經(jīng)濟學上壟斷被具體分為：由生產(chǎn)技術上的規(guī)模導致的“自然壟斷”(natural monopoly)、由少數(shù)廠商的合謀行為導致的“行為壟斷”(behavioral monopoly)、由政府特定的限制競爭的法令和政策導致的“法定壟斷”(statutory monopoly)三種具體類型。而在我國法律上，依據(jù)《中華人民共和國反壟斷法》第三條，壟斷行為包括：(一)經(jīng)營者達成壟斷協(xié)議；(二)經(jīng)營者濫用市場支配地位；(三)具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經(jīng)營者集中。這里著重考慮法定壟斷行為。

(一)經(jīng)營者達成壟斷協(xié)議

《反壟斷法》第13條：禁止具有競爭關系的經(jīng)營者達成下列壟斷協(xié)議：(一)固定或者變更商品價格；(二)限制商品的生產(chǎn)數(shù)量或者銷售數(shù)量；(三)分割銷售市場或者原材料采購市場；(四)限制購買新技術、新設備或者限制開發(fā)新技術、新產(chǎn)品；(五)聯(lián)合抵制交易；(六)國務院反壟斷執(zhí)法機構認定的其他壟斷協(xié)議。本法所稱壟斷協(xié)議，是指排除、限制競爭的協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為。據(jù)此，內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購、欺騙購房者，提供虛假樓盤數(shù)量信息、刻意高報申報價格，惡意高價限制購房者購房的這些行為中，是房產(chǎn)商通過彼此之間的信息交換，達成協(xié)議限制銷售捂盤惜售的目的，實質上違反了條款(一)(二)(五)，符合壟斷協(xié)議的定義，是壟斷行為。

(二)經(jīng)營者濫用市場支配地位

《反壟斷法》第18條：認定經(jīng)營者具有市場支配地位，應當依據(jù)下列因素：(一)該經(jīng)營者在相關市場的市場份額，以及相關市場的競爭狀況；(二)該經(jīng)營者控制銷售市場或者原材料采購市場的能力；(三)該經(jīng)營者的財力和技術條件；(四)其他經(jīng)營者對該經(jīng)營者在交易上的依賴程度；(五)其他經(jīng)營者進入相關市場的難易程度；(六)與認定該經(jīng)營者市場支配地位有關的其他因素。本法所稱市場支配地位，是指經(jīng)營者在相關市場內(nèi)具有能夠控制商品價格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營者進入相關市場能力的市場地位。

房地產(chǎn)作為一項特殊的經(jīng)濟活動，有著高投入，高成本，高資質的特點，這些特點導致了在一定的區(qū)域內(nèi)，只會存在數(shù)量不多的房產(chǎn)商。于此，它們可以較為輕易的取得市場的支配地位。依據(jù)《反壟斷法》第17條：禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事下列濫用市場支配地位的行為：(一)以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品；(二)沒有正當理由，以低于成本的價格銷售商品；(三)沒有正當理由，拒絕與交易相對人進行交易；(四)沒有正當理由，限定交易相對人只能與其進行交易或者只能與其指定的經(jīng)營者進行交易；(五)沒有正當理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件；(六)沒有正當理由，對條件相同的交易相對人在交易價格等交易條件上實行差別待遇；(七)國務院反壟斷執(zhí)法機構認定的其他濫用市場支配地位的行為。因此，使用虛假信息，利用消費心理，捂盤惜售、虛假預期走向，故意以高價開盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價，給購房者以“房價會跌”的虛假信號，然后大幅度漲價，利用消費心理捂盤、辦理預售證故意拖延、拖延領取預售許可證，延長開放預售時間，拖延售房、轉售為租、欺騙集中式的這些行為實質上違反了條款條款(一)，所以可以認定為濫用了市場支配地位的行為。(三)具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經(jīng)營者集中房產(chǎn)商捂盤惜售針對的是購房者而非房產(chǎn)商自己內(nèi)部競爭，此條可以不予考慮。

綜上所述，捂盤惜售行為具有九種具體表現(xiàn)形式，在經(jīng)濟學上符合行為壟斷，在法律上存在經(jīng)營者達成壟斷協(xié)議、且符合經(jīng)營者濫用市場支配地位的特征，應當認定為壟斷。

F299.233.5

：A

：2095-4379-(2017)28-0065-03

潘威，男，嘉興學院南湖學院，本科在讀。