池光勝

展望2017年，隨著去年國(guó)慶期間22個(gè)城市被“限購(gòu)限貸”，以及隨后的一系列對(duì)房企融資條件進(jìn)行限制的政策出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)同比漲幅均有一定的回調(diào)壓力，特別是深圳、杭州等漲速過(guò)快且漲幅過(guò)大的城市。

去年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市定調(diào)為“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，而且2017年的政策基調(diào)已從過(guò)去的“穩(wěn)增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺里L(fēng)險(xiǎn)”后，本輪地產(chǎn)小牛市料將隨之步入尾聲。

與過(guò)去不同的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出了“符合中國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化”，這可能預(yù)示著“超級(jí)城市圈+特色城鎮(zhèn)化”或是中國(guó)城市和樓市的未來(lái)發(fā)展方向。

2017上半年，熱點(diǎn)城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢(shì)，三四線城市可能出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的“因城因地”去庫(kù)存政策。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局”發(fā)展戰(zhàn)略下，若2017年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況，地產(chǎn)調(diào)控政策不排除會(huì)出現(xiàn)階段性邊際收緊的弱化，同時(shí)考慮到大多數(shù)城市在本輪地產(chǎn)牛市中都有不同程度的去庫(kù)存，當(dāng)前上海、合肥、南京等城市的存銷(xiāo)比均嚴(yán)重低于6個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在這些城市可能存在較強(qiáng)的“惜售情結(jié)”，2017年優(yōu)質(zhì)城市的房?jī)r(jià)回調(diào)幅度料將有限。

2015年3月起全國(guó)住宅銷(xiāo)售溫和回暖，2015年5月全國(guó)累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續(xù)了2015年的樓市回暖勢(shì)態(tài)，2016年1-11月的單月住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國(guó)累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增速高達(dá)24.5%，遠(yuǎn)高于2015年同期的7.9%。庫(kù)存方面，統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅待售面積自2016年2月后開(kāi)始出現(xiàn)單邊下行態(tài)勢(shì)，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。

從具體城市看，當(dāng)前上海、廣州等一線城市和南京、合肥、武漢等二線城市的存銷(xiāo)比均嚴(yán)重低于6個(gè)月。2014年以來(lái)的央行持續(xù)寬松政策和相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列去庫(kù)存政策極大地降低了一線和部分二線城市的住宅庫(kù)存，一二線城市房?jī)r(jià)上漲也在很大程度上刺激了三四線城市去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)近1年的地產(chǎn)牛市，一般三四線城市的庫(kù)存都得到了不同程度的去化，但庫(kù)存總量仍維持在高位。

展望2017年，隨著政府對(duì)樓市調(diào)控力度的逐漸增大，本輪地產(chǎn)小牛市將逐漸步入尾聲?！跋拶?gòu)限貸”政策對(duì)投資型客戶(hù)和改善居住客戶(hù)構(gòu)成了精確打擊，2017年全國(guó)范圍內(nèi)的樓市成交量料將延續(xù)2016年5月份以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)。

隨著重點(diǎn)城市調(diào)控政策趨嚴(yán)，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)，優(yōu)質(zhì)城市房?jī)r(jià)滯漲會(huì)對(duì)三四線城市去庫(kù)存帶來(lái)較大的負(fù)面影響。同時(shí)，考慮到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化”“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題，要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)……提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力”，若2017年國(guó)家針對(duì)三四線城市制定了專(zhuān)門(mén)的“因城因地政策”，則三四線城市的高庫(kù)存有望進(jìn)一步得到去化。

100個(gè)大中城市中，各城市住宅土地成交2015年觸底回升后在2016年開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化。2016年1-11月全國(guó)住宅類(lèi)用地成交總面積3.64億平方米，同比微降1%，成交總金額1.58萬(wàn)億元，同比大幅上升45.87%。從各線城市看，受制于一線城市供地持續(xù)放緩，自2016年4月開(kāi)始，一線城市土地成交面積開(kāi)始大幅下行，2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%，1-11月平均下滑49%，但同期一線城市土地溢價(jià)率高達(dá)77%。

