劉 瑤

甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070

農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境與出路

劉 瑤

甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070

由于農(nóng)村宅基地身份屬性的限制，因而農(nóng)村住宅在流轉(zhuǎn)時具有重重困境。在我國當(dāng)前體制下，可以通過繳納土地出讓金而獲取土地使用權(quán)，讓農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的獲取處于平等地位，在此基礎(chǔ)上強調(diào)土地的使用權(quán)促進住宅流轉(zhuǎn)，讓所有權(quán)者對土地享有監(jiān)管和最終處分權(quán)。

宅基地使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；城鄉(xiāng)住宅平等性；土地出讓金

一、當(dāng)前法律、政策下農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境

(一)為何要流轉(zhuǎn)

在學(xué)界，很多學(xué)者認為對農(nóng)村住宅交易的限制是具有正當(dāng)性的。他們認為農(nóng)村宅基地制度有兩個基本含義：一是實現(xiàn)社會保障，體現(xiàn)強烈的社會公平；一是宅基地必須起到真正的使農(nóng)民安居樂業(yè)的作用。①這些學(xué)者都注重農(nóng)村住宅的福利性，注重對農(nóng)民的保護而忽略掉農(nóng)村房屋本身的特性。如果允許農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)是否會侵犯到農(nóng)民的權(quán)利？

建筑物本身都為私有財產(chǎn)，住宅所有權(quán)具有財產(chǎn)性質(zhì)，私人對其投入多少就應(yīng)該獲得相對應(yīng)的價值。且村集體成員對農(nóng)村住宅享有繼承權(quán)，而只有財產(chǎn)才可以繼承，這種繼承權(quán)的存在也是對農(nóng)村住宅財產(chǎn)屬性的一個證明?，F(xiàn)實中，存在大量農(nóng)民將其住宅出賣的情況，如果農(nóng)民對其不獲益，就不會出現(xiàn)太多這樣的情形。當(dāng)然，由于村集體成員獲取宅基地使用權(quán)的方式為無償?shù)纳暾垼蚨谵D(zhuǎn)讓過程中轉(zhuǎn)讓價值的受益者不應(yīng)該是農(nóng)村住宅所有人。

(二)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

由于住宅與土地之間天然的聯(lián)系，農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)的困境主要就是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的困境?！蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確了對宅基地流轉(zhuǎn)的限制。但是一規(guī)定是針對土地投機，那么購買農(nóng)村住宅行為被禁止是否合理。

同時一戶一宅的限制僅是對于原始取得而言，宅基地繼受取得中包括買賣和繼承，其中買賣給本集體成員這種情形較少。還有一種就是通過繼承取得，在多子的情形下，很難出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象。

二、該制度的演變及與城鎮(zhèn)住宅流轉(zhuǎn)的比較

(一)我國宅基地制度的演變

根據(jù)對宅基地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)及其原始取得主體的不同進行劃分，能有清晰的體現(xiàn)其特征。我國宅基地制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下四個階段：農(nóng)村宅基地農(nóng)民私人所有，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)；宅基地歸生產(chǎn)隊集體所有，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)；宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民享有宅基地使用權(quán)；宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)。從制度的演變來看正是由于土地的稀缺和對農(nóng)民的保護，以及國家制度政策的作用，使得原本私有的土地轉(zhuǎn)為公有。

(二)城鄉(xiāng)住宅流轉(zhuǎn)之比較

相對于農(nóng)村住宅來講，城鎮(zhèn)住宅流轉(zhuǎn)受到較少限制，較為自由。這兩者差距還是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上。如對建設(shè)用地使用權(quán)年限的限制的規(guī)定對城鎮(zhèn)居民來講并沒有享受到與農(nóng)民同等的居住權(quán)；宅基地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的限制導(dǎo)致農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)受限，這就讓農(nóng)民享有同等的財產(chǎn)權(quán)。

三、對該問題的解決方法

解決該問題的關(guān)鍵就是要使城鄉(xiāng)住宅具有平等的地位，可以采取以下兩個措施：一是集體土地國有化，從而使土地使用權(quán)可以無障礙的流轉(zhuǎn)。另一種措施就是讓農(nóng)民繳納一定的土地出讓金，使建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在取得方式上公平公正，進而確保城鄉(xiāng)住宅的平等地位。第一種直接解決了農(nóng)村土地所有權(quán)不統(tǒng)一而造成的農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境。但《憲法》第10條對國家征地的情形進行了限制。所以第二種措施相對來講更具有可行性，而且宅基地的無償使用和免費使用制度會助長村民取得宅基地使用權(quán)的“搭便車”心理，農(nóng)村常住人口的減少與農(nóng)戶數(shù)量增加并存的悖論便是明證②。因而第二種措施更為良善。

在解決建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期問題時楊立新教授提出“永久性使用權(quán)”的觀點③。設(shè)立永久性使用權(quán)不但解決了建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)費免費與否的問題，更是將建設(shè)用地與宅基地銜接起來。且永久性使用權(quán)的觀點并不于國有土地所有權(quán)相沖突。通過收取土地出讓金的措施，使得城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得和農(nóng)村土地使用權(quán)的取得建立在相同的政策上，使城鄉(xiāng)住宅平等化?；诖朔N平等，將更加有利于房屋的流轉(zhuǎn)。土地的所有權(quán)人，即國家或集體，則賦有對土地的監(jiān)管以及最終支配的權(quán)利。

[注釋]

①孟勤國.物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評論，2005(4)：26.

②喻文莉.論宅基地使用權(quán)初始取得的主體和基本方式[J].河北法學(xué)，2011，29(8)：14.

③楊立新.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期的核心價值[J].山東大學(xué)學(xué)報，2016(4)：30.

[1]孟勤國.物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評論，2005(4).

[2]鄭尚元.宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障[J].中國法學(xué)，2014(2).

[3]楊立新.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期的核心價值[J].山東大學(xué)學(xué)報，2016(4).

D922.32

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劉瑤，甘肅政法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：民商法。