夏亮

漢壽：破解抵押難題有辦法

夏亮

2014年中央一號文件出臺后，湖南省漢壽縣先行先試，探索開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作。2015年，漢壽縣成為全國“兩權(quán)”抵押貸款試點縣、全省金融支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范縣。目前，全縣共辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款243筆，涉及承包地面積9.48萬畝，累計貸款金額達(dá)12582萬元，有效解決了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的融資難題，推動了農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

探索抵押登記機制

明確抵押登記機構(gòu)。明確漢壽縣農(nóng)經(jīng)局為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記機構(gòu)，著力搭建服務(wù)平臺。利用縣財政專項資金80萬元，建立了以備案、鑒證、評估、抵押、儲備、交易、調(diào)解、仲裁為主要服務(wù)功能的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳和土地承包糾紛調(diào)解仲裁庭；開通了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)門戶網(wǎng)站和覆蓋全縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；制定了《漢壽縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，完善土地流轉(zhuǎn)信息采集、上報、發(fā)布、存儲制度；建立了土地承包信息庫，為農(nóng)戶提供查詢、訴求、抵押登記等全方位服務(wù)。

降低抵押登記門檻。為惠及更多抵押貸款農(nóng)戶，制定完善土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法，逐步放寬土地抵押貸款準(zhǔn)入門檻：2014年3月出臺的《漢壽縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）》要求土地經(jīng)營權(quán)存續(xù)期在5年以上（含5年）方可申請貸款；2015年8月下發(fā)的《漢壽縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法》將經(jīng)營存續(xù)期放寬至3年（含3年）以上；2016年4月，湖南省農(nóng)信擔(dān)保公司與中國農(nóng)業(yè)銀行漢壽支行聯(lián)合推出“財銀擔(dān)”產(chǎn)品，對從事糧食、蔬菜和油茶種植的專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，經(jīng)營存續(xù)期為1年（含1年）以上，均可以申請土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

規(guī)范抵押登記流程。制定《漢壽縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款登記工作細(xì)則》，按照“先鑒證、后認(rèn)定、再登記”的思路，完善抵押登記流程。抵押人與金融機構(gòu)達(dá)成貸款意向后，向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出抵押貸款申請，由流轉(zhuǎn)服務(wù)中心現(xiàn)場對土地經(jīng)營權(quán)的真實性、規(guī)范性、合法性進(jìn)行核實，經(jīng)調(diào)查和審核情況屬實的，頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》（通過其他方式取得）或《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》（流轉(zhuǎn)取得）。抵押人、金融機構(gòu)、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心按照相關(guān)指導(dǎo)價格，對土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行價值評估。金融機構(gòu)以評估價值為基準(zhǔn)和抵押人簽訂《貸款合同》和《抵押合同》，隨后縣農(nóng)經(jīng)局向申請人出具《他項權(quán)證》，金融機構(gòu)憑《他項權(quán)證》發(fā)放貸款。

探索地價評估機制

針對土地價值評估，明確“年租金×經(jīng)營期限+地上種養(yǎng)物價值”的價值評估原則。同時，明確規(guī)定農(nóng)戶通過口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)的土地、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰的土地，不具備抵押貸款資格。

對于50萬元以下的小額貸款，由抵押人、抵押權(quán)人、縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心三方認(rèn)定經(jīng)營權(quán)價值。對于50萬元以上的大額貸款，由專家評估委員會認(rèn)定。評估認(rèn)價專家委員會以縣農(nóng)經(jīng)站為主，聘請農(nóng)口各部門專業(yè)人員、農(nóng)民土專家組成。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)評估價值經(jīng)抵押人、抵押權(quán)人、縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心三方確定認(rèn)可后，金融機構(gòu)按比例發(fā)放貸款，貸款額度為評估價值的40%-60%。

為完善價格評估機制，2016年2月，縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心與土流網(wǎng)簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，充分利用土流網(wǎng)信息服務(wù)平臺資源，結(jié)合歷年交易數(shù)據(jù)、土壤酸堿度、肥沃程度等價格影響因素進(jìn)行價值評估，進(jìn)一步提高評估的精準(zhǔn)度，形成了“抵押人+抵押權(quán)人+縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心+土流網(wǎng)”四方土地經(jīng)營權(quán)價值評估認(rèn)定體系。同時，為了降低交易成本，對借款人價值評估提供全程免費服務(wù)，極大地激發(fā)了廣大農(nóng)民參與抵押貸款的熱情。

探索風(fēng)險防控機制

設(shè)立風(fēng)險補償金?？h政府在財政設(shè)立500萬元的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償金，對出現(xiàn)貸款損失的，由相關(guān)金融機構(gòu)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管辦提出風(fēng)險補償申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審后上報縣補償中心，縣補償中心核實簽字匯總后，上報由縣金融辦、財政局、農(nóng)經(jīng)局、人民銀行組成的審核小組核準(zhǔn)、簽批，按照30%的風(fēng)險補償比例對金融機構(gòu)給予補償。

實行權(quán)證代管。抵押貸款經(jīng)營戶在還清本息之前，將《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》作為抵貸憑證，交由土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心代為保管。一旦出現(xiàn)在貸款期內(nèi)無力償還的情況，經(jīng)管局可以暫時收回土地經(jīng)營權(quán)，通過變賣、拍賣以及法律訴訟等手段，將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)到第三方，所得價款償還貸款本息。

實施風(fēng)險共擔(dān)。引進(jìn)土流網(wǎng)、常德市財鑫擔(dān)保公司、湖南省農(nóng)信擔(dān)保公司等第三方機構(gòu)，創(chuàng)新推出“銀行+土地經(jīng)營權(quán)+土流金服”、“銀行+土地經(jīng)營權(quán)+擔(dān)保公司”等貸款模式，引導(dǎo)銀行、擔(dān)保公司、土流網(wǎng)、土地經(jīng)營權(quán)人四方合作，將風(fēng)險分散，降低參與抵押貸款銀行的風(fēng)險指數(shù)，提高銀行參與抵押貸款積極性。

（作者單位：湖南省漢壽縣農(nóng)村經(jīng)營管理局）