高燒不退的一線地價(jià)疊加持續(xù)放緩的土地供應(yīng)迫使廣大開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向比較優(yōu)質(zhì)的二三線城市進(jìn)行土地爭(zhēng)奪，1-11月二線城市住宅類(lèi)土地成交面積近2億平方米，同比大幅上升16%，二線城市占全國(guó)總成交面積的53%，比2015年大幅增加近8%；房企在二線城市爭(zhēng)相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價(jià)率，2016年1-11月，二線城市平均土地溢價(jià)率67%，顯著高于2015年同期的21%。2015年以來(lái)誕生的超過(guò)200個(gè)“地王”絕大多數(shù)發(fā)生在一線城市和優(yōu)質(zhì)二線城市。

隨著一般三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日益式微，再加上這些城市的高庫(kù)存影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)在三四線城市拿地表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎，2016年1-11月，三四線城市合計(jì)土地成交面積1.6億平方米，同比大幅下行10%。從全國(guó)范圍內(nèi)看，土地成交溢價(jià)率與成交面積在2016年一季度之后的持續(xù)背離也正是對(duì)一二三線城市分化的反映。

展望2017年，受“限購(gòu)限貸”和房企融資收緊政策的影響，開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏料將出現(xiàn)放緩，尤其是對(duì)在三四線城市拿地將會(huì)表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。但是，由于當(dāng)前一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市的住宅庫(kù)存較低，主要開(kāi)發(fā)商在優(yōu)質(zhì)城市的土地儲(chǔ)備相對(duì)不足，2017年房企仍有較強(qiáng)動(dòng)機(jī)在優(yōu)質(zhì)城市拿地補(bǔ)儲(chǔ)。去年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應(yīng)”政策有利于滿(mǎn)足房企在優(yōu)質(zhì)城市的拿地需求。同時(shí)，在國(guó)家收緊了房企的融資條件后，開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源受到了較大約束，這會(huì)顯著降低“地王”出現(xiàn)的幾率，2017年開(kāi)發(fā)商拿地的土地溢價(jià)率料將維持下行態(tài)勢(shì)。

（本文作者為興業(yè)證券固收高級(jí)分析師。文章僅代表作者觀點(diǎn)。）

別克威朗獻(xiàn)藝原創(chuàng)多媒體車(chē)舞劇《緣來(lái)天生》

本刊訊 由上汽通用汽車(chē)別克品牌全力打造的國(guó)內(nèi)首部原創(chuàng)多媒體車(chē)舞劇——《緣來(lái)天生》將于2017年1月13日登陸濟(jì)南。

《緣來(lái)天生》力邀網(wǎng)絡(luò)熱播劇《太子妃升職記》導(dǎo)演、中國(guó)內(nèi)地男演員侶皓吉吉為總監(jiān)制，聯(lián)合國(guó)家一級(jí)演員、青年舞蹈藝術(shù)家吳焱為總導(dǎo)演共同打造，并由意大利芭蕾舞藝術(shù)家達(dá)米亞諾·佩特內(nèi)拉和來(lái)自世界頂級(jí)舞團(tuán)蒙特卡洛皇家芭蕾舞團(tuán)的鄧蜜領(lǐng)銜主演。別克始終致力于文化藝術(shù)領(lǐng)域的深耕細(xì)作，自與上海大劇院開(kāi)啟戰(zhàn)略合作以來(lái)，上汽通用汽車(chē)別克品牌帶來(lái)了多場(chǎng)“別克大師系列”的演出；此次更是突破傳統(tǒng)藝術(shù)形式，鼎力打造全新的劇目效果，將為觀眾帶去多感官的藝術(shù)體驗(yàn)。同時(shí)，別克會(huì)將此次演出的票房收入全部捐贈(zèng)慈善機(jī)構(gòu)，助力慈善事業(yè)的發(fā)展，積極踐行社會(huì)責(zé)任。

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